以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔：新塘“景新豪苑電梯房”“新康花園樓梯房”“亞太新城富麗園樓梯房”“富雅都市華庭”“水電二局美居中心樓上電梯房”這幾個(gè)小區(qū)都有適合我的房子！但是新舊相差有點(diǎn)大！學(xué)區(qū)和地段又都各有千秋！這咋選？您給個(gè)建議，一直聽(tīng)您說(shuō)新塘短期會(huì)有爆發(fā)的可能！請(qǐng)問(wèn)爆發(fā)的點(diǎn)是什么？

回答：你好。要專注一兩個(gè)點(diǎn)，不要面面俱到，比如是自住就考慮小區(qū)環(huán)境，上班就考慮通勤，注重教育就靠考慮學(xué)區(qū)，如果想要各方面都好，又要樓新，又要近地鐵，又要學(xué)區(qū)好，那價(jià)格都不便宜，這也是糾結(jié)的原因。如果自住，就考慮工作近，樓新一點(diǎn)的電梯房，老的樓梯房，除非有頂級(jí)學(xué)位加持，不然還是不要考慮。新塘價(jià)位最低價(jià)，已經(jīng)低無(wú)可低的時(shí)候，自然是上漲的時(shí)候。

提問(wèn)：廣叔你好，單身在珠江新城有小單位市值兩百多萬(wàn)，有貸款，現(xiàn)在手上還有幾十萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)還是在東圃那邊置換成大一些的好，還是在增城多投資一套比較好？現(xiàn)在的小單位租出去了，月租四千多。

回答：你好，因?yàn)闆](méi)有提供樓盤(pán)名，這個(gè)小單位不好分析。東圃板塊以老小區(qū)為主，四通發(fā)達(dá)，商業(yè)配套齊全，生活非常便捷，如果結(jié)合自住的話是可以考慮的，置換投資的話不如考慮魚(yú)珠。具體看你的偏好，投資增城也是可以的，可以考慮新塘，新塘目前是價(jià)格低位。

提問(wèn)：你好廣叔，我在海珠區(qū)工作，月入3萬(wàn)，在別的城市有兩套房，都有貸款，每個(gè)月還貸2萬(wàn)，打算提前還貸。上個(gè)月以我父親的名字在沙村新世紀(jì)花園萬(wàn)象苑買(mǎi)了90平179萬(wàn)二手房，當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的理由是比考慮那里比前一站南崗便宜很多。現(xiàn)在在南沙濱海雋城定了一套145平大四房，價(jià)格347萬(wàn)。當(dāng)時(shí)考慮只有一個(gè)名額就買(mǎi)大的。定金給的蠻多，過(guò)幾天就要過(guò)戶。我單位有房子給我住，所以現(xiàn)在我主要是投資為主也兼顧自主。我感覺(jué)這兩套房子都買(mǎi)錯(cuò)位子了，現(xiàn)在比較著急如何處理，特別是南沙這套，是去交割嗎？還是先給他錢(qián)，暫時(shí)不過(guò)戶，中間轉(zhuǎn)讓給別人？賣(mài)家是在廣州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世紀(jì)花園萬(wàn)象苑這套還可以，近地鐵沙村站，就是樓盤(pán)大了點(diǎn)，有39棟。濱海雋城在金州，次新房，近地鐵金州站，離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、區(qū)政府都很近，可以考慮，至于你說(shuō)的大面積確實(shí)大了一點(diǎn)，不過(guò)自住+投資還可以，居住舒適。綜合看你這兩套房子都還算可以，當(dāng)然第二套的大面積如果能找到接手人，是最好的，換一套3房會(huì)好一些。有中介幫你把關(guān)，不用太擔(dān)心。

提問(wèn)：投資性質(zhì) 三五年后可能自住 實(shí)地常春藤 保利拾光年 萬(wàn)科幸福譽(yù) 時(shí)代印記 哪邊投資前景更好 麻煩廣叔給個(gè)綜合排序 另外時(shí)代印記可以分期 我只能全款壓力會(huì)小點(diǎn) 如果是時(shí)代印記 和新塘品秀星圖比 哪個(gè)更值得入手 麻煩幫忙排個(gè)序

回答：你好，個(gè)人看法：保利拾光年 > 幸福譽(yù) > 實(shí)地常春藤 > 時(shí)代印記。時(shí)代印記在知識(shí)城，知識(shí)城已經(jīng)有分析過(guò)，潛力沒(méi)有科學(xué)城大，也沒(méi)有新塘的品秀星圖好。

提問(wèn)：廣叔您好，坐標(biāo)廣州，純投資，預(yù)算400–500萬(wàn)，鎖定黃浦科學(xué)城越秀星越，魚(yú)珠板塊鷺山府，萬(wàn)博板塊珠江鉑世灣，還有天河奧體板塊保利天匯，擔(dān)心保利88方可能買(mǎi)不到，現(xiàn)糾結(jié)應(yīng)該選擇哪一個(gè)升值空間更大，盼望廣叔能夠給些建議幫助我們決策。

回答：你好。如果短期考慮確定性更高更穩(wěn)可以考慮萬(wàn)勝圍，魚(yú)珠，萬(wàn)博，中長(zhǎng)期則考慮黃埔科學(xué)城。

提問(wèn)：廣叔你好，深圳的限購(gòu)政策正式落地了， 對(duì)廣州樓市有什么近期和遠(yuǎn)期的影響呢？想上車(chē)的是不是要加快速度？

回答：你好，其實(shí)你們放長(zhǎng)到5年左右來(lái)看今天發(fā)生的一切都是注定在未來(lái)不短的時(shí)間里面會(huì)有不少的收獲的。壓根不擔(dān)心說(shuō)這個(gè)要怎么買(mǎi)。深圳調(diào)控升級(jí)，這一次是動(dòng)真格，刀刀見(jiàn)血。至此，中國(guó)內(nèi)地4個(gè)一線城市，全部五花大綁。近期的話深圳房?jī)r(jià)肯定會(huì)僵持的，買(mǎi)的人少了，賣(mài)的人也少了。因?yàn)橘u(mài)的人他有可能也買(mǎi)不回來(lái)買(mǎi)的人，因?yàn)檫@個(gè)給限制了，那肯定也少了，所以說(shuō)房?jī)r(jià)那肯定是不會(huì)這么跌的，如果真的要有跌幅的話，估計(jì)也要到明年吧。

深圳調(diào)控，哪里最受益？廣州。四個(gè)一線城市當(dāng)中房?jī)r(jià)最低，與深圳在某些方面存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，替補(bǔ)程度最高，深圳調(diào)控消息一出據(jù)說(shuō)廣州樓市“瘋”了?，F(xiàn)有的一些比較強(qiáng)的省會(huì)城市。之前買(mǎi)深圳的資金很多來(lái)源于全國(guó)各地，深圳限購(gòu)之后，很多資金會(huì)在本省的省會(huì)城市置業(yè)。股市。資金發(fā)大水，蓄水池一是房市二是股市，從現(xiàn)在的情況看，樓市漲得比較狠，上面是一定會(huì)出手調(diào)控的，資金的另一個(gè)出處只能是股市。但是股市有風(fēng)險(xiǎn) 入市需謹(jǐn)慎！

提問(wèn)：你好廣叔，由于老家要拆遷，一直猶豫沒(méi)有轉(zhuǎn)深戶，17年購(gòu)入民治看房子馨園一期（75平兩房，貸款195萬(wàn)，月供1萬(wàn)），這個(gè)房子99年的，小區(qū)配套物業(yè)都不怎么樣，當(dāng)時(shí)也就是想給小孩一個(gè)地方方便上學(xué)，先上車(chē)，沒(méi)有考慮過(guò)投資和上學(xué)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)太無(wú)知了，看到你們給很多朋友答疑解惑，現(xiàn)在手頭上有200萬(wàn)左右，小孩眼看今年9月就要上小學(xué)，由于沒(méi)有轉(zhuǎn)深戶，民治小學(xué)屬于5類，去年都有很多沒(méi)進(jìn)去的，所以很煩惱，而且兩個(gè)小孩一天大一天，現(xiàn)在考慮想改善居住，一直在猶豫幾個(gè)方案，1.讓我老婆轉(zhuǎn)深戶，帶著我要上小學(xué)的女兒轉(zhuǎn)，再湊點(diǎn)錢(qián)付首付再買(mǎi)一套3房，2.不轉(zhuǎn)深戶，賣(mài)掉現(xiàn)有住房，買(mǎi)一個(gè)有潛力的區(qū)域，

回答：你好，未來(lái)孩子和房票，建議讓老婆轉(zhuǎn)深戶。 對(duì)于大盤(pán)漲幅的標(biāo)準(zhǔn)，深圳大概是00年之后的次新地鐵花園盤(pán)，符合要求至少不會(huì)賣(mài)不出去 馨園倒是符合要求，目前單價(jià)和關(guān)注度、成交量都較低，原因是跟農(nóng)民房混在一起，可替代性強(qiáng)。 從投資角度考慮，還是建議出手置換。 加上手頭子彈200，入手1套學(xué)區(qū)自住，再入手一套寶安潛力盤(pán)投資。

提問(wèn)：你好廣叔，28歲，小白一個(gè)，沒(méi)有任何購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在在廣州工作，普通上班族，想在老家桂林買(mǎi)房，考慮過(guò)兩年回老家工作，比較喜歡臨桂區(qū)魯山路的恒大城，三房，總價(jià)66萬(wàn)，手上子彈10，廣州公積金，想問(wèn)問(wèn)，是否合適？或者什么時(shí)候買(mǎi)比較合適呢？（或者彰泰滟瀾山、匯榮桂林）是否有什么建議呢？謝謝。

回答：你好，桂林房?jī)r(jià)漲幅非常緩慢，如果考慮未來(lái)升值潛力，廣西能買(mǎi)的只有南寧。 建議把子彈擴(kuò)充到20以上，先入手一套南寧作為投資，未來(lái)回桂林了再考慮自住。 自住買(mǎi)生活半徑附近的樓盤(pán)。

提問(wèn)：你好廣叔，我在福田上班，想入手一套600萬(wàn)左右的房子，請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)那里比較合適？有勞！

回答：你好，你的工作在福田，選籌重點(diǎn)可以關(guān)注以下幾個(gè)方向： 兩房就買(mǎi)，福田中心區(qū)、僑鄉(xiāng) 三房就考慮，福田皇崗、梅林、華強(qiáng)南，另外龍華上塘板塊也值得關(guān)注，深圳買(mǎi)房要結(jié)合你的實(shí)際情況來(lái)選籌、首付、房票情況、月供能力、自住還是投資、是 否關(guān)注學(xué)區(qū)、對(duì)房齡是否有要求？ 你可以把你的需求說(shuō)清楚然后再做具體的推薦。

提問(wèn)：廣叔你好，我想自住兼顧升值，我的預(yù)算在1000萬(wàn)左右，你覺(jué)得科技園的陽(yáng)光粵海和蛇口東帝海景這兩個(gè)相比。選擇哪一個(gè)更好？

回答：你好，陽(yáng)光粵海，雙學(xué)府，2019年次新房。東帝海景，南二外海岸 + 深圳灣，20年的房齡，外墻做過(guò)翻新?？雌饋?lái)學(xué)校挺好，實(shí)際上是錯(cuò)配，因?yàn)閯傂枞后w + 貴族學(xué)校。而且，學(xué)位可能變化，因?yàn)橐?guī)劃的是南二外海岸九年制。對(duì)比學(xué)位，深圳灣的成績(jī)尚未得到驗(yàn)證，今年將迎來(lái)首屆中考；學(xué)府穩(wěn)定在2T，南二外接管后應(yīng)有提升空間。兩者比較，學(xué)府更穩(wěn)妥。對(duì)比戶型，陽(yáng)光粵海的95平三房一衛(wèi)得房率低了點(diǎn)，戶型不方正。這兩個(gè)在升值方面都不算好選擇，如果一定要選一個(gè)，陽(yáng)光粵海。

提問(wèn)：你好廣叔，我是剛需，也是個(gè)小白，有購(gòu)房名額，首套，廣叔您可以幫忙分析一下 深南花園 這個(gè)樓盤(pán)嗎？聽(tīng)朋友說(shuō)不錯(cuò)，但是我自己還沒(méi)有時(shí)間去看，所以麻煩廣叔了。

回答：你好，深南花園建得很早，港式老塔樓，地鐵口物業(yè)，但由于房子品相和相對(duì)奇葩的戶型、過(guò)大的面積，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大沖今年成績(jī)不錯(cuò)，學(xué)區(qū)內(nèi)有很多小戶型可選，對(duì)深南花園的帶動(dòng)有限。

提問(wèn)：廣叔你好，我跟我女朋友首房首貸都用掉了，房產(chǎn)在外地，都要兩年后才能交易。近期我們想在深圳入手，手里有75萬(wàn)現(xiàn)金，到時(shí)我跟我女朋友其中一人做個(gè)20萬(wàn)信用貸，湊到95萬(wàn)。月供能力1萬(wàn)以內(nèi)（包括還信用貸）。請(qǐng)問(wèn)這個(gè)情況能在深圳哪個(gè)區(qū)域買(mǎi)多大平的房子？

回答：你好，95萬(wàn)五成首付，還包括傭金和稅費(fèi)，加高評(píng)頂天到250萬(wàn)。 預(yù)算雖然低，在深圳也絕對(duì)不是單選題。 龍崗布吉坪山福永能買(mǎi)到80平，羅湖能買(mǎi)到50平，福田能買(mǎi)到40平，南山能買(mǎi)到30平，單間到三房不等，各有各的價(jià)值和回報(bào)。 具體怎么選，展開(kāi)就是一篇萬(wàn)字論文，星球不贅述。

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