北京樓市近期備受關(guān)注，新政出臺(tái)后的成交量持續(xù)走高，特別是老破小房產(chǎn)成交量驚人。盡管部分城市房市仍在調(diào)整，但北京的剛需市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，引發(fā)了對(duì)未來房市走勢的討論。

前幾天，北京有關(guān)部門通知要開個(gè)大V座談會(huì)，我正好在武漢出差，回不去就婉拒了。朋友反饋說座談會(huì)主題是客觀發(fā)聲，為大家提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容和服務(wù)，不要片面解讀政策、博眼球、傳播不實(shí)信息。確實(shí)，今年北京市場上出現(xiàn)了很多新自媒體，經(jīng)?？浯笃湓~，弄得大家焦慮不安。為了避免錯(cuò)誤輿論引導(dǎo)，這次座談會(huì)也算是提前敲打敲打。

現(xiàn)在很多城市也開始管理預(yù)期了。比如深圳、杭州最近都下架了“歷史成交記錄”和掛牌量記錄，目的是模糊信息差，讓人們不再考慮“買漲不買跌”的問題。高度信息化的樓市突然變得信息不透明了，可能有人會(huì)買虧或者上當(dāng)，但也沒辦法，只能希望市場穩(wěn)定下來。

北京這幾個(gè)月的行情還不錯(cuò)，連續(xù)4個(gè)月成交量超過1.3萬套，市場一直處于高位運(yùn)行。新政出臺(tái)后，還創(chuàng)造了成交周末高峰。不過整體來看，新政出臺(tái)晚了一些。如果能和上海當(dāng)初一起南北聯(lián)合，效果可能會(huì)更好。上海6月份成交量達(dá)到了2.63萬套，房價(jià)有反彈跡象，周邊城市的預(yù)期也好了一些。而北京雖然成交量上來了，但效果不如上海，周邊的天津、河北還在水深火熱中。

北京的剛需盤這幾個(gè)月成交量非常好。300萬以下的老破小成交占比達(dá)32.20%，300-500萬的老破小成交占比達(dá)到35.5%，也就是說，500萬以下的房子成交占比達(dá)67.7%。這個(gè)數(shù)字很驚人。采訪了幾個(gè)老破小購房者，他們買老破小的原因有兩個(gè)：一是價(jià)格跌到位了，二是自住不投資，作為安全資產(chǎn)不用過多考慮。租賃流動(dòng)性也不錯(cuò)。老破小周邊配套成熟，自住舒服，是遠(yuǎn)新大房源不能比的。

老破小的熱銷其實(shí)反映了房子回歸居住屬性的趨勢。在北京，500萬以下的房子根本沒有投資邏輯，只有800萬以上的房子才能博預(yù)期。老破小成交好，會(huì)促進(jìn)“以房換房”的置換鏈，改善需求會(huì)同步釋放。但很多人賣了房以后，并沒有急著買，而是選擇了觀望。因?yàn)檎哌€沒到底，市場選擇余地還很多。新房市場在6月份價(jià)格戰(zhàn)很嚴(yán)重，特別是南城板塊，售樓處打折拋盤，讓人們對(duì)新房價(jià)格產(chǎn)生質(zhì)疑。另外，高收入城市的收入預(yù)期調(diào)整也影響了購房決策。比如上海金融女自殺事件，對(duì)北上廣深的改善市場有一定影響。高收入城市的人買房需要背高杠桿，收入又主要依賴企業(yè)給的現(xiàn)金流，收入預(yù)期不確定，房貸壓力就會(huì)變得很大。

北京學(xué)區(qū)房今年也非?；馃帷５聞俚貐^(qū)5月份成交量達(dá)106套，6月成交量達(dá)142套，創(chuàng)歷史新高。這主要是因?yàn)楸本摹岸嘈澠备幕亓恕皢涡澠?，恢?fù)了學(xué)區(qū)房價(jià)格體系。歷史上，北京房價(jià)周期一半是豪宅帶動(dòng)，另一半是學(xué)區(qū)房帶動(dòng)。學(xué)區(qū)房是稀缺產(chǎn)品，很容易引發(fā)價(jià)格上漲，帶動(dòng)整個(gè)市場行情。預(yù)期管理是市場恢復(fù)的關(guān)鍵，而不是利率、首付比這些指標(biāo)。學(xué)區(qū)房政策、三四線棚改政策、地王效應(yīng)都可以喚醒人們對(duì)房子的熱情。北京作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，接下來還會(huì)有利好政策釋放，如果有購房需求，不要和趨勢對(duì)抗，該上車上車。

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