【盤點(diǎn)2022北京樓市】土拍市場(chǎng)持續(xù)分化，新房喜憂參半，二手房全線下滑！

來源：智能家居時(shí)間：2023-01-13 12:10

那些獨(dú)立思考的地產(chǎn)人，都關(guān)注了阿倫侃房

2022年雖然已成為歷史，但對(duì)于這一年的盤點(diǎn)總結(jié)才剛剛開始。

北京樓市，在過去一年中的表現(xiàn)如何？今天，我們從土地、新房、二手房三個(gè)維度上，共同盤點(diǎn)一下北京樓市的2022表現(xiàn)。

土地市場(chǎng)

土地市場(chǎng)關(guān)系著一個(gè)城市樓市的未來，開發(fā)商拿地后，才會(huì)有新盤出現(xiàn)，新盤售罄后轉(zhuǎn)入二手房存量市場(chǎng)。因此，土地市場(chǎng)，是決定一二手聯(lián)動(dòng)的前提。

從成交金額上看，北京2022年全年土地成交金額約為1709億元，同比2021年下降約11%。然而有意思的是，盡管成交金額發(fā)生了兩位數(shù)的下滑，但北京在全國的排位卻從第4位上升至第3位。從這個(gè)層面上看，也反映出全國土地市場(chǎng)在2022年的低迷表現(xiàn)。

橫向比較一下，在一線城市中，廣州的成交金額下降了20%，位列第5；深圳則下降17%，近年來首次跌出前10，位列第11。值得一提的是上海，表現(xiàn)堪稱驚艷！在蟬聯(lián)榜首的同時(shí)，成交金額更是同比2021年大幅上漲了32%，達(dá)到3158億元！

在成交建筑面積上，北京也是同比有兩位數(shù)的下滑，降幅約為10%，排名則是從2021年的第23位上升至第20位。需要特別指出的是，西安成為2022年的一匹黑馬，盡管成交建面同比小幅下降1%，但西安卻一躍成為全國榜首，此前一年他們的排名是第5。

在土地溢價(jià)方面，北京以5%的溢價(jià)率，排名主要大城市第2。我們這里所說的主要大城市，由北上廣深這四個(gè)傳統(tǒng)一線城市和杭州、成都、西安這樣的新一線城市組成，不包含全部二線省會(huì)城市。排名第1的城市是杭州，溢價(jià)率約為6%，略高于北京，上海則以3%的溢價(jià)率排名第3。

從這個(gè)溢價(jià)率不難看出，在調(diào)控政策的影響下，大城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)不像幾年前那樣被肆意抬高地價(jià)，哄搶地王的現(xiàn)象更是早已消失不見。

盡管溢價(jià)率排名第2，北京土地市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢(shì)，這一點(diǎn)，從流拍率便可見出端倪。2022年，北京的流拍率達(dá)到了7%，甚至超出了溢價(jià)率，排名也如溢價(jià)率一樣，位列大城市第2。這一點(diǎn)，充分說明了北京土地市場(chǎng)并非哪里都活躍，可以說用冰火兩重天來形容也并不為過。

從具體區(qū)域表現(xiàn)上看，朝陽區(qū)和海淀區(qū)成為了2022年北京土地市場(chǎng)中最為搶眼的兩個(gè)行政區(qū)。其中，朝陽區(qū)的土地溢價(jià)率達(dá)到了兩位數(shù)，即10%，海淀區(qū)則以9%緊隨其后。成交建面占比上，豐臺(tái)區(qū)以15%的占比奪魁！此外，大興區(qū)以14%的占比位列第2，順義區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)則以12%的占比并列第3。也就是說，上述五區(qū)合計(jì)占比高達(dá)65%！有得意就有失意，2022年北京土地市場(chǎng)中，朝陽區(qū)十八里店板塊可謂最為失意?？墒蹣敲鎯r(jià)下降了18%，約為44982元/平方米。

新房市場(chǎng)

從全國整體層面上，2022年的新房市場(chǎng)成交規(guī)模下降到2015年的水準(zhǔn)。百城新房銷量下降四成，百強(qiáng)房企平均業(yè)績(jī)下滑超四成。在這樣的大背景下，北京新房市場(chǎng)的表現(xiàn)也受到了一定影響。

在成交金額方面，北京以3737億元的成績(jī)位列全國第2，此前一年的排名是第3。然而在排名上升1位的同時(shí)，北京的成交金額同比2021年卻大幅下降了22%!

不只是北京，廣州和深圳的成交金額同比也分別下降了27%和24%，分列全國第4和第6。一線城市中表現(xiàn)最好的城市，依舊是上海，6344億元的成交金額使得上海在2022年新房市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭，同比自身2021年的表現(xiàn)也是有著9%的增幅。

從成交面積上看，北京的表現(xiàn)也難言滿意，盡管排名從2021年的第17上升到2022年的第15，但成交面積僅為690萬平方米，同比2021年下降了27%！其他城市方面，成都成為成交面積的一匹黑馬，以1423萬平方米占據(jù)全國第1！

盡管從全國整體上看，各城市的新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，但值得一提的是，有半數(shù)的城市在第四季度實(shí)現(xiàn)了止跌企穩(wěn)，這也給2023年的市場(chǎng)帶來一定的想象空間。

特別需要指出的是，北京2022年新房整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)低迷，但并未影響到豪宅市場(chǎng)的成交熱情。過去一年，北京新房總價(jià)1000萬元以上成交套數(shù)達(dá)到了8391套，平均每天銷售約23套。此外，單價(jià)10萬以上的成交套數(shù)也達(dá)到了2983套，同比2021年增加了53%！在總價(jià)5000萬以上新房中，2022年北京新增供應(yīng)79套，成交卻達(dá)到了102套，這也說明北京頂豪市場(chǎng)的活躍度在提升。

二手房市場(chǎng)

一線城市方面，北上廣的二手房在過去一年中表現(xiàn)并不理想，已經(jīng)重回了三年前的水準(zhǔn)。相比之下，深圳就更慘了，跌至2016年以來的新低。

從成交面積上看，北京2022年的表現(xiàn)是1334萬平方米，與2021年的1758萬平方米相比，降幅約為24%。

從掛牌情況看，以2022年11月為例，北京新增掛牌量達(dá)到93057套，較2022年6月增加了15%，在一線城市中位列第2，掛牌量遠(yuǎn)超上海和深圳，僅少于廣州。

不同于新房高端市場(chǎng)的活躍度提升，北京二手房高端市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂是全線下滑。2022年，北京總價(jià)1000萬以上的二手房成交套數(shù)為1473套，在北上廣深的一線城市排名位列最后一名，成交量也同比2021年下降了24%?？們r(jià)3000萬以上成交套數(shù)為87套，同比下降10%?？們r(jià)5000萬以上成交套數(shù)僅有21套，同比下降22%。單價(jià)10萬以上成交套數(shù)2656套，同比下降31%。單價(jià)15萬以上成交套數(shù)187套，同比下降36%。

需要特別指出的是，由于今年入學(xué)的生肖多以屬相雞的孩子為主，因此也達(dá)成了近10年來最大規(guī)模的一波入學(xué)高峰，因此預(yù)計(jì)在2023年3月之后將會(huì)迎來一波學(xué)區(qū)房的“瘋狂”。但綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)，阿倫判斷，這也將是北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)未來五年內(nèi)最后的“瘋狂”，因?yàn)榭梢灶A(yù)見的是，2024年的新生入學(xué)數(shù)量將大幅回落。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)回落的比例有望達(dá)到40%。因此，阿倫在此也建議不那么著急購買學(xué)區(qū)房的朋友們，可以耐心等待到今年三季度再開始選房。

最后，阿倫預(yù)祝阿倫侃房的讀者朋友們，在2023年都能選到自己心儀的房子！在接下來的一年中，阿倫也將繼續(xù)陪在大家身邊，盡己所能，分享自己對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的見解。

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（責(zé)任編輯：周文凱）