上半年上海辦公樓市場(chǎng)空置率22.4％，投資市場(chǎng)大宗交易活躍度承壓

來源：智能家居時(shí)間：2025-07-15 09:33

2025年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出新增需求不足、空置率上升的特征。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告，上海辦公樓市場(chǎng)共有4個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)量30.2萬平米，整體空置率較去年年底上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22.4％。

整體來看，寫字樓市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎情緒，租金下行持續(xù)推動(dòng)成本驅(qū)動(dòng)型搬遷需求。7月10日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“今年二季度以來，租戶繼續(xù)保持對(duì)租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款。”

在大宗投資市場(chǎng)，辦公資產(chǎn)也穩(wěn)居首位。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)，2025年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得23宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)82億元人民幣。其中辦公資產(chǎn)以38％的成交金額占比位居第一。

甲級(jí)辦公樓租金保持下行趨勢(shì)

根據(jù)仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)，2025年二季度，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和升級(jí)需求仍是辦公樓市場(chǎng)主要需求來源。上海全市凈吸納量錄得約57，300平米；同時(shí)，由于中央商務(wù)區(qū)的租金繼續(xù)下行，帶動(dòng)來自中央商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域的租戶搬遷升級(jí)。非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約74，200平米，其中國(guó)有企業(yè)和第三方辦公運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成需求主力。隨著甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，部分乙級(jí)辦公樓或近郊區(qū)域租戶考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。

二季度，上海共計(jì)七個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，均位于非中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積錄得413，700平米。中央商務(wù)區(qū)雖無新增供應(yīng)，空置率仍環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至16.9％；大量供應(yīng)于非中央商務(wù)區(qū)集中入市，使整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至24.6％。

據(jù)悉，二季度甲級(jí)辦公樓租金保持下行趨勢(shì)，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶方。仲量聯(lián)行方面表示，考慮到市場(chǎng)租金和租戶現(xiàn)行租金之間的差距，更多的租戶期望與業(yè)主進(jìn)行租約重組談判。

其中，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.4％至6.9元／平米／天。業(yè)主方為穩(wěn)定現(xiàn)有出租率并持續(xù)吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持靈活的議價(jià)空間。部分業(yè)主在延長(zhǎng)租期的條件下，同意與租戶達(dá)成租約重組條款；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7％至4.5元／平米／天。為吸引租戶入駐，業(yè)主繼續(xù)提供具有吸引力的租金和激勵(lì)政策，空置率較高的板塊或項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度加大。

從行業(yè)需求來看，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，上半年金融業(yè)以22％的占比繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)，主要受到基金和非銀金融機(jī)構(gòu)的推動(dòng)；消費(fèi)品制造業(yè)位居第二，占比17％，主要來自快消品和家居類企業(yè)的擴(kuò)張需求；TMT位列第三，占比達(dá)16％，跨境電商和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司的擴(kuò)張成為其主要驅(qū)動(dòng)力。

“盡管面臨新增需求不足和空置率上行的挑戰(zhàn)，上半年市場(chǎng)仍表現(xiàn)出了一定的活躍度。”世邦魏理仕方面指出，今年1—6月，上海全市寫字樓凈吸納量環(huán)比上升126.1％至17.3萬平米，整體空置率較去年年底上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22.4％。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問及交易服務(wù)部｜辦公樓負(fù)責(zé)人張?jiān)较蛴浾咄嘎?，未?個(gè)月，上海辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來約77萬平米的新增供應(yīng)。

“盡管短期內(nèi)這將增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但我們同時(shí)也認(rèn)為這將有效激活市場(chǎng)流動(dòng)性，推動(dòng)租賃交易的活躍度提升。”張?jiān)秸J(rèn)為，上半年市場(chǎng)已顯現(xiàn)出小幅回暖跡象，特別是在高端制造業(yè)、TMT和金融領(lǐng)域。隨著上海2025年產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃的深入推進(jìn)，各區(qū)域有望進(jìn)一步強(qiáng)化差異化定位。通過精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入策略，持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，從而構(gòu)建更具韌性的市場(chǎng)發(fā)展格局。

街鋪式商業(yè)資產(chǎn)受青睞

投資市場(chǎng)方面，辦公樓資產(chǎn)仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2025年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得23宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)82億元人民幣。二季度單體項(xiàng)目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續(xù)下降。成交金額在1至3億元規(guī)模區(qū)間的交易占市場(chǎng)成交宗數(shù)的61％，表明中小體量資產(chǎn)流動(dòng)性有所增強(qiáng)。買家構(gòu)成方面，高凈值投資者及企業(yè)買家持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，貢獻(xiàn)總成交金額的88％，其對(duì)于街鋪式商業(yè)資產(chǎn)的集中配置有效維持了市場(chǎng)活躍度。

其中，辦公資產(chǎn)以38％的成交金額占比穩(wěn)居首位。緊隨其后，長(zhǎng)租公寓板塊以27％的占比位居第二，其他依次為零售物業(yè)（18％）、工業(yè)（7％）、酒店（4％）、住宅（3％）和產(chǎn)業(yè)園區(qū)（3％）。值得一提的是，零售物業(yè)以35％的成交宗數(shù)占比成為本季度最活躍板塊。其中，總價(jià)1至3億元區(qū)間且交易周期短的街鋪式商業(yè)資產(chǎn)尤其受到市場(chǎng)青睞，反映出投資者對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化。

另據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2025年上半年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得36筆交易，交易金額累計(jì)230.1億，較去年同期下降29.7％。投資者表現(xiàn)普遍更為審慎，交易活躍度承壓，但結(jié)構(gòu)性分化顯著，核心資產(chǎn)與新興賽道呈現(xiàn)出逆勢(shì)增長(zhǎng)的韌性，資本正加速向具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與成長(zhǎng)潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的集中。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶表示，上半年上海物業(yè)投資市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)調(diào)整與結(jié)構(gòu)分化并存的特征。交易規(guī)模雖同比下滑，但細(xì)分賽道亮點(diǎn)頻現(xiàn)：消費(fèi)企穩(wěn)帶動(dòng)多類型買家布局零售物業(yè)；核心區(qū)位辦公樓資產(chǎn)仍然備受投資人關(guān)注；長(zhǎng)租公寓則在機(jī)構(gòu)買家的助推下成為市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“核心地段辦公樓資產(chǎn)仍將吸引避險(xiǎn)資金，不良資產(chǎn)加速處置將為價(jià)值投資創(chuàng)造機(jī)遇，市場(chǎng)活躍度有望回升。”王晶判斷。

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