??資本市場(chǎng)歷來(lái)不缺好的標(biāo)的，最近三年，他們普遍瞄準(zhǔn)的新對(duì)象是物業(yè)公司。

??房企的爭(zhēng)奪戰(zhàn)也正由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)。經(jīng)歷2019年的上市爆發(fā)期，疫情特殊節(jié)點(diǎn)下，物業(yè)IPO的熱潮依然高漲。

??克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)年至今，共有16家房企計(jì)劃分拆物業(yè)平臺(tái)赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活已經(jīng)成功掛牌；正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等8家還在趕往上市的途中。

??疫情防控催使物業(yè)價(jià)值加速重構(gòu)，一路走高的估值以及不斷上漲的股價(jià)，是房企熱衷分拆物業(yè)上市的原動(dòng)力。一個(gè)特殊現(xiàn)象是，無(wú)論市值表現(xiàn)還是估值層面，越來(lái)越多的物業(yè)公司正逐步跑贏房企。

??“很多房企以為分拆物業(yè)公司上市就完事，事實(shí)上不是，上市后才是最艱辛的開(kāi)始。IPO完成后，物業(yè)公司還是要回歸到專(zhuān)注業(yè)務(wù)?！弊鳛橐患蚁愀凵鲜形飿I(yè)公司的執(zhí)行董事，楊明（化名）說(shuō)，保證公司的長(zhǎng)久運(yùn)轉(zhuǎn)，才能持續(xù)被資本市場(chǎng)關(guān)注，受到資本追捧。

??新商機(jī)

??“我們目前處于穩(wěn)健發(fā)展階段，品牌效應(yīng)也比較高，但估值還是有點(diǎn)低，行業(yè)市盈率維持在45-50倍左右，而我們還在25-30倍之間?！弊罱瑮蠲髡诜e極調(diào)整公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)策略。

??物業(yè)資本化的賽道越來(lái)越熱鬧，疫情后投資者持續(xù)看好，推動(dòng)行業(yè)估值再創(chuàng)新高。

??據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前物業(yè)板塊的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商積余已經(jīng)高達(dá)115倍，綠城服務(wù)為55倍，碧桂園服務(wù)、雅生活的PE分別達(dá)到52倍、39倍。

??整體估值向好的態(tài)勢(shì)下，企業(yè)分化逐漸顯現(xiàn)，既估值超過(guò)100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。幾十倍的差距，優(yōu)勢(shì)物企大步向前，尾部公司逐漸掉隊(duì)。

??一切取決于投資機(jī)構(gòu)判斷。通常情況下，投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部會(huì)建立起一套估值模型，有些機(jī)構(gòu)傾向于住宅管理規(guī)模足夠大，有的則更關(guān)注非住宅業(yè)務(wù)數(shù)量；有的投資者喜歡聽(tīng)增值服務(wù)的故事，有的則將目光投向關(guān)聯(lián)母公司能否持續(xù)提供管理規(guī)模上。

??楊明所在的物業(yè)公司，各項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊均衡發(fā)展，但無(wú)任何側(cè)重業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略導(dǎo)致估值方面沒(méi)能得到更好的釋放。

??每次與投資機(jī)構(gòu)接觸，楊明都在不停解釋?zhuān)麄兯P(guān)聯(lián)的母公司擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，普遍集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，他們不缺乏母公司提供的管理規(guī)模，也擁有持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

??楊明提到的土儲(chǔ)，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是物業(yè)公司規(guī)模擴(kuò)張、估值抬升的底氣。一位頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于物企估值的預(yù)判，最常見(jiàn)便是通過(guò)關(guān)聯(lián)房企能不能為物業(yè)公司帶來(lái)規(guī)模擴(kuò)張，（非關(guān)聯(lián)交易的）收入擴(kuò)張能達(dá)到多少來(lái)進(jìn)行。

??一個(gè)特殊點(diǎn)在于，楊明公司所依賴(lài)的這部分土儲(chǔ)，更多是舊改項(xiàng)目，轉(zhuǎn)換周期較長(zhǎng)。不過(guò)，周期長(zhǎng)釋放出的一大好處是，隨著年限推移，后續(xù)的土地價(jià)值以及管理費(fèi)單價(jià)反而有所提升。于是，在這一輪與資本市場(chǎng)的對(duì)話(huà)中，楊明強(qiáng)調(diào)，相比之下，他們公司的增長(zhǎng)持續(xù)力能更持久。

??對(duì)于增長(zhǎng)持續(xù)性的堅(jiān)持，另一重源于疫情為物業(yè)帶來(lái)的商機(jī)?！皬哪壳暗恼?、財(cái)政補(bǔ)貼流向來(lái)看，疫情防控在某些方面凸顯出物業(yè)行業(yè)的價(jià)值和重要性，物業(yè)公司作為一個(gè)生活必需品或者生活服務(wù)商的定位更清晰了。”楊明說(shuō)，疫情中，物業(yè)公司通過(guò)輸出服務(wù)來(lái)獲取更多酬勞，進(jìn)而呈現(xiàn)出現(xiàn)金流更加穩(wěn)定，業(yè)績(jī)預(yù)期向好，受經(jīng)濟(jì)周期及其他公共衛(wèi)生事件影響較小的特性，資本對(duì)這個(gè)行業(yè)的追逐因此進(jìn)一步加速。

??如果說(shuō)，2014年是資本市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)價(jià)值的元年，那么，2020年絕對(duì)是社會(huì)認(rèn)可物業(yè)行業(yè)價(jià)值的一年。

??“過(guò)去我們談危機(jī)，常常說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)之中有機(jī)會(huì)，今年疫情帶給物業(yè)行業(yè)的恰恰就是這種機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)間內(nèi)，物業(yè)行業(yè)并不存在復(fù)工的問(wèn)題，從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，收入不會(huì)受太大影響。”上述頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人稱(chēng)，疫情中物業(yè)公司的表現(xiàn)得到相關(guān)政府部門(mén)和業(yè)主的一致認(rèn)同，也讓社會(huì)感覺(jué)到，配備物業(yè)服務(wù)的園區(qū)或社區(qū)是必要的。

??今年兩會(huì)期間，全國(guó)推出3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)整改計(jì)劃，這些老舊小區(qū)后期的整改需要社會(huì)化專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)來(lái)完善，這給行業(yè)提供了新的機(jī)會(huì)。

??事實(shí)上，除了老舊小區(qū)與老舊街道之外，過(guò)去由政府主導(dǎo)的城市公共空間業(yè)務(wù)，如環(huán)衛(wèi)、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、路燈管理等，正逐漸下放到物業(yè)企業(yè)身上。越來(lái)越多的物業(yè)公司涉足城市服務(wù)，業(yè)務(wù)邊界逐步向外延伸。

??“嚴(yán)格來(lái)講，如果以地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史類(lèi)比，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)所處的階段，相當(dāng)于2010年前后的地產(chǎn)行業(yè)。集中度還處于低位；得到資本市場(chǎng)認(rèn)可的時(shí)間僅僅5年多；由于時(shí)間短，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也剛剛起步，這表明了，未來(lái)物業(yè)行業(yè)還存在很大的業(yè)務(wù)空間?！边@位頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，投資者已經(jīng)敏銳捕捉到這一點(diǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上市物企的估值還有上升空間。

??上市潮

??最早，物業(yè)行業(yè)是作為房地產(chǎn)的一個(gè)附屬品，被資本市場(chǎng)所認(rèn)知的。夏琳（化名）在一家港股上市物業(yè)公司的投關(guān)部工作，日常頻繁與不同的投資者打交道，一些新的變化，正悄然顛覆她原本的判斷——

??前幾年，整個(gè)資本市場(chǎng)只有幾家上市物企，總市值疊加起來(lái)可能也就幾百億元，大部分分析師或投資人并未將目光聚焦在這一領(lǐng)域；但這兩年，物業(yè)上市熱潮愈演愈烈，整個(gè)物業(yè)板塊的體量一下子達(dá)到幾千億規(guī)模。“大筆資金流入這個(gè)板塊的同時(shí)，愈來(lái)愈多的投資者將物業(yè)當(dāng)做一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的板塊進(jìn)行研究分析?！?/p>

??2019年是物業(yè)企業(yè)的上市高峰期。這一年，12家物業(yè)公司或以IPO、或借殼登陸資本市場(chǎng)，這一數(shù)量，等同于過(guò)去五年主板物業(yè)股的總數(shù)。

??這樣的上市熱情，還維持到今年?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)年至今，共有16家房企計(jì)劃分拆物業(yè)平臺(tái)赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活是為數(shù)不多的幸運(yùn)者，已經(jīng)成功掛牌；而正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等8家已經(jīng)遞交上市申請(qǐng)材料的公司，依然在排隊(duì)等候中。

??房企分拆物業(yè)上市的熱情高漲，一方面源于持續(xù)走高的市盈率與不斷上漲的股價(jià)。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，去年，在恒生指數(shù)全年漲幅9.41%背景下，香港上市的20家物業(yè)股取得全年平均45.82%的漲幅。以新城悅為例，一年下來(lái)股價(jià)累計(jì)漲幅高達(dá)222.23%。

??疫情以來(lái)，物業(yè)股板塊更是全面逆勢(shì)突圍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至4月30日，相較2019年末收盤(pán)價(jià)，平均漲幅為26.3%。同期恒生指數(shù)下跌12.6%。

??資本市場(chǎng)對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的追捧引發(fā)房企爭(zhēng)相布局。建業(yè)新生活是最新一家在港交所敲鐘掛牌的物業(yè)公司，此前公開(kāi)發(fā)售階段，其獲得142.52倍認(rèn)購(gòu)，國(guó)際發(fā)售也獲超額認(rèn)購(gòu)；而更早兩個(gè)月上市的興業(yè)物聯(lián)，香港公開(kāi)發(fā)售部分錄得超額認(rèn)購(gòu)約1414.06倍；鴻坤集團(tuán)旗下的燁星集團(tuán)，發(fā)售階段的散戶(hù)認(rèn)購(gòu)數(shù)甚至接近2000倍。

??上市物企與關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市值差異化，一定程度上也加快物業(yè)的上市步伐。目前，在物業(yè)領(lǐng)域里面，碧桂園是首家市值超過(guò)千億港元的上市物企，截至5月30日，其總市值高達(dá)934.50億元（1021.94億港元），遠(yuǎn)超眾多中小房企的市值；綠城服務(wù)的總市值達(dá)到291億元，高于其關(guān)聯(lián)房企綠城中國(guó)209億元的市值；雅生活同樣以541億元的總市值，超越母公司雅居樂(lè)的350億元。

??“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)行業(yè)之間的關(guān)系是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是上游供應(yīng)商，物業(yè)行業(yè)是售后服務(wù)部門(mén)。上游供應(yīng)商是否運(yùn)營(yíng)得好，對(duì)物業(yè)公司會(huì)產(chǎn)生很大影響。至于物業(yè)公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響，主要得結(jié)合股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行判斷。”夏琳說(shuō)，如果房企作為母公司實(shí)控物業(yè)公司，比如雅生活、彩生活，都是從關(guān)聯(lián)房企分拆而來(lái)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必須并表到母公司之中，那么物業(yè)公司估值提升對(duì)于關(guān)聯(lián)房企的估值和市值層面能產(chǎn)生一定正向影響?！捌髽I(yè)的土地、項(xiàng)目資源本身就值那么多錢(qián)，一旦物業(yè)公司的市值上漲，作為母公司資產(chǎn)包的一部分，肯定帶動(dòng)母公司市值上漲?！?/p>

??但諸如碧桂園、中海、時(shí)代鄰里之類(lèi)通過(guò)介紹方式上市的物業(yè)公司，由于已經(jīng)從地產(chǎn)公司里面獨(dú)立出來(lái)，兩者之間是平行關(guān)系，物業(yè)公司就難以對(duì)關(guān)聯(lián)房企起到太大作用。

??不過(guò)，上述頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人提到，關(guān)聯(lián)房企和物業(yè)公司，上市之后是完全獨(dú)立的兩個(gè)條線(xiàn)。本來(lái)資本市場(chǎng)給予他們的就是兩套評(píng)估系統(tǒng)、兩套估值系統(tǒng)，不可能相互產(chǎn)生影響。

??資金流向

??6月4日，永升生活服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，與賣(mài)方、配售代理訂立配售及認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向賣(mài)方配發(fā)及發(fā)行共1.34億股新股份。配售價(jià)為每股11.78港元，預(yù)期此次認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額為15.79億港元。

??此前一天，綠城服務(wù)也宣布配股，按每股配售股份10.18港元的價(jià)格配售2.666億股，預(yù)計(jì)融資額約27.14億港元。

??配股動(dòng)作之于內(nèi)房股，此前并非常態(tài)，2019年下半年起，這成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣用融資手法。不過(guò)，在物業(yè)行業(yè)內(nèi)，這還是物企第一次集中釋放出折價(jià)配股的信號(hào)。

??配股之前一周，旭輝控股憑借收購(gòu)股權(quán)以及投票表決權(quán)委托方式，獲得永升生活服務(wù)50.12%的表決權(quán)，永升生活服務(wù)也并入集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表。這意味著，永升生活服務(wù)此次配股，一定程度上將與旭輝控股的財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)到一起。

??無(wú)論是永升生活服務(wù)，還是綠城服務(wù)，兩家公司都不約而同對(duì)外表示，擬將配股所得款用于潛在并購(gòu)或投資，以及作為營(yíng)運(yùn)資金與集團(tuán)一般用途。

??楊明告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，任何融資動(dòng)作，企業(yè)都是根據(jù)發(fā)展需求以及市場(chǎng)變化來(lái)決定。如果企業(yè)手上恰好有一些潛在標(biāo)的物在洽談，需要儲(chǔ)備后續(xù)資金，物業(yè)公司便會(huì)測(cè)算資金壓力，提前準(zhǔn)備好所需資金量?！芭涔少Y金的用途與IPO募資一樣，都受到證券交易所的監(jiān)管；使用范圍通常也與IPO類(lèi)似，物業(yè)公司資金最大的兩個(gè)用途還是集中在股權(quán)并購(gòu)和自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展上?！?/p>

??從2019年新上市物業(yè)企業(yè)募集資金用途也可一窺究竟，擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例從此前的50%-60%提高至約60%-70%。

??不過(guò)，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，恰好是房地產(chǎn)公司資金壓力加劇與償債的高峰期。物業(yè)公司的資金最終究竟投向何處，引發(fā)過(guò)一輪質(zhì)疑。

??“部分業(yè)內(nèi)人士可能會(huì)認(rèn)為，母公司缺錢(qián)，因此通過(guò)物業(yè)公司的融資‘補(bǔ)血’，這是很不負(fù)責(zé)任的判斷。”楊明說(shuō)，一方面，作為兩家獨(dú)立的上市企業(yè)，無(wú)論是關(guān)聯(lián)房企，還是物業(yè)公司，財(cái)務(wù)都是透明的，每年都要單獨(dú)審計(jì)，任何資金的調(diào)度都要受到監(jiān)管。

??另一方面，從資金用途和規(guī)模來(lái)分析，地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)一塊土地，光投標(biāo)保證金可能就要超過(guò)10個(gè)億，更別提地價(jià)款可能需要支付幾十億乃至于上百億，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下來(lái)就是幾百億元。物業(yè)公司的這點(diǎn)資金體量，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)基本是杯水車(chē)薪。

??當(dāng)然，資本市場(chǎng)上，物業(yè)公司對(duì)于關(guān)聯(lián)房企的品牌加分肯定是存在的。“通過(guò)這種品牌加分，物業(yè)公司或能對(duì)房企的融資起到一種信任幫助?！睏蠲鞅硎荆Y本市場(chǎng)在考量一個(gè)投資標(biāo)的時(shí)，判斷標(biāo)準(zhǔn)還是在于整個(gè)上市公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，融資需要根據(jù)評(píng)級(jí)而定，最終看的還是資產(chǎn)。“任何融資都是一種金融手段，里面隱藏著太多條條框框和審計(jì)問(wèn)題，企業(yè)必須按規(guī)定完成手續(xù)以后，才可能順利融到錢(qián)?！?/p>

相關(guān)知識(shí)

物業(yè)IPO潮再起：房企想要什么 資本市場(chǎng)喜好什么
年內(nèi)6家掛牌 物業(yè)IPO瘋狂
房企拆分物業(yè) 上市潮有望持續(xù)
年內(nèi)第二家房企IPO在即 房地產(chǎn)的資本“船票”越來(lái)越少？
18家房企拆分物業(yè)擬赴港IPO 強(qiáng)化流動(dòng)性減緩財(cái)務(wù)壓力
房企IPO“開(kāi)閘”，誰(shuí)是下一個(gè)幸運(yùn)兒？
港龍中國(guó)IPO倒計(jì)時(shí)，房企能否再迎上市高峰？
IPO視界|建發(fā)物業(yè)緊隨上市潮 獨(dú)立經(jīng)營(yíng)任重道遠(yuǎn)
房企拆分物業(yè)上市潮有望持續(xù)
物管上市潮有利房企健康轉(zhuǎn)型