幾天前，克而瑞終于公布了5月天津商品住宅銷售榜單，八阿哥趕緊翻到市區(qū)榜單一看，銷售金額、成交面積雙料冠軍——旺海國際公寓（旺海海河源筑），有點厲害；成交面積榜單第二名是天津灣海景文苑，也是公寓，確實厲害！

這時候肯定會有人問了，你們不是說天津的公寓不好賣嗎？怎么還能上榜？下面就給諸位說道說道。

市區(qū)上榜項目淺析

旺海國際公寓（旺海海河源筑）清盤特惠，從最初的3.5-4萬/㎡單價降到了最低2萬/㎡。項目地處內(nèi)環(huán)，海河景觀，步行至規(guī)劃地鐵4號線東北角站僅有500米距離，即便是公寓，2萬/㎡的單價也非常吸引了，賣得好理所當(dāng)然。

中海城市廣場鉆石灣占據(jù)海河一線河景，同樣地處內(nèi)環(huán)以內(nèi)，緊鄰輕軌9號線，周邊各類配套成熟，與小白樓商圈僅一河之隔，入市以來，銷售成績一直表現(xiàn)不俗。

天津灣海景文苑為50年產(chǎn)權(quán)居住型公寓，民水民電，有天然氣，除了產(chǎn)權(quán)年限和居住密度外，和普通住宅基本上沒有區(qū)別，河西區(qū)戶口、河西區(qū)學(xué)校以及一線河景優(yōu)勢，再加上距離地鐵1號線土城站不足1公里，同樣是區(qū)域熱門項目。

海河金茂府同樣占據(jù)海河頭排景觀資源，主打精裝科技豪宅，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃高端幼兒園，配備綠地主題廣場和體驗性商業(yè)區(qū)，享受4、5、9號線三條地鐵，頗受改善客群青睞。

仁恒公園世紀(jì)是仁恒置地與農(nóng)墾地產(chǎn)在新梅江攜手打造的低密度純居住社區(qū)，選用高品質(zhì)裝修材料和名品家裝設(shè)備，精裝交房，仁恒房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平也是廣受好評的。項目于5月份項目推出了收官樓座4號樓，均為三居室改善戶型，整體價格雖有一定上浮，但仍熱度不減。

公元大觀由融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，后期采用融創(chuàng)物業(yè)，同樣享有良好口碑。項目位于紅橋區(qū)子牙河畔，緊鄰規(guī)劃水西莊公園，鄰近地鐵1號線本溪路站，還是規(guī)劃中地鐵12號線站點上蓋，頗具潛力。

凱旋門自首次開盤便“引爆”了天津樓市，最低21499元/㎡的單價，加上市區(qū)便捷的交通路網(wǎng)、鄰輕軌站、河景、生活配套較為齊全等優(yōu)勢，無論是預(yù)算有限又不愿離開市區(qū)的剛需還是投資、老房改善客戶都被深深吸引著，排隊看房在并不火爆的2019年冬季也屬于稀有“景觀”了。此外，項目5月份也有新樓座加推。

南開宸院位于南開區(qū)奧體板塊，鄰近紅旗南路快速路，自駕車出行十分便捷，且距離地鐵5號線凌賓路站僅有約1公里距離，鄰近時代奧城，周邊各類配套齊全。作為寸土寸金的南開區(qū)，特別在奧體板塊內(nèi)比較，南開宸院的價格已經(jīng)很有優(yōu)勢。

中儲正榮棟境位于河?xùn)|區(qū)萬達商圈，周邊路網(wǎng)便捷，且鄰近建設(shè)中的地鐵4號線泰昌路站。住宅部分僅有少量125、148㎡3-4居清盤在售，余房不多，均價28000-28500元/㎡；另外近期推出了30-50余㎡的公寓產(chǎn)品，均價18000-22000元/㎡，因總價低也吸引了諸多關(guān)注。

綠城天津誠園是綠城在天津市區(qū)獨自操盤建設(shè)的首個項目，地處河西陳塘莊板塊，3號地的地鐵11號線陳塘站以及項目南側(cè)約800米距離的地鐵10號線珠江道站都在建設(shè)當(dāng)中，未來出行更加便捷。項目與師大二附小簽約，且近期加推的三期小高層最小戶型僅有79㎡，總價較低，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯。

不難看出，上榜項目大致分為兩類：第一類為占據(jù)市中心優(yōu)質(zhì)地段、教育等資源的高端盤；第二類為位置稍遠(yuǎn)，但鄰近地鐵站，且在同板塊內(nèi)價格優(yōu)勢明顯的低價盤。

再看環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的成交榜單，無疑也是價格占據(jù)了主導(dǎo)地位。

于是乎，八阿哥整理了天津市區(qū)的全部住宅項目，從中搜羅出有85㎡以上戶型，且總價不超過300萬的“剛需”樓盤。什么？你問為什么加雙引號？

還不是因為肯定會有人覺得300萬很貴，“算什么剛需”！那好，八阿哥先用事實跟你們“講講道理”。

市區(qū)豪宅有多“壕”？

友情建議：經(jīng)濟實力不是非常雄厚的盆友，在閱讀這一段前，請先坐在陰涼通風(fēng)處，且確保手機在觸手可及的位置（便于呼救），心臟不好的盆友請先備好速效救心丸……（以下僅按網(wǎng)絡(luò)所知均價乘以戶型面積粗略計算，不代表最終實際總價）

賓西路5號高層145㎡，均價4.9萬/㎡，總價約711萬；洋房180-225平米，均價6.4萬/㎡，總價約1152-1440萬。

仁恒公園世紀(jì)高層主推127-245㎡戶型，均價4.2萬/㎡，總價約534-1029萬。

金地閱千峯高層主推176㎡戶型，均價5.7-6.8萬/㎡，最低總價約1038萬。

正榮紫闕小高層戶型149-218平米，單價5.9萬/㎡，總價約930-1040萬；洋房戶型為213-218平米躍層，單價6.2萬/㎡，總價約1100-1500萬。

南開1911高層主推136㎡戶型，均價4萬/㎡，總價約544萬；小高層戶型為109、134㎡，均價4.3萬/㎡，總價約469-577萬；洋房戶型為124-149㎡，均價6.7萬/㎡，總價約831-1000萬。

南開府洋房84-184㎡，均價4.6萬/㎡，總價約387-847萬。

保利云禧洋房130、143㎡，均價5.4萬/㎡，總價約702-萬773萬。

中海城市廣場鉆石灣高層85-170㎡，均價4.8萬/㎡，總價約408-816萬。

海河金茂府高層185-212㎡，單價5.5-6萬/㎡；洋房155-248㎡，單價6.4-7萬/㎡，整體價格800-1200萬。

首創(chuàng)天閱海河高層104-224㎡，均價4.6萬/㎡，總價約479-1031萬。

惠靈頓海上花苑二期高層112-221㎡，均價4.5萬/㎡，總價約504-995萬。

正所謂沒有對比就沒有傷害，現(xiàn)在你們能承認(rèn)市區(qū)300萬的新房算剛需了吧（手動狗頭）。

低總價未必只能買公寓

低總價與小戶型似乎總有著無法割舍的聯(lián)系，特別是由于近些年的推廣“套路”，有些購房者很容易聽到低總價小戶型這個詞就想到公寓產(chǎn)品，實際上，按照目前市場上常見的戶型面積區(qū)間來看，85-95平米的2-3居室都已經(jīng)算是小戶型了，特別是在寸土寸金的市內(nèi)六區(qū)，有的項目在規(guī)劃戶型時，已經(jīng)把最小平米設(shè)計為100平米以上。

下面就是今天這篇文章的重點了——市區(qū)總價300萬以內(nèi)的70年住宅都有哪些？快來康康吧！

1.河?xùn)|區(qū)路勁太陽城·心邸高層正在排卡，預(yù)計均價28500元/㎡，毛坯房，面積區(qū)間85-116㎡，按預(yù)計均價估算，85-100㎡左右戶型均可在300萬以內(nèi)搞定。

主要賣點：名企開發(fā)、大型成熟居住區(qū)、配套完善、鄰近雙地鐵、社區(qū)鄰里平臺。

2.河?xùn)|區(qū)雅仕蘭庭高層85㎡，均價25500元/㎡，總價約230萬帶車位。

主要賣點：快速路旁現(xiàn)房、鄰近雙地鐵、現(xiàn)房。

3.河?xùn)|區(qū)凱旋門高層80、86㎡兩室和100㎡三室，均價25000-26000元/㎡，總價均在300萬以內(nèi)。

主要賣點：名企聯(lián)合打造、鄰近輕軌站、中山門商圈成熟配套。

4.河?xùn)|區(qū)格調(diào)榴園高層、洋房戶型區(qū)間90-170㎡，價格待定，個人無責(zé)任推測 高層90-100㎡戶型毛坯房總房款可控制在300萬以內(nèi)。

主要賣點：開發(fā)商及物業(yè)口碑、園林設(shè)計、緊鄰輕軌站

5.河?xùn)|區(qū)雍鑫雍祥園高層84、93㎡兩室，均價29000-30000元/㎡，總價300萬以內(nèi)。

主要賣點：規(guī)劃地鐵12號線上蓋、鄰近2號線站點。

6.河北區(qū)北寧公元高層88㎡兩室，總房款250萬左右，目前僅剩少量房源。

主要賣點：北寧公園及新開河景觀、鄰近3號線、中環(huán)線上。

7.河北區(qū)天房中山路高層89㎡兩室，均價33000元/㎡，總房款約294萬。

主要賣點：地鐵6號線站點旁、緊鄰北寧公園、成熟配套、中環(huán)以內(nèi)。

8.河北區(qū)天房天泰高層98㎡兩室，總價約285萬。

主要賣點：中環(huán)內(nèi)、現(xiàn)房、緊鄰育嬰里小學(xué)、鄰近地鐵4號線北洋橋站。

9.河北區(qū)中國鐵建花語津郡高層88、99㎡2-3居室，精裝均價32700元/㎡，毛坯房29700元/㎡， 近期有總房款減18萬活動。精裝88㎡以及毛坯88、99㎡優(yōu)惠后總房款均在300萬以內(nèi)。

主要賣點：緊鄰雙地鐵、精裝房省時省力。

10.紅橋區(qū)公元大觀高層100㎡三室，總價約280萬起。

主要賣點：名企聯(lián)合開發(fā)、月牙河景觀、緊鄰規(guī)劃水西莊公園、鄰近地鐵1號線、規(guī)劃地鐵12號線上蓋。

11.紅橋區(qū)九和府高層89、115㎡兩室、三室，均價25000元/㎡，總房款220-290萬。

主要賣點：三大品牌房企合力打造、鄰近地鐵1號線站點、配套成熟、規(guī)劃兩個市政景觀花園、115㎡三室是目前市區(qū)項目中300萬以內(nèi)可以買到最大面積的。

12.紅橋區(qū)朝陽領(lǐng)御高層94㎡兩室頂層房源，均價28000-29000元/㎡，全盤清售中。

主要賣點：現(xiàn)房、鄰近地鐵6號線站點、成熟配套。

很容易看出，市區(qū)總房款在300萬以內(nèi)的新房項目都位于“下三區(qū)”，不過八阿哥認(rèn)為，雖然河?xùn)|、河北、紅橋三個區(qū)的整體學(xué)區(qū)、配套不及“上三區(qū)”那般“優(yōu)質(zhì)”，但地段的稀缺性以及交通和生活配套的便捷仍然環(huán)城區(qū)域短期內(nèi)無法企及的，無論對于剛需自住還是投資型購房者，購買市區(qū)項目不能“一夜暴富”，但是更加穩(wěn)妥的選項。

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