行業(yè)透視｜（上篇）買什么、誰在買？——本輪上海豪宅熱銷產(chǎn)品及客群解讀

來源：智能家居時間：2024-05-29 20:00

導語

未來豪宅市場也將面臨顯著的分化行情，客戶對于產(chǎn)品會更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競爭也將加劇。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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上海單價10萬+豪宅成交占比增至24%

超14盤去化率大于7成

“日光盤”頻現(xiàn)江湖、銷售額刷新紀錄，上海豪宅市場正在走出“獨立行情”，市場份額持續(xù)擴容。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年前4月上海單價超10萬元/平高端住宅共成交46.76萬平方米，成交占比高達24%，尤其是單價15萬+的頂豪產(chǎn)品，成交占比高達15%。

從微觀項目開盤去化來看，3-5月迎來了上海豪宅的集中供應期，以此帶動市場熱度高位延續(xù)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年以來累計17個高端盤（單價超10萬元/平）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成。豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”：3月28日中海·順昌玖里項目開盤，銷售額達到196.53億元，創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212 套房源當天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤，當日售罄，銷售額達99.97億元。

地段、產(chǎn)品稀缺

滿足改善置換、資產(chǎn)配置等四重需求而屢屢開盤售罄

對于豪宅產(chǎn)品而言，其價值更多地體現(xiàn)在區(qū)位和資源的稀缺性上。這批開盤的豪宅項目，基本都擁有核心的區(qū)位地段和資源優(yōu)勢。一類是占據(jù)內環(huán)內城市核心區(qū)位。上海本輪入市的豪宅產(chǎn)品中，黃浦區(qū)的項目就占據(jù)多個席位，包括新天地板塊的中海順昌玖里、淮海中路板塊的凱德茂名公館、豫園板塊的露香園·云宸、老西門板塊的慶成府等。一類則是坐擁濱江資源。一線黃浦江景房是上海豪宅市場繞不開的話題，從東外灘到徐匯濱江，縵云上海、濱江凱旋門三期、綠城外灘蘭庭、融創(chuàng)外灘壹號院二期、保利世博天悅、匯元璽、香港置地啟元、保利濱江天珺等。

這些豪宅項目能夠屢屢開盤售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，項目蓄客時間長。二是改善置換自住需求和部分首置客群。三是價差打新需求，部分項目價格倒掛依然存在，交易活躍度。

2024年上海城更類豪宅

預期供應達31個約189萬平

供需關系將決定項目加速分化“冷熱不均”

據(jù)不完全統(tǒng)計，上海風貌別墅供應主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區(qū)，總共31個，預計供應量約189萬平左右，加之市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊高達12宗，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應將處于井噴期。

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（責任編輯：王治強 HF013）