??樓市下行、疫情沖擊，2020年房企的日子并不好過。為了盡可能多地拉動成交，房企們的營銷方式可謂花樣百出，明星直播、攜京東天貓開啟618購房節(jié)、降價促銷、全民營銷……

??千方百計中，有人找到了新機遇，但有人被動了奶酪。近日，包括中原地產(chǎn)、鏈家、Q房網(wǎng)、樂有家、美聯(lián)物業(yè)在內(nèi)的五家中介機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布聲明，堅決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式。

??它們將堅決不接受任何“全民經(jīng)紀(jì)人”等模式的分銷項目合作或類似操作行為；堅決不參加任何開發(fā)商/發(fā)展商/渠道商發(fā)起的分銷轉(zhuǎn)介類“全民經(jīng)紀(jì)人”違法違規(guī)營銷模式；堅決不發(fā)布“全民經(jīng)紀(jì)人”等違法違規(guī)營銷模式下的分銷轉(zhuǎn)介項目任何形式的廣告宣傳；堅決打擊公司經(jīng)紀(jì)人個人以所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式的各種走私單行為。

??五大中介機構(gòu)認(rèn)為，這種不符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)要求及執(zhí)業(yè)規(guī)定的營銷模式，導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)各種違法違規(guī)以及走私單現(xiàn)象泛濫，無法根本保證廣大消費者的合法利益，嚴(yán)重妨礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)市場的正常經(jīng)營秩序，破壞了行業(yè)市場的良好“生態(tài)環(huán)境”。

??時代財經(jīng)采訪了多位中介人士及開發(fā)商。在他們看來，開發(fā)商推行全民經(jīng)紀(jì)人可以被理解，但不應(yīng)該被濫用。

??中介飯碗可能拿不穩(wěn)

??根據(jù)五大中介機構(gòu)的解釋，“全民經(jīng)紀(jì)人”是指地產(chǎn)開發(fā)商/發(fā)展商/渠道商不論執(zhí)業(yè)資質(zhì)發(fā)動一切不特定個人充當(dāng)其“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，為其提供客戶信息，并在成交后付予個人一定報酬的營銷模式。簡單的理解，就是全民營銷，每個人都可以賣房子。

??全民營銷浪并非新鮮事，不少房企都宣稱“只要在家動動手指利用自己的人脈資源就可以躺賺高薪”。力度最大的要數(shù)恒大，推薦任意成交一套恒大房源即可獲得35000元+1%傭金。此外，富力推薦買房有1萬獎勵+1%傭金，碧桂園也推出近億元傭金加入到全民營銷活動。即便不是面對全民，很多房企都動員了所有員工參與到賣房中。

??“很多房企本來就是全員賣房，除了員工，員工的家人也有不少參與賣房?！钡谝惶酱骶S斯深圳公司副董事總經(jīng)理、深圳投資部主管吳睿6月18日向時代財經(jīng)表示，目前他身邊有不少朋友都是全民經(jīng)紀(jì)人的一份子，數(shù)量比以往多。

??這對開發(fā)商來說無疑是好消息。實際上，從銷售數(shù)據(jù)來看，房企也收獲了一定成效，手筆最大的恒大在最艱難的2-4月銷售均錄得了同比增長，是全行業(yè)唯一一家，而碧桂園從3月開始銷售回正。

??但這顯然不是中介機構(gòu)想要看到的結(jié)果?！爱吘怪薪槭浅赃@口飯的，要是推行全民經(jīng)紀(jì)人的話，那所有人都去賣房，中介的飯碗可能就拿不穩(wěn)了?！鄙钲跇酚屑业囊晃恢薪槿耸恐毖?。

??而中介機構(gòu)更為介意的是，全民營銷誘發(fā)了“走私單”現(xiàn)象。所謂的走私單，就是部分中介機構(gòu)的員工利用所在中介機構(gòu)的資源促成交易，最后跳過平臺直接獲得收益。這么一來，出資源、出成本的中介機構(gòu)最后變得一無所獲。

??“現(xiàn)在很為難，開發(fā)商一方面找中介公司合作，同時又啟動全民經(jīng)紀(jì)人，歡迎中介公司經(jīng)紀(jì)人合作，嚴(yán)重破壞市場運作！”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫6月18日向時代財經(jīng)表示。

??鄭叔倫強調(diào)，在此之前深圳中原基本沒有走私單的情況出現(xiàn)，但全民經(jīng)紀(jì)人提出及落地，并且公開宣傳，就很容易造成不良行為的發(fā)生。

??目前，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》等有明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取報酬。

??鄭叔倫認(rèn)為，開發(fā)商直接啟用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的模式，是不符合相關(guān)規(guī)定的。此外，開發(fā)商沒有經(jīng)過相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司同意，私下引誘經(jīng)紀(jì)人合作，利用經(jīng)紀(jì)公司的資源來成交，并且中間涉及金錢報酬，這樣的走私單行為有可能涉及行賄、偷稅漏稅等問題。

??而吳睿則指出了一個更為嚴(yán)峻的問題。“當(dāng)開發(fā)商提倡全民經(jīng)紀(jì)人的時候，即使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人遵循了經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)章制度，但他把客戶轉(zhuǎn)介給自己的家人或者朋友也是可以的，這個時候就很難說清楚合不合規(guī)了。”

??全民經(jīng)紀(jì)人的惡性循環(huán)

??中介機構(gòu)紛紛喊冤，但站在開發(fā)商的立場看，全民經(jīng)紀(jì)人策略則難言對錯，畢竟開發(fā)商的最終目的就是為了成交，不必考慮到底是誰賣出去

??“市場不好，開發(fā)商這么做也無可厚非?！鼻吧钲谑蟹康禺a(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示。資深地產(chǎn)人黃欣偉亦認(rèn)為，開發(fā)商只需要把總量做大，根本不會干預(yù)過程中的你對我錯，反正總的營銷成本控制好即可。

??而在中介機構(gòu)和開發(fā)商的這場博弈中，中介機構(gòu)似乎淪為了“弱勢”一方，但這可能不是事實的全部。

??在宏觀調(diào)控之下，過去的2019年，開發(fā)商可以說是壓力山大，為加速銷售，渠道營銷被重視起來。當(dāng)前談及渠道，主要指的是鏈家、中原這種一二手聯(lián)動的中介機構(gòu)。

??盡管鏈家董事長左暉強調(diào)，2019年新房總成交額中，通過外面渠道的只有20%，大多數(shù)還是開發(fā)商自銷。但即使占比不算高也改變不了開發(fā)商為了增加銷售在渠道費用上給出更多讓步的事實。

??2019年11月，有消息爆出，天津市場渠道傭金上漲至6%-8%，北京亦莊某項目也傳出幾個主要的渠道傭金費率高達(dá)10%。而在此之前，渠道傭金費率一般在1%-2%的水平。

??針對渠道傭金費的暴漲，世聯(lián)行董事長陳勁松在一次論壇中也公開炮轟過，“原先賣樓都有行業(yè)規(guī)矩，世聯(lián)行大概就是1%以下的代理費，現(xiàn)在啟動渠道，渠道費用6%，營銷費用上升了6倍。這個渠道營銷費用都是誰在分？這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗。”

??暫且不論是否涉及腐敗，但無論如何，高昂的渠道傭金費用與房企控制成本都是對立的。

??為了擺脫對渠道的依賴，不少房企開始謀求自建渠道。佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官劉策認(rèn)為，推行全民經(jīng)紀(jì)人是開發(fā)商自建渠道的一種方式。其透露，為了降低營銷費用，今年佳兆業(yè)會提高自銷比例。

??“目前開發(fā)商確實是覺得渠道費用很高的，而推行全民經(jīng)紀(jì)人是可以繞過中介機構(gòu)。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示。

??陽光城做得更為徹底，今年5月底陽光城一份內(nèi)部文件被曝光，該公司決定成立代理總公司負(fù)責(zé)集團(tuán)的樓盤代理銷售，并計劃初步在福建大區(qū)、廣西區(qū)域、川渝區(qū)域、湖南區(qū)域四個區(qū)域進(jìn)行試點。

??其實，開發(fā)商推行全民經(jīng)紀(jì)人主要目還是為了賣房，并不是為了打擊渠道，畢竟去年還有20%的新房成交額是靠渠道實現(xiàn)，只是渠道費用過高，確實又在逼迫著開發(fā)商更用力地去推廣全民經(jīng)紀(jì)人，最后給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走私單帶來了機會，形成了一個惡性循環(huán)。

??開發(fā)商不可能是“大一統(tǒng)”

??全民經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)行業(yè)中不是一個新鮮詞，每當(dāng)樓市不好的時候，它就會出現(xiàn)。

??2014年是房地產(chǎn)發(fā)展歷程中的一個寒冬，這一年萬科就曾經(jīng)推行過全民經(jīng)紀(jì)人，彼時任何人都可以注冊成為“萬客通”的線上經(jīng)紀(jì)人，通過推薦真實的潛在客戶購買萬科項目以獲取傭金。

??除了萬科之外，當(dāng)年異軍突起的好屋中國、房多多同樣是推行全民經(jīng)紀(jì)人理念，如好屋中國，任何人注冊為自由經(jīng)紀(jì)人后，均可以向網(wǎng)站提交存在購房意向的客戶姓名電話。

??當(dāng)年，萬科以及互聯(lián)網(wǎng)中介的行為，同樣引起了傳統(tǒng)中介的強烈不滿，被詬病為“挖別人墻角”，引發(fā)了傳統(tǒng)中介人才流失的危機。

??時過境遷，這些一度對傳統(tǒng)中介構(gòu)成威脅的“危險分子”后來都沒了聲音。全民經(jīng)紀(jì)人與樓市似乎一直都是此消彼長，樓市好的時候全民經(jīng)紀(jì)人沉寂，樓市差的時候它又出現(xiàn)了。

??但無論是2014年，還是2020年，鄭叔倫表示，對全民經(jīng)紀(jì)人都不看好。中介機構(gòu)是一個專業(yè)機構(gòu)，有專業(yè)的行業(yè)知識，對經(jīng)紀(jì)人也有專業(yè)的培訓(xùn)。而全民經(jīng)紀(jì)人推行就意味著摻雜了很多不是專業(yè)出身的經(jīng)紀(jì)人，他們無法保證廣大消費者的合法利益，同時嚴(yán)重妨礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)市場的正常經(jīng)營秩序。

??鄭叔倫認(rèn)為，社會是有分工的，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是專業(yè)分工，愈分愈細(xì)。過去綜合形式經(jīng)營已經(jīng)證明不是主流，否則開發(fā)商就應(yīng)該自己成立不同的團(tuán)隊，從設(shè)計院、施工隊、裝修公司、中介公司等都整合自己做。

??吳睿也表達(dá)了相似的觀點。他指出，行業(yè)的分工肯定是越來越細(xì)的，開發(fā)商不可能是“大一統(tǒng)”，如果開發(fā)商把中介公司都消滅了，全部都變成了個人經(jīng)紀(jì)人，那以后誰來負(fù)責(zé)來培養(yǎng)、管理這些個人經(jīng)紀(jì)人。

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