2024年5月28日，上海市公布了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。

在這個(gè)通知中，除了將上海的樓市限購進(jìn)行大幅度放松之外。

其中最重要的一條就是要對(duì)上海的“老破小二手房”進(jìn)行“收購去庫存”。

那么，上海主要收什么樣的老破小二手房呢？

第一，必須是2000年之前竣工的二手房。

第二，建筑面積必須在70平米及以下。

第三，主要集中在城市主城區(qū)。

第四，這些老破小收購以后，不能用來買賣，變成企業(yè)員工的公租房。

第五，收購的對(duì)象主要是上海的國有企業(yè)。

為什么其他城市的“去庫存”都是收購新房，而上海去庫存卻要“收購老破小二手房”呢？

核心原因其實(shí)就是一線城市的“樓市庫存”，不在新房，而是在“老破小二手房”。

中國的一線城市中，除了廣州之外，北京、上海、深圳的新房庫存量都不大，所以新房庫存不是這些城市的問題所在。

北上深的樓市，庫存量最大的，就是“二手房老破小”。

比如像北京，二手房老破小在整個(gè)二手房掛牌量中的占比，已經(jīng)超過了50％，也成為了目前北京房價(jià)下降的主要對(duì)象。

北京主城區(qū)的老破小，目前要想成交，普遍都要降價(jià)30％以上。

因此一線城市，急需“二手房老破小去庫存”。

其次原因是，由于主城區(qū)老破小的二手房價(jià)格已經(jīng)跌出性價(jià)比，現(xiàn)在如果政府下場(chǎng)來收購，收購價(jià)格就非常劃算。

尤其是隨著老破小房價(jià)的下降，但這種房子位置又比較好，戶型也小，非常適合用來出租，租金回報(bào)率就比價(jià)高了。

所以這個(gè)時(shí)候來收購，對(duì)于企業(yè)來說，是有租金保證的。

最后就是對(duì)于一線城市來說，主城區(qū)老破小其實(shí)是一線城市房價(jià)的主要錨定物，因?yàn)檎急葘?shí)在是太大了。

如果主城區(qū)的老破小房價(jià)穩(wěn)不住，那么整個(gè)城市的房價(jià)就很難穩(wěn)住。

所以政府要想穩(wěn)城市房價(jià)，首先就要穩(wěn)住主城區(qū)的老破小房價(jià)。

而收購去庫存，是最好的辦法。

只要主城區(qū)的老破小房價(jià)能夠穩(wěn)住，整個(gè)城市的以舊換新改善需求就會(huì)逐漸得到釋放，新房的房價(jià)也就穩(wěn)住了。

所以一線城市的“去庫存”，一定會(huì)從“主城區(qū)老破小”開始。

而且國有企業(yè)收購這些主城區(qū)的老破小之后，直接變成了公租房，不能進(jìn)入市場(chǎng)再次流通。

其實(shí)也就相當(dāng)于減少了可以銷售的商品房數(shù)量。

必將推動(dòng)城市商品房的房價(jià)提升。

既然上海已經(jīng)鼓勵(lì)企業(yè)下場(chǎng)“收購老破小”，那么估計(jì)北京也會(huì)出臺(tái)類似的新政，對(duì)北京“泛濫成災(zāi)”的老破小實(shí)施更大規(guī)模的收購。

目前北京其實(shí)已經(jīng)在東西城核心區(qū)，試點(diǎn)了多年的“平房退租”和“簡(jiǎn)易樓騰退”，這兩種手段本質(zhì)都是“收購去庫存”。

而最近在北京西城區(qū)推行的“白塔寺騰退”，更是直接給出了大產(chǎn)權(quán)的置換房，體現(xiàn)出了“以舊換新和收購去庫存”的想法。

如果大家想要了解北京收購老破小去庫存的具體收購價(jià)格，可以去了解一下白塔寺的“騰退價(jià)格”，就基本差不多。

具體的操作流程基本上是：按照市場(chǎng)價(jià)格的70％進(jìn)行收購，然后給貨幣補(bǔ)償，直接給錢，然后再提供以舊換新的房源。

大家用收購的總房款來購買新房源，這些新房源基本上都是大產(chǎn)權(quán)的商品房，相當(dāng)于以舊換新。

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