作為2024年首單倉儲物流公募REIT，華夏深國際REIT正式登陸深交所。

7月9日，REITs整體市場表現(xiàn)平淡，華夏深國際REIT上市首日開盤價2.49元，開盤后輕微下跌，收盤不漲不跌，收報2.49元，首日成交額2445.99萬元。

基金首發(fā)資產(chǎn)為位于杭州市錢塘區(qū)和貴州省龍里縣的兩個深國際物流港項目，均為已經(jīng)步入成熟運(yùn)營階段的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲項目。

倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施具有權(quán)屬清晰、收益良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，在發(fā)行階段，華夏深國際REIT就備受關(guān)注，實(shí)現(xiàn)超募。

基金網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購比例為60.68%，公眾投資者有效認(rèn)購比例為41.45%。

背后的投資者們

根據(jù)此前的發(fā)售公告，華夏深國際REIT發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售三個部分組成。

其中，初始戰(zhàn)略配售基金份額占比80%，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額占比14%，公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額占比6%，基金發(fā)售價格為2.49元/份。

保險、券商、私募基金一直是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs參與度較高的主體。

據(jù)了解，華夏深國際REIT共有14家戰(zhàn)略投資者，主要為物流產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同方、大型保險公司及其他金融機(jī)構(gòu)。

在戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)的4.8億基金份額中，關(guān)聯(lián)方深國際旗下的深國際資本（深圳）有限公司作為此次項目發(fā)起人的出資方認(rèn)購1.8億份，占基金總份額30%；關(guān)聯(lián)方深圳擔(dān)保集團(tuán)有限公司認(rèn)購3.33%，深圳市高新投資集團(tuán)有限公司認(rèn)購2%。

其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者包括，深圳市深圳港資本有限公司認(rèn)購8400萬份，占比14%，明灣深匯通私募股權(quán)投資基金（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）認(rèn)購7998萬份，占比13.33%，中國人壽(601628)認(rèn)購3000萬份，占比5%，以及其他投資者。

截至6月12日，華夏深國際REIT的基金管理人通過深交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺共收到有效認(rèn)購數(shù)量總和1.3842億份，基金網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為60.68%。

當(dāng)時，招商信諾人壽擬認(rèn)購數(shù)量為4000萬份，為網(wǎng)下擬認(rèn)購份額最大的配售對象；國開證券、華金證券、創(chuàng)金合信等投資者擬認(rèn)購份額也均超過千萬份。

數(shù)據(jù)顯示，截至7月2日，基金基金份額持有人戶數(shù)為2241戶，平均每戶持有的基金份額為267737.62份。其中，場內(nèi)基金份額持有人戶數(shù)為552，平均每戶持有的基金份額為1,084,889.24份；場外基金份額持有人戶數(shù)為1689，平均每戶持有的基金份額675.63份。

結(jié)構(gòu)方面，機(jī)構(gòu)投資者持有的基金基金份額為579,469,135份，占基金總份額的96.58%（機(jī)構(gòu)投資者持有場內(nèi)份額為579,469,135.份，場內(nèi)基金總份額96.76%；機(jī)構(gòu)投資者未持有場外份額）；個人投資者持有的基金份額為20,530,865份，占基金總份額的3.42%（個人投資者持有場內(nèi)份額為19,389,726份,占場內(nèi)基金總份額的3.24%；個人投資者持有場外份額為1,141,139份，占場外基金總份額100.00%）。

圖片數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

截至7月2日，前十名場內(nèi)基金份額持有人分別是深國際資本、深圳港資本、明灣深匯通私募股權(quán)投資基金、中國人壽、招商信諾人壽等。

底層資產(chǎn)與擴(kuò)募

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，華夏深國際REIT首發(fā)底層資產(chǎn)是位于杭州和貴州龍里的兩個運(yùn)營成熟的高標(biāo)倉項目，合計產(chǎn)權(quán)建筑面積354,968.47平方米，總估值14.88億元。

其中，杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位于杭州市錢塘區(qū)，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍里項目位于貴州省龍里縣，可租面積約14萬平方米。

兩個項目均位于核心物流節(jié)點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，從項目開園到現(xiàn)在長期保持穩(wěn)健的運(yùn)營狀態(tài)。招募說明書顯示，2020-2022年末及2023年9月末，華夏深國際REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目營業(yè)收入分別為9039.59萬元、11044.54萬元、11277.54萬元和8535.47萬元，運(yùn)營凈收益分別為7019.74萬元、8300.18萬元、8723.31萬元和6339.51萬元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期項目整體出租率分別為100%、95.57%、94.56%及90.06%，貴州項目整體出租率分別為97%、96.86%、97.52%及92.08%。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響和項目分期投入運(yùn)營影響，整體出租率有所波動。

招募說明書預(yù)測，華夏深國際倉儲物流REIT于2024年和2025年可供分配金額分別為7168萬元、7308萬元。假設(shè)均100%分派，以招募說明書披露的假定預(yù)計募資15.22億元計算，該基金2024年和2025年的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率分別為4.71%和4.80%。

就目前情況來看，在2023年劇烈波動后，2024年REITs市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2023年國內(nèi)REITs加權(quán)價格指數(shù)累計下跌19.2%，其中倉儲物流REITs下跌-24.2%。

一位REITs研究人士對產(chǎn)城園區(qū)評論表示，在過去幾年發(fā)展中，2021年REITs市場相對較為火熱，2022年春節(jié)前后經(jīng)歷了一個小高峰，2023年以后進(jìn)入到相對承壓階段，2024年初有所修復(fù)。

他認(rèn)為，REITs產(chǎn)品其實(shí)跨越了股債估值的區(qū)間，目前估值比較準(zhǔn)確地反映REITs資產(chǎn)的真實(shí)風(fēng)險收益水平。

目前公募REITs市值已超過1000億元，但仍處于起步階段。他認(rèn)為，中國公募REITs的整體規(guī)模潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被釋放，至少將來三年時間里，最核心的任務(wù)還是規(guī)模拓展，有望是整體規(guī)模擴(kuò)張預(yù)期比較高的階段。

“如果未來把REITs作為新興的大類資產(chǎn)來培育，實(shí)際規(guī)模和對資金的吸引力是同步增長?！币簿褪钦f，REITs市場規(guī)模越大，理論上能夠吸引到更多資金配置，能夠支撐市場整體估值，形成更加良性的擴(kuò)張基礎(chǔ)。

未來規(guī)模發(fā)展則可以分為橫向和縱向，橫向是新上市項目數(shù)量增長，縱向則是聚焦于擴(kuò)募。

在儲備擴(kuò)募資產(chǎn)方面，深國際副總裁革非曾表示，當(dāng)前項目資產(chǎn)占集團(tuán)運(yùn)營倉儲物流資產(chǎn)的1/15，到明年底可能只占1/20，深國際可控資產(chǎn)體量大、質(zhì)量高，儲備優(yōu)質(zhì)項目豐富。未來華夏深國際REIT將持續(xù)通過擴(kuò)募擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，打造物流倉儲領(lǐng)域的公募REITs標(biāo)桿項目，為投資人創(chuàng)造更好的投資價值。

資料顯示，截至2023年底，深國際集團(tuán)在全國已運(yùn)營高標(biāo)倉儲物流項目37個，運(yùn)營面積合計超過470萬平方米。預(yù)計到2025年，高標(biāo)倉管理規(guī)模將達(dá)到800萬平米，為華夏深國際REIT未來擴(kuò)募提供了充足的項目儲備。

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