記者實(shí)探華潤(rùn)有巢REIT泗涇項(xiàng)目：入住率95%以上，一室戶最低月租金2288元

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-11-02 18:20

第四單保租房REITs、首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REITs獲批。

11月1日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢REIT”）正式獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，保租房REITs即將迎來(lái)新成員。

記者走訪華潤(rùn)有巢REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目——上海有巢國(guó)際青年社區(qū)了解到，社區(qū)有5棟樓，1264間，目前入住率保持在95%以上，主要租客為9號(hào)線上班族和松江區(qū)企事業(yè)單位人員。

專家表示，通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品，可以降低企業(yè)的融資壓力，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有助促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

保租房REITs迎來(lái)新成員

據(jù)募集資料顯示，華潤(rùn)有巢REIT為產(chǎn)權(quán)類REIT，基礎(chǔ)資產(chǎn)是上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)及松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保障性租賃住房，目標(biāo)募集金額為11.2億元，基金存續(xù)期為67年。

今年9月22日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，擬分拆華潤(rùn)旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn)，預(yù)計(jì)公募基金將募集人民幣11.2億元。當(dāng)日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REITs提交申報(bào)并獲得受理。

與此前3只保障房REITs的原始權(quán)益人均為地方公共部門下屬的住房保障企業(yè)不同，華潤(rùn)有巢租賃住房REITs是以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，本次華潤(rùn)有巢REIT獲批，華潤(rùn)置地有望成為首家涉水公募REITs市場(chǎng)的典型房企。

以11.2億元作為募集資金規(guī)模測(cè)算，預(yù)計(jì)本基金2022年7-12月和2023年的分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金擬募集規(guī)模）分別為4.32%（年化）和4.41%。

8月16日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售。根據(jù)公告測(cè)算，三只產(chǎn)品預(yù)計(jì)募資總額約38億元，1220億機(jī)構(gòu)資金瘋搶。8月31日，三只REITs正式上市，當(dāng)日開(kāi)盤均漲停，漲幅達(dá)30%。

而隨著華潤(rùn)有巢REIT的獲批，保租房REITs即將迎來(lái)第四位新成員。

探訪有巢泗涇項(xiàng)目

華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)是由有巢住房租賃開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目，是上海松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

11月2日，記者來(lái)到了有巢泗涇項(xiàng)目。

泗涇處于松江老城和上海市區(qū)的中間位置，是上海“睡城”之一，地鐵九號(hào)線在松江南站和浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)區(qū)間運(yùn)行，是連接泗涇和上海市區(qū)的大動(dòng)脈。從泗涇出發(fā)，向東六站到達(dá)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、網(wǎng)易、米哈游等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均坐落于此；向東九站到達(dá)徐家匯(002561)，這是上海西南城市中心、傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。因此這條線路聚集了大量的上班族，據(jù)上海市交通委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，泗涇站以23977人次位居2020年工作日早高峰進(jìn)站客流量榜首。

走出泗涇地鐵站，沿著泗陳公路向東北方向步行約兩公里到達(dá)有巢泗涇社區(qū)。

有巢國(guó)際公寓社區(qū)大門記者攝

以9號(hào)線為界，泗涇被劃分為南泗涇和北泗涇，有巢泗涇項(xiàng)目位于北泗涇。長(zhǎng)期以來(lái)，北泗涇開(kāi)發(fā)不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后。記者注意到，有巢公寓的對(duì)面還是農(nóng)村和稻田。不過(guò)，在一片田園風(fēng)光下，公寓顯得格外氣派和現(xiàn)代。公寓大門南側(cè)沿街的店鋪中，理發(fā)店、餐廳和便利店已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

大門南側(cè)沿街店鋪記者攝

工作人員告訴記者，公寓自從去年6月份開(kāi)業(yè)以來(lái)，入住率基本保持在95%左右，租戶主要是9號(hào)線上班族以及在松江區(qū)企事業(yè)單位工作的年輕人。雖然社區(qū)離地鐵較遠(yuǎn)，但配備了直達(dá)班車。

據(jù)了解，目前，有巢公寓建有約1200間房，三種戶型，一室（33平和35平兩種）、一室一廳和兩室，房屋均為統(tǒng)一裝修，配有必需的家電家具。一室戶最低租金為2288元，相比泗涇租房的市場(chǎng)價(jià)，并不具備非常大的競(jìng)爭(zhēng)力，不過(guò)，綜合居住體驗(yàn)、房屋質(zhì)量，這個(gè)價(jià)格對(duì)于租客依然具備較強(qiáng)的吸引力。

一室一廳樣板間記者攝

另外，該公寓為長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊人才公寓，租客滿足一定條件，比如就業(yè)單位為松江區(qū)重點(diǎn)企業(yè)，可以申請(qǐng)租房補(bǔ)貼，每月900-1500元不等。

華夏基金介紹稱，受益于上海市和松江區(qū)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、新市民及新青年等人口的凈流入，兩項(xiàng)目憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、齊全的社區(qū)生活配套，以及納保后具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平，自開(kāi)業(yè)以來(lái)出租率穩(wěn)步提升，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)定。截至2022年9月30日，兩項(xiàng)目出租率約為94%，實(shí)現(xiàn)了良好出租率及穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，有巢住房租賃作為原始權(quán)益人擬自持REIT34%的份額，具有保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、獲得長(zhǎng)期收益的內(nèi)生動(dòng)力。

金融工具支持租賃住房市場(chǎng)

近年來(lái)，在“房住不炒”定位下，國(guó)家針對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺(tái)，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等各類群體的住房問(wèn)題。

黨的二十大報(bào)告從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！?/p>

但是，現(xiàn)階段租賃市場(chǎng)租售比低，租金回報(bào)率不高，租賃企業(yè)尚未形成成熟的盈利模式，納入保障性租賃住房后租金標(biāo)準(zhǔn)管控將進(jìn)一步壓縮企業(yè)盈利空間，影響市場(chǎng)主體的積極性。而保租房公募REITs的落地有利于提高市場(chǎng)化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給。

2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》后，全國(guó)保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱“保租房”）建設(shè)明顯提速。以REITs為代表的投融資工具，積極踐行“盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資”的使命，為我國(guó)保障性租賃住房、公租房行業(yè)的證券化提供更多的經(jīng)驗(yàn)，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

今年5月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)?擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出，要推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。

5月27日，證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，支持條件成熟的地區(qū)推出保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，正式啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)工作。

專家表示，通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品，可以降低企業(yè)的融資壓力，一定程度上改變目前行業(yè)以傳統(tǒng)債務(wù)為主的融資方式，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)，降低政府及企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有助促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

華夏基金表示，通過(guò)REITs上市和未來(lái)的持續(xù)擴(kuò)募，募集市場(chǎng)化資金，建設(shè)更多的高質(zhì)量保障性租賃住房，正是積極響應(yīng)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策號(hào)召。以華潤(rùn)有巢REIT為代表的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在成為助推優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)高水平運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展的重要金融工具，將促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，引導(dǎo)各方合力筑巢，保障人民安居樂(lè)業(yè)。

（責(zé)任編輯：冀文超）