上海出臺(tái)的樓市新政包含四大調(diào)整：外環(huán)外限購(gòu)全面放開、公積金貸款額度提升、減免以及房貸利率統(tǒng)一。新政旨在刺激外環(huán)外市場(chǎng)，但專家分析認(rèn)為，在目前市場(chǎng)分化嚴(yán)重的背景下，政策效果可能有限。核心區(qū)與郊區(qū)房?jī)r(jià)差距持續(xù)擴(kuò)大，外環(huán)外新房庫(kù)存占比高達(dá)八成，市場(chǎng)回暖面臨挑戰(zhàn)。

近期，上海推出了一系列樓市調(diào)控新政，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。此次政策調(diào)整涉及限購(gòu)松綁、公積金貸款、減免等多個(gè)方面，被視為對(duì)即將到來(lái)的"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季的重要布局。

上海樓市新政四大核心要點(diǎn)解析

新政中最引人注目的是外環(huán)外區(qū)域限購(gòu)的全面放開。根據(jù)規(guī)定，上海戶籍居民家庭及成年單身人士、以及連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿1年的非滬籍居民，在外環(huán)外購(gòu)房不再受限購(gòu)套數(shù)限制。這一政策看似力度很大，但實(shí)際效果可能有限。當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)明顯的"冰火兩重天"現(xiàn)象：核心區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，而外環(huán)外區(qū)域則持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示，今年上海未售新房中，百分之八十點(diǎn)一集中在外環(huán)外區(qū)域，這反映出市場(chǎng)對(duì)遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的接受度正在持續(xù)下降。

公積金政策調(diào)整帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好。新政將住房公積金貸款額度上浮百分之十五，首套貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元；多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，可達(dá)216萬(wàn)元。同時(shí)允許提取公積金支付首付款，并支持"又提又貸"模式。這些措施確實(shí)能減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，但面對(duì)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，數(shù)十萬(wàn)的額度提升對(duì)市場(chǎng)刺激作用可能有限。值得注意的是，新政還調(diào)整了政策，非滬籍家庭首套住房暫免征收，這將一定程度降低新上海人的購(gòu)房成本。

市場(chǎng)分化加劇背景下政策效果預(yù)判

從北京的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，8月8日放開五環(huán)外限購(gòu)后，新房成交雖有短期回升，但二手房市場(chǎng)并未明顯改善。上海新政很可能面臨類似局面。當(dāng)前市場(chǎng)信心不足，購(gòu)房者普遍擔(dān)心"買完就跌"，這種心理預(yù)期很難通過(guò)局部政策調(diào)整來(lái)改變。更重要的是，上海樓市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題日益突出：市區(qū)300萬(wàn)以內(nèi)的二手房成交量占比從2023年1月的百分之三十二上升至2025年7月的百分之五十八，這種"剛需內(nèi)卷"現(xiàn)象直接擠壓了外環(huán)外市場(chǎng)空間。新政雖然為有資格的購(gòu)房者提供了更多選擇，但能否真正激活外環(huán)外市場(chǎng)，仍需觀察。

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