2024年12月19日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2024中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2025中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京召開。

作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)區(qū)域?qū)傩悦黠@，2025年房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”大概率并非全局性的止跌回穩(wěn)，而是在市場(chǎng)恢復(fù)的過程中，部分城市、區(qū)域率先止跌回穩(wěn)。
今年9.26新政之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售明顯改善，恢復(fù)幅度和持續(xù)時(shí)間均強(qiáng)于以往。在這個(gè)過程中，城市之間的差異非常明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，新房方面，100個(gè)重點(diǎn)城市10-11月新房銷售面積同比增長(zhǎng)15%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長(zhǎng)40%、14%、9%。二手房方面，30個(gè)重點(diǎn)城市10-11月二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)24%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長(zhǎng)57%、13%、3%。整體來看，一線、二線、三四線城市的恢復(fù)幅度呈現(xiàn)明顯的梯度差異。
從暢銷項(xiàng)目來看，核心城市今年1-11月的新房成交數(shù)據(jù)體現(xiàn)出相對(duì)共性的特征：（1）銷售金額TOP10的暢銷項(xiàng)目多以改善樓盤為主，其中上海銷售額TOP10項(xiàng)目平均套面積超180平米，平均套總價(jià)超2600萬元；（2）暢銷項(xiàng)目基本都處于主城區(qū)，近兩年很多新房項(xiàng)目的邏輯是回歸主城，打造改善型產(chǎn)品，促進(jìn)項(xiàng)目去化。
展望2025年，諸多短期或長(zhǎng)期因素將會(huì)影響不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏，主要包括：
第一，政策支持力度及改善空間。從放松限制性政策來看，目前北京、上海、深圳仍有放松限購(gòu)、限貸政策的空間，如果明年相關(guān)政策能夠優(yōu)化，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求帶動(dòng)產(chǎn)生十分積極的影響。另一個(gè)重要的政策方向是貨幣化安置城中村改造，城中村改造與“房票安置”等政策相結(jié)合，將快速地對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)，廈門、鄭州等多個(gè)城市已經(jīng)在房票安置政策方面取得一定成效，后續(xù)可關(guān)注各地政策支持力度及落實(shí)進(jìn)展。
第二，市場(chǎng)供求關(guān)系及預(yù)期。從市場(chǎng)庫(kù)存來看，庫(kù)存過高的城市需要經(jīng)歷更長(zhǎng)的周期才能達(dá)到新的均衡，目前只有上海、杭州可售庫(kù)存的出清周期低于10個(gè)月，多數(shù)城市去化壓力都較大，南京、青島、寧波等二線城市出清周期也超過20個(gè)月。鄭州、武漢未動(dòng)工地塊規(guī)模較大，這些城市的廣義庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較大，也將加大市場(chǎng)形成新均衡的難度。從未來高品質(zhì)項(xiàng)目供給來看，上海、深圳、杭州等城市今年下半年供應(yīng)了部分品質(zhì)較好的地塊，將會(huì)增加市場(chǎng)高質(zhì)量項(xiàng)目的供應(yīng)，有利于改善庫(kù)存結(jié)構(gòu)，對(duì)明年新房市場(chǎng)需求釋放形成支撐，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)。從居民預(yù)期來看，9.26新政后居民房?jī)r(jià)預(yù)期和置業(yè)意愿均有所改善，上海、深圳等一線城市居民預(yù)期都有較為明顯的改善，重慶、南京、鄭州等前期市場(chǎng)回調(diào)較多的二線城市，居民預(yù)期也有所回升。
第三，城市吸附力。這決定了城市對(duì)外部購(gòu)房需求的吸引力，取消限購(gòu)后，城市聚焦效應(yīng)吸引來的外部新增購(gòu)房需求也是支撐市場(chǎng)恢復(fù)的重要因素。一線城市和核心二線城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，人口持續(xù)流入，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展和短期恢復(fù)都形成有效的支撐。
展望2025年，核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先止跌回穩(wěn)。市場(chǎng)修復(fù)路徑或表現(xiàn)為二手房成交持續(xù)放量進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，而新房銷售企穩(wěn)更依賴政策支持與高品質(zhì)供給增加。更多低能級(jí)城市住房將回歸消費(fèi)屬性，城鎮(zhèn)化及購(gòu)買力主導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)。

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網(wǎng)址: 曹晶晶:數(shù)據(jù)解析2025房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”路徑 http://m.qpff.com.cn/newsview153624.html

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