四代住宅帶火武漢樓市！6月成交量破萬(wàn)套，同比環(huán)比雙漲超50％，房?jī)r(jià)仍承壓

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2025-07-02 09:02

6月份，武漢新房成交12618套，同比、環(huán)比均超過(guò)50％，比去年的“萬(wàn)套”成交來(lái)得更早了一些。而除了新房成交上的回溫，武漢也再次拿出珍藏地塊，其中江岸區(qū)新興街住宅地塊的土拍溢價(jià)被推高至54.36％。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，政策疊加市場(chǎng)上第四代住宅的集中亮相，帶動(dòng)了市場(chǎng)成交量環(huán)比不斷提升。按照規(guī)劃新政打造的項(xiàng)目供銷(xiāo)兩旺，叫好又叫座，激活了住房需求釋放，成功提升了企業(yè)投資信心，優(yōu)質(zhì)地塊頻頻引發(fā)激烈爭(zhēng)搶?zhuān)梅孔咏ㄔO(shè)已經(jīng)成為推動(dòng)武漢房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，武漢的新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)較為疲軟。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7％，同比下降4.2％，僅在3月份環(huán)比回升0.1％之后，再次進(jìn)入環(huán)比連跌狀態(tài)。前些年高價(jià)拿地，但是配套、產(chǎn)品等競(jìng)爭(zhēng)力不足的新房項(xiàng)目，特別是郊區(qū)項(xiàng)目，面臨著“以價(jià)換量”的局面，跌破樓面價(jià)的項(xiàng)目依然存在。

對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，短期內(nèi)武漢新房均價(jià)層面大致還將保持穩(wěn)定或微跌態(tài)勢(shì)，但有結(jié)構(gòu)性回調(diào)機(jī)會(huì)。面對(duì)武漢樓市“內(nèi)熱外冷”的局面，上述專(zhuān)家建議進(jìn)一步加大外圍高庫(kù)存區(qū)域的補(bǔ)貼力度，加大收購(gòu)遠(yuǎn)郊庫(kù)存房源，改造為保障性租賃住房。

新房月成交破萬(wàn)套

近期，武漢樓市成交情況良好，數(shù)據(jù)持續(xù)攀升。據(jù)武漢住更局?jǐn)?shù)據(jù)，6月30日，武漢新建商品住房成交940套；6月新房共計(jì)成交12618套，為今年首次破萬(wàn)套的月份，成交套數(shù)環(huán)比5月上漲約65％，與去年同期相比上漲近58％；2025年上半年，武漢新房共計(jì)成交43667套。

不僅僅是6月份，今年5月份，武漢樓市成交也表現(xiàn)不俗。據(jù)武漢住更局?jǐn)?shù)據(jù)，5月武漢新建商品住房成交7653套，面積88.28萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)44.56％和39.69％。

高成交背后是樓市政策的持續(xù)發(fā)力。相比前幾年“限購(gòu)、限售、限價(jià)”的“三限”階段，目前，武漢所剩的樓市政策工具并不算多。不過(guò)，在今年“五一”假期之前，武漢住更局頗有誠(chéng)意地拿出了多條刺激政策，對(duì)青年群體購(gòu)房提供支持，對(duì)公積金政策進(jìn)行優(yōu)化，推行“賣(mài)舊買(mǎi)新”家庭契稅補(bǔ)貼，對(duì)多子女家庭購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼等。這系列舉措被市場(chǎng)稱為“漢九條”。

目前，“漢九條”已經(jīng)執(zhí)行近2個(gè)月的時(shí)間，對(duì)于政策落地后的市場(chǎng)反應(yīng)，業(yè)內(nèi)給出了較為積極的評(píng)價(jià)。6月27日，一位專(zhuān)家在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“漢九條”從供給端與需求端雙向發(fā)力：從需求側(cè)來(lái)看，多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，疊加“賣(mài)舊買(mǎi)新”契稅全額補(bǔ)貼，顯著降低改善型購(gòu)房成本，市場(chǎng)效果較好；從供給端來(lái)看，收購(gòu)二手房用于租賃或安置，通過(guò)“以舊換新”打通存量與新房市場(chǎng)循環(huán)，也起到了一定積極的作用。

同時(shí)，當(dāng)前“好房子”政策導(dǎo)向下，新房的產(chǎn)品力得到明顯的升級(jí)，四代住宅是市場(chǎng)交易的明星。根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，6月份，萬(wàn)科光谷錦上網(wǎng)簽231套，金地大成樂(lè)府網(wǎng)簽227套，超過(guò)20個(gè)四代住宅網(wǎng)簽均超過(guò)10套。

“政策疊加市場(chǎng)上第四代住宅的集中亮相，帶動(dòng)了市場(chǎng)成交量環(huán)比不斷提升。”專(zhuān)家指出，今年4月到5月武漢集中上市30余個(gè)升級(jí)類(lèi)住宅項(xiàng)目，主打智能化、大陽(yáng)臺(tái)、配套升級(jí)等賣(mài)點(diǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量提升明顯，此類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化水平普遍會(huì)更好，例如光谷改善型項(xiàng)目的高關(guān)注度，以及經(jīng)開(kāi)區(qū)第四代住宅高成交量都和這個(gè)有較大關(guān)系。

另外，值得留意的是，和去年年底類(lèi)似，近期武漢樓市成交回暖背后也有“集中備案”項(xiàng)目的功勞。例如，此前備案速度較慢的硚口區(qū)漢樾臺(tái)項(xiàng)目，在近期加快了備案。6月27日，新房中介向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，漢樾臺(tái)項(xiàng)目剩余的房源已經(jīng)被團(tuán)購(gòu)，目前沒(méi)有房源可對(duì)外銷(xiāo)售了。一位武漢資深房產(chǎn)人士向記者指出，武漢硚口區(qū)漢樾臺(tái)、后湖星河2049等項(xiàng)目剩余的房源已經(jīng)被“收儲(chǔ)”，后續(xù)可能會(huì)用于保障性住房。

土拍再現(xiàn)高溢價(jià)

除了住房成交量上的提振，武漢土拍市場(chǎng)也出現(xiàn)了久違的熱鬧場(chǎng)面。6月30日，武漢市舉行土地公開(kāi)出讓?zhuān)渤山?宗土地，成交總金額達(dá)到29.06億元。

其中，位于江岸區(qū)新興街的049號(hào)住宅地塊，吸引了中海、華潤(rùn)、保利、招商局、綠城、武漢凱德等14家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)價(jià)106輪后，最終由杭州綠城旗下的武漢旭尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以66450萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面地價(jià)27920元／平方米，溢價(jià)率為54.36％。江岸區(qū)049號(hào)地塊為近年罕見(jiàn)的高價(jià)地塊，樓面價(jià)僅次于2020年華潤(rùn)二七濱江地塊創(chuàng)下的30558元／平米最高紀(jì)錄。

另外，位于武昌區(qū)的傅家坡047號(hào)住宅地塊，吸引了保利、華潤(rùn)、杭州綠城、廈門(mén)建發(fā)等7家企業(yè)參與競(jìng)買(mǎi)，競(jìng)價(jià)45輪后，最終由廈門(mén)建發(fā)旗下的黃石悅發(fā)房地產(chǎn)有限公司以122020萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為22.42％，樓面價(jià)16055元／平米。

對(duì)于本次土拍，中指研究院華中分院分析師李國(guó)政向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，按照以需定供原則，武漢市優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)绕涫侵鞒菂^(qū)低容積率的“小而美”地塊，總價(jià)可控，適合打造高品質(zhì)改善性住房。本次出讓的江岸區(qū)049號(hào)地塊，位于漢口主城歷史風(fēng)貌區(qū)范圍，容積率僅為1.30，可以打造主城區(qū)老洋房產(chǎn)品，具有稀缺價(jià)值，因此得到企業(yè)追捧。

“整個(gè)上半年，武漢樓市亮點(diǎn)突出，尤其按照規(guī)劃新政打造的項(xiàng)目供銷(xiāo)兩旺，叫好又叫座，激活了住房需求釋放，成功提升了企業(yè)投資信心，優(yōu)質(zhì)地塊頻頻引發(fā)激烈爭(zhēng)搶?zhuān)梢哉f(shuō)，好房子建設(shè)已經(jīng)成為推動(dòng)武漢房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的關(guān)鍵所在。”李國(guó)政總結(jié)道。

價(jià)格回彈仍然乏力

不過(guò)，從成交價(jià)格方面來(lái)看，武漢樓市的整體“氣溫”并不是很高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年5月份，武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7％，同比下降4.2％；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1％，同比下降7％。新房?jī)r(jià)格在今年3月份環(huán)比回升0.1％之后，再次進(jìn)入連跌狀態(tài)，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月同比下跌。

正如有些購(gòu)房者所言“之前買(mǎi)郊區(qū)的價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)可以考慮主城區(qū)”。記者了解到，武漢降價(jià)銷(xiāo)售的新房樓盤(pán)不算少，跌破樓面價(jià)的情況也還在發(fā)生。例如，市場(chǎng)資料顯示，位于光谷中心城的城投南山長(zhǎng)投領(lǐng)峯，樓面價(jià)高達(dá)20798元／平米，在2022年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，精裝備案均價(jià)約31000元／平米，開(kāi)啟光谷新房單價(jià)“3萬(wàn)＋”時(shí)代。但是，之后配套產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱，面臨去化困難，目前以毛坯價(jià)1.38萬(wàn)元／平米的低價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售。

在當(dāng)前成交活躍、土拍走熱的背景下，武漢新房的價(jià)格是否有整體回調(diào)的可能？對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為存在結(jié)構(gòu)性回調(diào)的可能，但是整體預(yù)期相對(duì)保守。專(zhuān)家認(rèn)為，大力激活核心改善市場(chǎng)的策略推動(dòng)了上半年資金向江岸、江漢等成熟板塊集中，核心區(qū)域價(jià)格上行預(yù)期的確存在。

但整體看來(lái)，價(jià)格回調(diào)的難度很大。專(zhuān)家指出，目前武漢樓市外圍區(qū)域的壓力較大，雖然采取了明顯的激勵(lì)性政策，但遠(yuǎn)郊樓盤(pán)為去化普遍采取“以價(jià)換量”策略，庫(kù)存壓力下，遠(yuǎn)郊區(qū)價(jià)格難現(xiàn)實(shí)質(zhì)性反彈，短期內(nèi)下行的壓力依然存在。因此，綜合看武漢整體表現(xiàn)，漲跌互現(xiàn)應(yīng)該是當(dāng)下最主要的體現(xiàn)，新房均價(jià)層面大致還將保持穩(wěn)定或微跌態(tài)勢(shì)。

當(dāng)前，武漢樓市政策保持寬松，6月30日，武漢住更局發(fā)布通知，對(duì)于此前“給予階段性購(gòu)房?jī)?yōu)惠支持”有關(guān)政策適用期限延長(zhǎng)至2025年12月31日，首套新房契稅全額補(bǔ)助，二套新房契稅給予50％補(bǔ)助。

在“外冷內(nèi)熱”的結(jié)構(gòu)性分化局面下，武漢樓市仍然具備一定的政策調(diào)整空間。專(zhuān)家建議，一方面，武漢可以進(jìn)一步加大外圍高庫(kù)存區(qū)域的補(bǔ)貼力度，尤其是加大對(duì)新市民，包括畢業(yè)3年內(nèi)大學(xué)生，以及技能人才實(shí)施更大幅度的定向補(bǔ)貼，以帶動(dòng)去化。另一方面，可擴(kuò)大存量房轉(zhuǎn)保障房規(guī)模，尤其是要加大收購(gòu)遠(yuǎn)郊庫(kù)存房源，改造為保障性租賃住房。對(duì)城投托底拿地形成的庫(kù)存地塊，優(yōu)先用于保障性租賃住房、人才公寓、產(chǎn)業(yè)配套用房建設(shè)。

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