廣東樓市:哪些城市的房子,買了會套牢你的資金?

來源：智能家居時間：2020-07-03 20:54

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：您好，廣州天河北金碧翡翠華庭2房和林和西嘉尚國際兩房，總價差不多，都是住宅，哪個未來升值空間大？

回答：你好。建議選金碧翡翠華庭，有小區(qū)，居家氛圍更好一些。西嘉尚國際由于有辦公寫字樓、公寓，人員較雜。

提問：廣叔晚上好，今天到新塘踩盤了，糾結(jié)于新塘地鐵站附近的亞太銀座二期和離地鐵站較遠的優(yōu)質(zhì)小區(qū)錦繡天倫花園，銀座近地鐵口，未滿兩年，稅多一點，樓盤還行，物業(yè)也一般.錦繡天倫大盤，環(huán)境很好，入住率高，成交量也相對高一些，周邊小區(qū)少，出租應(yīng)該沒問題，就是離地鐵站遠，聽說有樓巴到地鐵站。作為純投資，這兩個盤選哪個好？請給點建議，謝謝！

回答：你好，純投資當(dāng)然考慮近地鐵好一點，沒有地鐵出行，剛需相當(dāng)于沒有腿一樣。

提問：新人首問-坐標深圳，準備在深圳購買二套，手上資金500，預(yù)算800-900，月入3萬，2個娃，在五和上班，這次買房考慮學(xué)位，自住改善型大三房或者四房，兼顧投資保值屬性，最近看了不少，覺得福田南山寶安自住比較難…最近一些盤，還請指點一二，或者有更合適的小區(qū)也勞駕推薦一下，感謝！看得比較多…豪方天際，水榭春天3期，萬科金域華府，信義嘉御山，玖龍璽，龍勝上塘……

回答：你好。800-900大三房或四房在南山比較難找，龍華是一個較好的選擇，你列的這些盤都不錯，你也已經(jīng)排序好了，我比較看好水榭春天3期，還可以看下前海南的：陽光花地苑、中海陽光玫瑰園

提問：廣叔好。我上個月將深圳南山中心區(qū)120平的房子出手了。是98年商住樓，約700想再投資，最近看了東莞大朗萬科金域藍灣、萬薈廣場、東坑的碧桂園、黃江的中泰景峰（新樓盤）、大朗的萬象松湖（公寓）東坑的萬科金域廣場（公寓）。大朗的碧桂園和塘廈的公寓等，價格基本都是2萬左右了，看得多反而沒了主意，不知道該怎么樣將這個錢做最好的投資了？請明示

回答：你好，感謝贊賞！98年的商住樓出手是正確的選擇。首選不要買公寓，公寓未來流動性弱，稅費高，漲幅慢。如果中長期投資，首選大朗萬科金域藍灣、碧桂園。其次考慮南城CBD。但不知道你預(yù)算買多少的房子？如果是700我建議在深圳買，深圳的南山、碧海、西鄉(xiāng)、沙井都可以考慮。

提問：廣叔你好，目前子彈500左右，計劃購入總價900左右，考慮因素第一學(xué)位第二宜居第三升值空間，有關(guān)注以下片區(qū)，希望廣叔指點：一、園嶺片區(qū)，如園中花園，園東花園，目前單價9萬左右。二、保稅區(qū)，帶福外南雙學(xué)位，目前單價7-8萬。三、前海南片區(qū)，如鼎太風(fēng)華，雷圳碧榕灣，目前單價10-11萬。四、龍華龍悅居或金地上塘道，但龍悅居目前只有小兩房，我們需要三房至少大兩房。以上區(qū)域應(yīng)如何排序，或者還有其他的推薦也可以。寶中片區(qū)價格好高，準備放棄了。謝謝廣叔！

回答：你好，總價900，綜合考慮，有以下2種選籌方案： 1.長持：買前海網(wǎng)紅盤，目前單價10w+，這個單價入手，短期內(nèi)有可能會站崗。深圳要么橫盤要么漲只是不會下跌，但是長遠看，前海南的想象空間很大。如果不著急，可以在這幾個盤里淘一淘筍。 2.短持：追短期的板塊輪動，上一波漲幅西部領(lǐng)漲，目前中部和東部學(xué)位和標桿樓盤一直在補漲，現(xiàn)在可以追一追。龍華除了自身發(fā)展，更多的是承擔(dān)福田的外溢，龍華金地上塘道上河坊都還行。園嶺和保稅區(qū)長遠看，板塊投資價值不如上面前海。

提問：廣叔你好，父親深戶，惠州十里銀灘一套有貸母親非深，僅有深圳西麗一套待拆小產(chǎn)權(quán) 大姐深戶，無法無貸，收入相當(dāng) 二姐深戶，有房有貸（四套）與他人合伙本人深戶，無房無貸，稅后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500資金，父母留200，拿出300利用。方案1. 300分散給姐弟，利用本人最近意向羅湖水貝泊林花園小區(qū)，40+平，總價270，可租5500 大姐想購入其它房產(chǎn)，合計子彈150. 方案2 母親，全款買入入戶深圳，以后孩子讀書可用學(xué)位，保值扛通脹方案3 母親300購入其它房產(chǎn)，姐弟合供2w5的樣子，但是母親又沒深戶？請問廣叔怎么利用這些資金？

回答：你好，傾向方案1 深圳的好學(xué)校一般都是父母的房產(chǎn)積分才有機會讀書，不緊張的學(xué)校教育質(zhì)量不是特別好。以后考慮孩子上學(xué)，還要過戶給子女們，很麻煩的。

1.惠州十里銀灘自住不錯，投資屬于巨坑，建議出手。西麗小產(chǎn)權(quán)如果近期有拆遷計劃可以保留，如果拆遷周期未定建議出手。若2套房產(chǎn)都出手，入手一套深圳的上車盤，落戶+投資，父母年紀未滿65周歲，可以做接力貸。 2.這300萬你們姐弟3人，你們1人100萬好了。另外你可以找父母拆借50萬，增加首付(或者適當(dāng)加大杠桿)，擴大選籌范圍，入手總價400萬左右的標的。 3.泊林花園2006年的盤，在羅湖算次新了，問題是整個羅湖都處在沒落大周期，大勢如此，哪個盤也無法獨善其身。現(xiàn)在買羅湖的人，或者是老羅湖，或者是看重配套學(xué)區(qū)錢又不多的剛需，如果你的生活半徑在羅湖可以入手，投資就不要去羅湖湊熱鬧，除非是貪圖租售比高一些。總預(yù)算300-400萬，可選的范圍不是太多，或者去西部買個非熱點片區(qū)的小戶型，蹭一點熱點的漲幅；或者去東部認真選籌，等待下一波風(fēng)起。

提問：廣叔你好，目前深圳工作，子彈40，想投資臨深板塊想向廣叔請教：1.買哪里-城市及區(qū)域：目前覺得東莞性價比比較高，之前有看過東莞主要有鳳崗/塘廈/黃江，但鳳崗現(xiàn)在已經(jīng)很高了。塘廈/黃江這兩個區(qū)域，哪個區(qū)域比較適合現(xiàn)有資金條件，性價比對比如何 2.買新房還是二手房 3.如何衡量買哪個樓盤：樓盤商、交通、學(xué)區(qū)、面積、小區(qū)環(huán)境、車位等？不同因素的重要性 4.首付資金籌措和貸款策略，目前首付可能存在不夠的情況 5.廣叔是否有具體的樓盤推薦

回答：1.子彈40，坐標深圳，可以優(yōu)先考慮臨深城市東莞，東莞更適合作為深圳的后花園，優(yōu)先買塘廈。塘廈，在臨深第一層面。是東莞東南臨深片區(qū)核心區(qū)域，毗鄰深圳龍華區(qū)，能共享深圳城市城市教育醫(yī)療配套資源。2.投資建議二手次新帶精裝更好，買入即可出租，避免新房2年資金空置期，如果是自住，可以買新房。3.你說的那些因素，從投資角度看，首先選對地段，其次臨深最重要是交通，地鐵沿線，最后才是樓盤，至于其他因素作為輔助，不是核心。4.首付預(yù)算不夠，買二手房可以適當(dāng)gpgd，降低首付款，貸款時間貸足，優(yōu)先選擇30年等額本息。5.二手筍具體需要自己實地去淘，重點還是沿著地鐵線淘二手次新，房齡控制10年以內(nèi)。

提問：首付預(yù)算300-350，媳婦望京上班，自己海淀，自住為主能跟上大盤就行，目前看上望京寶星國際小兩居基本7.5*90m左右，澳洲康都兩居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100兩居戶型一般，前兩個小區(qū)都是您推薦的淘筍小區(qū)，確實不錯，但目前看來兩居的價格已經(jīng)起來了；朝庭沒看您怎么提過，這個小區(qū)有什么坑么，包括望京南的其他小區(qū)，價格都要低一些，這里面有什么原因么？另外炫彩嘉軒、慧谷時空等小區(qū)環(huán)境原因價格較低，大約5.8*100-110，還有嘉潤花園年代問題也略便宜點，請問選籌時相比寶星澳洲哪個合適？寶星、澳洲的選籌單價上限是多少？另外是否有必要去朝青淘淘看？請您指教。

回答：朝庭公寓只有3棟樓，沒什么環(huán)境，小區(qū)租戶多，漲幅一般跑輸大盤慧谷時空屬于新一點的老破大，可以選擇性淘筍嘉潤花園小區(qū)小，加上大戶型居多，過去有一定折價也經(jīng)歷過補漲，目前仍然屬于淘筍的老破大類型建議主看望京吧，自住+保值還是建議寶星、澳洲更合適。

提問：廣叔你好，我想請教一下，我有兩套房，一套用父母的房票前幾天才買的福田報稅區(qū)帝濤豪園兩房，總價550，因為老人年紀大了不能貸款，就一次性付款；一套保稅區(qū)圓夢園141平的5房，目前市值1000萬左右，有貸款400萬，目前手上還有現(xiàn)金100萬。如果從投資的角度來看，您看我圓夢園的房子是繼續(xù)持有還是賣了投資其他地方？如果投資其他地方的，有什么區(qū)域樓盤介紹？中心區(qū)黃埔雅苑的兩房或三房，自住和投資可否？

回答：你好，1000萬以上的房子，投資角度不要繼續(xù)留在保稅區(qū)了，前海蛇口寶中西麗這些地方更利于你的資產(chǎn)保值和增值。老深圳人都喜歡福田黃埔雅苑雅頌居天健深業(yè)花園，自住還不錯，但是投資有點下不去手了?？們r太高、學(xué)位尷尬、長期跑輸。自住+投資建議香蜜湖深圳灣前海等板塊的上車盤，比如翠?；▓@，太古城等。

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