機構:商業(yè)地產(chǎn)需求年內現(xiàn)復蘇物流倉儲成投資熱點

來源：智能家居時間：2020-04-29 09:57

4月28日，高力國際召開線上新聞發(fā)布會，對2020年全國物業(yè)市場走勢進行分析稱，隨著宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，租賃交易情緒亦隨疫情轉好而回暖。

針對寫字樓、零售物業(yè)、物流倉儲、大宗交易等細分市場，高力國際預計寫字樓租金企穩(wěn)大概會在明年一季度出現(xiàn)，其間市場將處于租金下調環(huán)境中。而零售商業(yè)物業(yè)需求年內逐步復蘇。值得關注的是，電商與生鮮消費帶動物流地產(chǎn)升溫，物流倉儲成為投資熱點。

寫字樓租金普遍下調，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求韌性強

當前，由于寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。為此業(yè)主普遍下調租金以吸引與挽留租戶。

據(jù)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國重點城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金均有所下降，其中北京平均租金為每平方米每月372.9元，環(huán)比下降2.5%。

鑒于疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應量逐步入市，高力國際預計租金企穩(wěn)大概會在明年一季度出現(xiàn)，其間市場將處于租金下調環(huán)境，而這也將更有利于租戶。

值得關注的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓展現(xiàn)出較強需求韌性，市場表現(xiàn)更加穩(wěn)定。一方面是因為線上科技、醫(yī)療健康、新基建等行業(yè)大多都位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。另一方面，這些行業(yè)屬于受疫情影響較小甚至在疫情期間有所增長的行業(yè)。

此外，國企園區(qū)開發(fā)平臺積極落實租金減免等措施，幫扶中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)渡過難關，由此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要性及優(yōu)勢顯現(xiàn)。

在受疫情影響最為嚴重的零售物業(yè)市場，除上海外，一季度其他重點城市租金環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下降。其中廣州、深圳及成都租金環(huán)比下降約1%。

對此，高力國際預計，2020年-2021年，整體市場平均租金仍會在一定程度上被拉低。但2022年-2024年，隨著非核心區(qū)新增供應的下降，平均租金將開始平穩(wěn)上升。

線上零售利好物流倉儲，或成投資窗口期

從目前來看，受疫情影響，制造業(yè)生產(chǎn)供應受限、線下零售暫停以及交通運輸受阻，一季度物流市場受到短期需求沖擊。不過，目前物流地產(chǎn)凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市物流倉儲租金錄得小幅增長，核心地段高標倉依然維持穩(wěn)定租金增長。尤其是北京和深圳新增供應有限，租金將保持穩(wěn)定增長。

在空置率方面，北京和深圳維持低位，分別為4.0%和2.9%，而上海和廣州由于新增供應超過10%，空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%上漲至13.4%和14.8%。成都由于電商搬遷至自建庫退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

高力國際預計，二季度物流倉儲需求將出現(xiàn)反彈，這得益于2019年達成的預租協(xié)議。此外，疫情期間3PL（第三方物流）和電商部門被壓抑的需求將在二、三季度得到釋放，來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正在不斷增長。

高力國際認為，從長期來看，新消費習慣的形成以及在疫情期間培養(yǎng)起來的中老年人等新用戶群體，將對電商及物流倉儲行業(yè)形成利好，未來物流倉儲租金將上揚，2020年或將成為行業(yè)投資及租賃的窗口期。

而在大宗交易方面，雖然因為疫情，投資交易過程的節(jié)奏被打亂，但并不會影響投資策略。一季度，北京、上海、廣州、深圳和中國西部的投資市場均表現(xiàn)出較好韌性，部分市場將出現(xiàn)收益率上升的情況。

對于大宗交易，高力國際認為，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流物業(yè)與數(shù)據(jù)中心在內的三類資產(chǎn)類型將是今年投資交易的首選資產(chǎn)。但限于國際旅行禁令，內資買家相比外資買家顯示出更多積極性。當前市場環(huán)境亦為投資人提供了議價的窗口，為國內資金提供了較佳的入市機會。

新京報記者袁秀麗

編輯武新校對賈寧

來源：新京報