“帶客戶從龍華去羅湖看房，走著走著，客戶失去了購房資格。”這不是網(wǎng)絡段子，是深圳樓市真實發(fā)生的事情。

7月15日，深圳史上最嚴樓市調控政策落地，涉及購房資格、首付比例及稅收等多個方面。

今天上午，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市住房建設局等八部門聯(lián)合出臺《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

重點內(nèi)容

1、深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；

2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)；

3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

4、轉讓增值稅從2年免變5年才免；

5、豪宅線加了個總價750萬的限制；

6、新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的；

樂有家根據(jù)新政發(fā)布的最新限購限貸政策和二手房稅費政策

業(yè)內(nèi)解讀

——易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進——

嚴躍進認為此次政策對深圳戶籍人口出臺了限購的內(nèi)容，進一步體現(xiàn)了深圳落實“房住不炒”的導向。此類政策具有很強的風向標意義，說明今年下半年部分房價過熱的城市，依然以政策收緊為導向。

此次政策明確，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。這一條內(nèi)容是政策的核心。

第一、此次政策說明戶籍人口也需要有社保繳納記錄，而且類似社保繳納的要求還比較高，即需要3年的社保條件，充分說明政策的嚴厲性。

第二、此類政策出臺，針對了當前深圳樓市的新情況，即隨著落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過政策調控來緩解此類矛盾。

第三、深圳此類政策，嚴厲地打擊了各類炒房需求。今年上半年深圳出現(xiàn)了一些搶房現(xiàn)象，通過此類政策規(guī)定，有助于打擊借落戶來炒房的行為。

此次政策具有很強的信號意義。

第一、實際上此前包括杭州等城市，也有過類似的政策收緊，即對于本地戶籍人口的購房，也需要設定相應的社保繳納條件。所以深圳此類做法，也說明部分城市在限購范圍上，做了擴大，不光對外地戶籍進行限購，對本地戶籍人口也進行了限購，這在一些供求矛盾比較大、房源相對緊俏的城市是比較適用的。

第二、深圳此類做法，至少說明今年的政策風向。雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力。但是也可以看到，部分城市房價上漲過快，違背了穩(wěn)房價的導向，也違背了房住不炒的政策導向。通過此類政策出臺，目的就是要進一步促進市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，也依然會有政策出臺。

——深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫——

鄭叔倫認為，總的來說，這次政策主要是三點：

1、控制有效需求，打擊炒房

2、存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價升幅。

3、持續(xù)開展房地產(chǎn)整頓工作，持續(xù)要做好規(guī)范宣傳和各項規(guī)范工作！

上半年總體來看，成交量跟過去其實差不多，只是疫情后的反彈，力度太猛，導致近期樓市有點過熱的態(tài)勢，所以才有今天政策的出臺。

縱觀這次的政策，首先是需求的管理，限購條件社保年限的延長，深戶也有有連續(xù)三年社?；蚶U稅才可以購買住宅，進一步提高購買住宅的門檻，立即可以把市場上有效需求降低，相信可以達到為市場降溫的效果。

另外，貸款條件差別性的調整，遵從房住不炒的精神，主要是針對已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置換型物業(yè)銷售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。

面對上半年的市場狀況，也看到一些針對性措施。過去一段時間，存量房成交活躍，為了有效壓抑，這次政策出臺包括：普宅定義修訂，750萬以上都是豪宅，按照這個標準，100平米的物業(yè)，7.5萬以上都是豪宅；120平米物業(yè)，6.2萬都是豪宅；近期漲價幅度高的片區(qū)豪宅量增多，稅費會增高。另外，更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。還有進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。上述不同政策，其實目的都是一致，以增加交易成本從而達到壓抑成交的效果；

同時，為了打擊利用二手房信息炒作樓市，這次政策也明確要求行業(yè)要配合，信息公開報送，旨在公開信息后，可以避免市場恐慌。

針對上半年個別新房項目出現(xiàn)多人搶購的火爆局面，這次政策也有涉及，針對社會關注度較高、預計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設部門備案。

——深圳知名地產(chǎn)媒體人呆呆——

呆呆認為這次的調控政策，最大的影響有4點。

二手成交后期急劇下降。

熱點片區(qū)的二手房從成交到價格今年完全就是失控的狀態(tài)，主導價格的不是市場，而是投資機構和業(yè)主，不少投資機構都在為外地人購買房產(chǎn)服務。今年4月份后深圳二手成交一路走高，6月份成交破萬套，是2015年之后第二次出現(xiàn)月度成交破萬套。成交大增隨之而來的就是二手成交價格的上漲，這應該是這次調控政策出來的主因，深圳已經(jīng)很久沒有公布二手成交的均價了，這是個重要信號。二手成交的火爆，主要原因肯定有前面提到的限購漏洞很多以及今年金融政策寬松的原因，而價格的上漲直接拉動了投機需求，中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，二手房產(chǎn)投資的比例已經(jīng)突破33.8%，這是非常高的一個數(shù)據(jù)。所以這次調控后，二手成交下跌是肯定的，7月份的二手成交數(shù)據(jù)可能還會比較高，但是后期投資炒房的數(shù)量會大為減少，未來熱點區(qū)域的二手房成交，一定是會跌的；但，剛需購買普通房產(chǎn)受影響比較小，所以低價格普通住宅區(qū)域成交影響不會太大。只是新政是對剛需改善購房者可能會有誤傷。

2、二手成交均價會下跌然后橫盤。

這個判斷應該沒問題，因為之前的二手成交，高房價成交比例很高，讓深圳二手房價一舉到了7萬多/平，如果未來這些房產(chǎn)交易減少，那么成交均價會下降。當然，盤子小的深圳，主要看成交下降多少，下降很多的話，暴漲區(qū)域價格下跌較多，成交量下降不多，未來價格可能會橫盤?，F(xiàn)在深圳業(yè)主的心理超級強大，很多人都認為房價只漲不跌，而且認為政府肯定不希望大跌，所以市場會有博弈過程，短期購房者觀望會比較多，成交價回落一些很正常，就看購房者對回落后的價格承受度，如果承受能力較高加上金融政策未收緊，高價位能支撐的時間還是會比較長，如果后期還會收緊金融政策就是另外一回事了；未漲區(qū)域的剛需盤則可能橫盤或者微漲都可能。肯定的是，現(xiàn)在的二手成交均價短期是沒上漲可能了。

3、打新理論依然成立。限價沒有變化，新房交易受影響程度低，剛需買房依然可以出手。、新房限價政策沒有變化，新房數(shù)量本身有限，熱點網(wǎng)紅盤的打新依然是值得的。而且政府嚴控打新資格，是為了穩(wěn)定市場。所以網(wǎng)紅盤的的銷售不會受到影響，而且對于深圳剛需家庭更加有利了。

4、商務公寓算是松了一口氣。

今年的商務公寓真的很慘，在住宅價格一路上漲的時候，商務公寓幾乎全線沒有漲價，基本屬于窩在原地的狀況。即使是資源稀缺的商務公寓，也受到影響。深圳是個全民關注房產(chǎn)的城市，住宅投資優(yōu)于商務公寓的看法已經(jīng)深入人心，今年很多人都放棄了對公寓的購買，除非是完全沒資格打算長期投資的群體。今天的政策出來，可能會有部分無資格的購房群體重新關心商務公寓，特別是一些價本身值很高的商務公寓可能會價值回歸。

——中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任、綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁教授——

宋丁在其公眾號宋丁視點，發(fā)表《就新深八條講五句話》，主要內(nèi)容如下：

宋丁認為這次調控是順理成章。這兩個月來，深圳樓市走得太快了，房價再攀新高，已經(jīng)7萬+了，連京滬都敢丟下，如此下去，的確麻煩！從頭到腳套上一圈鏈子，好好好，順理成章。誰讓你房價跑得這么不講道理？

調控之后，急剎車效應會出來。這次的八條，不少新名堂，基本上是圍追堵截，連你想假離婚買房都給你堵死了。不要以為政府沒招，這不，大中小招都齊了，那些投機小動作，掉鏈子了吧？

宋丁強調單壓需求不是長久辦法！這次的八條，條條都是壓需求。其實，投機的需求要往死里打，投機的需求要講究分寸地壓，而剛需、改善等合理的居住需求本來不應該打壓，還應該扶持，可是，這次顧不上了，摟草打兔子，統(tǒng)統(tǒng)一邊曬太陽去！這就潛伏下隱患了。這辦法，肯定不是長久之計啊。

最后，他認為深圳必須從根上解決供應問題！但同時他認為解決這一問題已經(jīng)不完全是深圳市能自己辦到的事了，上面不給夠土地，深圳就拿不出足夠的地去蓋房子，大家只好去搶房，中間混雜了太多的投資者。舊改騰地？別跟我逗樂了吧，這些年來，舊改有多難多慢？一旦立項及建成，都是房源少、高價位啊。都市圈？人家東莞、惠州同意你深圳單獨決定拿走人家的土地去蓋房子嗎？

深圳樓市2015年以來的調控政策回顧

1、2019年11月11日，宣布從2019年11月11日起，容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅。降低豪宅線收稅標準。

2、2018年731政策，第一、暫停企事業(yè)單位，社會組織等法人單位購買商品住宅；第二、各類新供應 用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途；第三、居民家庭新購買商品住宅，3年限售，商務公寓5年限售；第四、購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。

3、2017年1月，新房限價政策出臺。

4、2016年：

第一次：3月25日，社保1年改3年，二套首付提升至4成

第二次：2016年4月1日，上調評估價。

第三次.2016年5月1日，營業(yè)稅改增值稅

第四次.2016年10月4日，處女貸殺出，社保3改5

第五次.再次上調評估價大幅提升評估價，滿城都是豪宅。

5、2015年3月30號新政，稱為“330新政”，中央發(fā)布三大房地產(chǎn)政策。

一：對擁有一套住房且相 購房貸款未結清的居民家庭購，二套房最低首付款比例調整為不低于40%。

二：使用住房公積金貸款 購買首套 普通 自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

三：個人將購買2年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

深圳執(zhí)行了上面政策的“二”和“三”，沒有執(zhí)行政策一，所以還是三成首付，外加營業(yè)稅”五改二“。

來源：搜狐焦點深圳綜合，轉載請注明

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