上海辦公樓整體租金下行，物流地產(chǎn)租賃活躍

來源：智能家居時間：2020-07-10 13:00

　　仲量聯(lián)行在2020年第二季度上海房地產(chǎn)市場回顧中指出：隨著上海下調(diào)疫情防控應(yīng)急響應(yīng)級別，商業(yè)活動逐漸回歸正軌，消費者信心得以提升，上海房地產(chǎn)市場活動也逐步恢復。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊表示：“辦公樓租賃以非中央商務(wù)區(qū)相對活躍，需求仍以成本控制型為主。住宅供應(yīng)放量，受疫情影響的購房需求集中釋放，成交量顯著回升?！?零售物業(yè)方面，社會零售總額降幅收窄，租賃需求仍顯疲軟。物流地產(chǎn)租賃市場保持活躍，需求主要來自國內(nèi)外第三方物流和貨運公司。投資市場繼續(xù)放緩，市場總成交量同比下滑，但自用型買家保持活躍。

　　甲級辦公樓租賃向非中央商務(wù)區(qū)傾斜

　　二季度租戶在企業(yè)選址中更注重控制成本，使得一部分非中央商務(wù)區(qū)受到更多關(guān)注。由于租戶普遍采取更為謹慎的租賃策略，全市續(xù)租率繼續(xù)提高。出于成本考慮，企業(yè)向租金更優(yōu)惠的非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢仍在持續(xù)，受此影響，第二季度中央商務(wù)區(qū)的凈吸收量為負2,600平方米。非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量達8.6萬平方米，其中前灘板塊吸引了眾多有控制成本和整合需求的租戶。仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)張靜表示：“科技新媒體、醫(yī)藥及金融服務(wù)業(yè)的租賃需求保持韌性?！?/p>

　　在疫情導致施工延誤后，一些業(yè)主加快了在建項目的工程進度，二季度共有六個非中央商務(wù)區(qū)的新項目竣工，總建筑面積達29.5萬平方米。但另有部分業(yè)主為應(yīng)對激烈競爭和供應(yīng)壓力，策略性地推遲了項目竣工時間。

　　在疫情的持續(xù)影響下，二季度租金跌幅擴大。中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下跌2.6%，非中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下跌3.8%。在供應(yīng)增大和需求放緩的市場環(huán)境下，業(yè)主提供了更多優(yōu)惠條件以吸引租戶，例如更長的免租期和定制化裝修服務(wù)等。

　　網(wǎng)購繼續(xù)助推物流地產(chǎn)活躍度

　　物流地產(chǎn)租賃市場保持活躍，需求主要來自國內(nèi)外第三方物流和貨運公司。一家醫(yī)藥公司在青浦錄得較大租賃面積。二季度未見大面積冷鏈租賃成交，但相關(guān)問詢量依然保持強勁。盡管租賃市場保持活躍，但新竣工項目的預(yù)租相對緩慢且部分租戶租賃期滿后選擇退租。例如，一家時裝零售商受疫情影響提前終止租約。受此影響，全市凈吸納量錄得負值。

　　兩個項目入市標志著上海物流地產(chǎn)市場一年多以來首次迎來新增供應(yīng)，分別是位于浦東機場的豐樹歐羅二期翻新項目（36,000平方米）和位于松江的龍地天馬項目（71,775平方米）。受新增供應(yīng)影響，市場平均空置率上升2.2個百分點至7.5％。仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部供應(yīng)鏈與物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示：“嘉定和浦東大金橋等細分市場由于租賃需求強勁且空置率較低，租金增長最為強勁。盡管二季度整體空置率小幅上升，但在這些細分市場的租金增長帶動下，二季度上海物流地產(chǎn)整體租金保持上漲趨勢?！?/p>

　　中國房地產(chǎn)透明度指數(shù)持續(xù)提升

　　在仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2020全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)》報告中，中國上海和北京的房地產(chǎn)市場透明度首次躍升至“透明”層級。中國大陸在整體指數(shù)中位居第32名，較2018年有進一步上升，這主要得益于房地產(chǎn)科技領(lǐng)域蓬勃發(fā)展、可持續(xù)性與健康要求獲重視、上市實體披露更多信息、物業(yè)管理更加專業(yè)、區(qū)域規(guī)劃增添市場化考量、另類投資領(lǐng)域更為活躍等幾大方面。

　　據(jù)了解，《全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)》由仲量聯(lián)行和領(lǐng)盛投資管理共同編制，自1999年首次發(fā)布，每兩年更新，針對全球各主要房地產(chǎn)市場各項指標的可獲取性和質(zhì)量進行調(diào)研和評定，涵括表現(xiàn)評估、市場基本面、上市公司管治、監(jiān)管和法律環(huán)境、交易流程和可持續(xù)發(fā)展六大分項指數(shù)。2020年的指數(shù)調(diào)研覆蓋了全球99個國家和地區(qū)的163個城市，并將它們歸入五個透明度層級。其中，英國、美國和澳大利亞分列全球最透明市場前三位。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：針對中國大陸房地產(chǎn)市場透明度，以下一些領(lǐng)域需待突破：一、金融開放的加速將有望促進跨境資本的進一步流動；二、放寬對房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)范限制，納入更多創(chuàng)收型商業(yè)地產(chǎn)，將有助于提高流動性以及促進房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格提升；三、可持續(xù)發(fā)展透明度仍有提升空間，這與凈零碳建筑、韌性建筑等密切相關(guān)，建議將使用可持續(xù)發(fā)展工具或遵守相關(guān)法規(guī)從自愿轉(zhuǎn)變?yōu)閺娭?；四、零售、物流和另類投資領(lǐng)域的數(shù)據(jù)可獲取性，仍有提升空間。

（責任編輯：徐帥）

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