“新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái)，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，二季度醫(yī)藥類(lèi)和食品生鮮類(lèi)的需求十分踴躍，冷鏈類(lèi)租戶成為北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的新興驅(qū)動(dòng)力?！?月9日，在世邦魏理仕舉辦的2020年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧線上發(fā)布會(huì)上，世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹如此表示。

而在商務(wù)園物業(yè)方面，今年或是新增供應(yīng)高峰年，下半年預(yù)計(jì)將出現(xiàn)合計(jì)78.89萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付，將加劇去化速度緩慢、租金下降與空置率上漲的壓力。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)空置率回落，凈吸納量縮減

據(jù)世邦魏理仕研究報(bào)告顯示，2020年第二季度，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目交付，上半年總新增供應(yīng)量為80000平方米；整體空置率環(huán)比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；凈吸納量達(dá)15400平方米，較第一季度縮減。盡管如此，順義空港、平谷出現(xiàn)了來(lái)自第三方物流和醫(yī)藥類(lèi)企業(yè)共計(jì)約74000平方米的新租、擴(kuò)租交易，租戶新增需求較為積極。

李虹指出，由于冷鏈類(lèi)等新興租戶類(lèi)型對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的硬件要求較高，業(yè)主應(yīng)積極改造或提升自身物業(yè)條件，以適應(yīng)未來(lái)需求的持續(xù)升級(jí)。

不過(guò)，亦莊、大興京南、房山則與順義空港、平谷形成鮮明對(duì)比，分別取得負(fù)吸納，其中亦莊出現(xiàn)了來(lái)自快遞快運(yùn)公司的退租，而大興京南分別出現(xiàn)來(lái)自京東、小米的退租。

租金方面，二季度整體租金為每月每平方米49.9元，環(huán)比持平。市場(chǎng)上也出現(xiàn)一些租金上漲的交易，比如醫(yī)藥類(lèi)租戶。不過(guò)，部分業(yè)主對(duì)季末退租面積增加表現(xiàn)出緊張情緒，因此，出現(xiàn)略微下調(diào)租金以爭(zhēng)取潛在客戶的關(guān)注，由此導(dǎo)致2017年以來(lái)租金首次無(wú)增幅。

對(duì)于下半年的展望，世邦魏理仕研究報(bào)告指出，下半年將有66000平方米的新增面積交付，加上二季度新釋放出來(lái)的面積，可租面積加以釋放，有助于緩解長(zhǎng)久以來(lái)的供需矛盾，租戶選擇更多，同時(shí)刺激租賃交易更為活躍。不過(guò)，預(yù)計(jì)空置率會(huì)小幅拉升，但租金仍有進(jìn)一步上漲的空間。

今年或?yàn)樯虅?wù)園物業(yè)新增供應(yīng)高峰年

“今年將迎來(lái)以主要商務(wù)園區(qū)為代表的北京外圍辦公區(qū)域的新增供應(yīng)高峰年。新項(xiàng)目遍布海淀上地、北清路、朝陽(yáng)電子城(600658,股吧)、豐臺(tái)科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個(gè)區(qū)域?！痹谏虅?wù)園物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)上，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示。

世邦魏理仕研究報(bào)告指出，二季度新交付兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于北清路和大興生物醫(yī)藥基地，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)106300平方米的供應(yīng)，上半年總新增供應(yīng)量已達(dá)503100平方米。

不過(guò)，二季度凈吸納量為-6200平方米，各子市場(chǎng)中，僅有亦莊和北清路為正吸納。新租交易中，以軟件和線上教育為代表的TMT和生物醫(yī)藥類(lèi)企業(yè)分別貢獻(xiàn)了73%和18%的面積。其他的子市場(chǎng)中延續(xù)上一季度行情，分別出現(xiàn)一定的退租現(xiàn)象，如一些經(jīng)營(yíng)不善和搬遷的TMT租戶、消費(fèi)品制造業(yè)和線下教育類(lèi)租戶，將全市空置率推升至歷史峰值。

受疫情與行業(yè)波動(dòng)的持續(xù)影響，整體市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米156.8元，環(huán)比下降了1.1%。其中，電子城降幅較為明顯。

下半年，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)合計(jì)78.89萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加劇去化速度緩慢、租金下降與空置率上漲的壓力。對(duì)此，劉煥麗表示，外圍區(qū)域日益完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施和辦公環(huán)境，為高精尖產(chǎn)業(yè)和一些對(duì)租金成本較敏感，需求面積較大的企業(yè)進(jìn)行搬遷、整合和擴(kuò)張?zhí)峁└嘣倪x擇。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對(duì) 賈寧

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