買房攻略：二手回遷房能買嗎？業(yè)內(nèi)人告訴你答案

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-03 11:25

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

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提問(wèn)：

章哥，請(qǐng)問(wèn)個(gè)問(wèn)題，回遷房能買嗎？我看上了新發(fā)地附近的**家園，房?jī)r(jià)不高，我在附近做生意也方便。但是中介說(shuō)這以前是經(jīng)適房，要交很高的土地出讓金。也有朋友說(shuō)這里是回遷房，所以我很猶豫，請(qǐng)問(wèn)這種房的質(zhì)量怎么樣？這出讓金是應(yīng)該我交還是房東交?。课磥?lái)會(huì)不會(huì)因此而貶值？謝謝。

回答：

1、經(jīng)適房其實(shí)一般都是回遷房，或者是安置房，也就是優(yōu)惠賣給拆遷戶的。最早的這幾批房子在質(zhì)量上是沒(méi)有任何問(wèn)題的，因?yàn)樯w的時(shí)候就是商品房。

在2000年前后，普通百姓根本就沒(méi)有炒房的概念，連買房的概念都沒(méi)有，開發(fā)商的日子并不好過(guò)。尤其是這些蓋在四環(huán)以外的小區(qū)，很難賣。

那幾年北京的拆遷提速，由于大多數(shù)都是現(xiàn)金安置，所以政府就指定了一些商品房小區(qū)，作為經(jīng)適房，優(yōu)惠賣給拆遷戶。還給了一些政策，比如優(yōu)先貸款什么的。

當(dāng)年從價(jià)錢上就沒(méi)什么區(qū)別，比如商品房如果是3380左右，那經(jīng)適房就是2980，也就差10%。

所以說(shuō)，當(dāng)年的經(jīng)適房就等于商品房，不用擔(dān)心質(zhì)量問(wèn)題。而且這些房的質(zhì)量更好，因?yàn)橐话愣际钱?dāng)時(shí)北京的國(guó)企開發(fā)的，絕不存在什么偷工減料的問(wèn)題。

2、中介所說(shuō)的土地出讓金，其實(shí)就是“綜合地價(jià)款”。在2008年4月11日之前購(gòu)買的經(jīng)適房，在出售時(shí)，要繳納網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)的10%作為綜合地價(jià)款，二者選價(jià)格高的。

這種老的經(jīng)適房交的還算少的?！靶陆?jīng)適房”，也就是2008年4月11日之后購(gòu)買的。交的更多，要繳納網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)與原價(jià)之間的差額部分的70%。如果按照成交價(jià)繳納，那原業(yè)主就幾乎沒(méi)什么利潤(rùn)了。

這是北京的特殊政策，外地的經(jīng)適房還在執(zhí)行一類和二類的政策，而北京只分新舊。

3、綜合地價(jià)款至于是你交還是房東交都無(wú)所謂，反正都是在房屋總價(jià)里，背著抱著一邊沉。一般來(lái)說(shuō)，這種房在網(wǎng)簽時(shí)都是接近指導(dǎo)價(jià)，目的就是少交些稅費(fèi)，包括綜合地價(jià)款和契稅什么的。但這樣做的話，對(duì)買家的付款要求就比較高，貸款的比例就要減少，甚至接近全款。

所以，如果是首房首貸資格的話，買這種房不太劃算，等于浪費(fèi)了首貸的資格。

4、這種經(jīng)適房其實(shí)在使用上和普通二手房沒(méi)什么區(qū)別，居住體驗(yàn)是一樣的。但在很多人心里，總覺得回遷房的質(zhì)量差，社區(qū)環(huán)境也不好，而且人文素質(zhì)不高。所以這些小區(qū)的房?jī)r(jià)要比周邊普通商品房的二手房要低一些，一般在10%左右。

但是，這種比例一旦確定，基本就不會(huì)再有什么變化。也就是說(shuō)，不存在繼續(xù)貶值的可能。其實(shí)從來(lái)也沒(méi)什么貶值，只是漲幅有時(shí)候低于樓齡較新的小區(qū)罷了。

5、總結(jié)：這種經(jīng)適房不必?fù)?dān)心質(zhì)量問(wèn)題，綜合地價(jià)款誰(shuí)交都行，反正都包括在總價(jià)里。今后也沒(méi)有繼續(xù)貶值的可能，就是隨著北京整體形勢(shì)而漲跌。

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