談起北方老人鐘愛買房過冬的城市，多數(shù)人會想到海南三亞。實際上，在我國廣西最南端、瀕臨北部灣的地方，還有一座被稱為“小三亞”的旅游城市——北海。

北海身上的亮眼標簽不少：我國最早的對外通商口岸之一、“一帶一路”交匯對接的重要門戶，但最廣為人知的，還是其秋春相連、長夏無冬、夏無酷暑的宜人氣候，和候鳥式養(yǎng)老的理想棲息地。

過去五年來，北海憑借得天獨厚的自然環(huán)境，吸引了一波又一波游客、老人、和前來掘金的商人。做民宿、賣海鮮、炒樓房，北海在疫情發(fā)生前是許多人創(chuàng)業(yè)投資和養(yǎng)老的天堂。

但近三年來，間歇反復的疫情，讓這座旅游城市的步調(diào)有所放緩。曾一度火爆的房地產(chǎn)行業(yè)，也隨著退潮的人群逐漸降溫，房價回歸理性后，北海正展現(xiàn)出符合城市基本面的真實樣貌。

離場的民宿老板

日前，上海交大安泰經(jīng)濟與管理學院發(fā)布《2022中國候鳥式養(yǎng)老冬季棲息地適宜度指數(shù)》，廣西5個市上榜，分別是桂林、南寧、柳州、北海、百色。

上述報告指數(shù)，從氣溫、氣壓、濕度、空氣質(zhì)量、水體質(zhì)量、醫(yī)療條件、交通便捷度、區(qū)域自然風光和人文景觀、是否文明城市、生活成本等17個角度，對55個候選城市進行了綜合評價。

與山水靚麗的桂林一起上榜的，還有知名度同樣不低的北海。北海，別名“珠城”，是廣西壯族自治區(qū)地級市，北部灣城市群、廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)重要節(jié)點城市。

得天獨厚的地理位置，讓北海成為我國最早的對外通商口岸之一，歷史上是云貴、川、桂、湘、鄂等省與海外貿(mào)易的主要商品集散地之一。北海下轄的合浦，是古代海上絲綢之路早期始發(fā)港，兩千多年前便成為中外通商往來的重要門戶。

開放、包容，是這座城市較突出的標簽。北海不僅在商貿(mào)上南來北往，有壯族、瑤族、苗族、侗族、仫佬族、毛南族等43個少數(shù)名族，更是吸納了各地前來過冬養(yǎng)生的老人。

記者了解到，因宜居環(huán)境優(yōu)越，北海廣受各地候鳥老人的喜愛，當?shù)赜械男^(qū)是典型的“候鳥”棲息地，小區(qū)常住人口中，“候鳥人群”占比高達65%，覆蓋了全國31省份。

旅游業(yè)也成為北海最突出的一張名片。公開數(shù)據(jù)顯示，2019年北海全年有超過5279萬人來此旅游，旅游業(yè)獲得近700億收入。2020年受疫情影響回落后，2021年北海全年接待國內(nèi)游客5124萬人次，同比增長24%，實現(xiàn)旅游消費667億元，同比增長29%。

旅游、海景、養(yǎng)老，三大備受房地產(chǎn)商鐘愛的要素集齊了。從2017年開始，北海的樓市行情開始直直上揚，各大知名開發(fā)商涌入買地，房價也隨之水漲船高，項目售價過萬屢見不鮮。

房產(chǎn)中介李波見證了這波行情。“疫情發(fā)生前，北海樓市行情還比較火熱，來買房的外地人多。很多人投入到這場熱浪中，房產(chǎn)中介更是如此，17年到18年中介都很賺錢，不少人因此致富?！?/p>

獨立民宿、海鮮餐飲，都在北海遍地開花。李波稱，當時建別墅、做民宿在北海特別普遍，前期投資動輒幾百萬，就沖著旅游旺季能賺錢，有本地人做、也有很多慕名投資的外地人。

不過，反反復復的疫情，打破了這幾個行業(yè)互相助推的火熱。今年夏天，正值傳統(tǒng)旅游旺季，一場突如其來的疫情，讓北海的幾個主要景區(qū)一度歇業(yè)，旅游相關產(chǎn)業(yè)隨之受挫。

一些做民宿的老板坐不住了，開始降價脫手資產(chǎn)。記者在房產(chǎn)交易平臺上發(fā)現(xiàn)，當?shù)赜袃赡昵皠偨ǔ傻奈鍖觿e墅，現(xiàn)在正掛牌出售。今年10月24日掛牌后，三天后便降價58萬元，在接下來的兩個月，又接連降價50萬元、72萬元、30萬元、40萬元。

如今，這座總面積417.67平方米、9室3廳的房子售價368萬，較當初掛牌時降價250萬元，但仍然鮮有人問津。經(jīng)手該房源交易的中介稱，業(yè)主想盡快出手才降價，本來想好好做民宿，沒想到疫情三年讓他碰上了，現(xiàn)在市場上這類業(yè)主和房源也并非個例。

“北海是旅游城市，因為疫情城市活力也有所降低，這三年疫情反復，民宿老板都不好做。”上述人士稱，現(xiàn)在各地防控措施都逐步放開，但來北海旅游的人還是沒回到高峰。

房價掉頭向下

除了旅游業(yè)波折前行，房價也成為北海難以忽視的痛點。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新房和二手房價格指數(shù)，今年11月份，有29個城市新房價格低于2020年，40個城市二手房價格低于2020年，北海均在其中。

其中，北海新房價格比2020年下降10%以上，達到13.5%；二手房價格降幅同樣較2020年超過10%，同期其他三個降幅超10%的城市為牡丹江、哈爾濱、安慶。

安居客平臺數(shù)據(jù)也顯示，自2020年以來，北海的房價一直曲折下降，截至今年12月新房均價6825元/平方米，環(huán)比上月下降0.61%；二手房掛牌均價5990元/平方米，環(huán)比下降0.33%。

中介李波告訴記者，北海的很多新房項目，價格較高點回落了三成甚至五成；“我住的小區(qū)19年開盤時均價賣13000元～15000元，今年三月買的時候折價到不到六千元?！?/p>

二手房也是如此，一些業(yè)主因生活及資金周轉(zhuǎn)需要，普遍折價售賣。除了那些降價出售房產(chǎn)的民宿老板，很多普通商品房也降價連連，有的房源自今年10月掛牌后降價44萬、有房源自今年7月掛牌后降價42萬、有房源12月初剛上架便降價了40萬。

疫情是很重要的影響因素。在2020年，北海市主城區(qū)商品住宅供應面積209.95萬平方米，同比下降44.9％；成交面積116.37萬平方方，同比下降33.4％；成交均價8427元／平方米，同比下降10.1％。為爭搶客源，當時低首付、首付分期的項目已接連出現(xiàn)。

到2022年，低溫的樓市盤面仍未改變。據(jù)北海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2022年11月，北海新建商品房網(wǎng)簽901套，環(huán)比下降2.28%，同比下降9.08%。其中，新建商品住宅交易669套，環(huán)比下降13.12%，同比下降26.64%。

為激發(fā)樓市活力，北海接連出臺調(diào)控措施，年初便下調(diào)房貸首付比例，首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。5月，北海宣布停止執(zhí)行2017年9月30日起執(zhí)行的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的補充通知》。

上述通知要求，非本市戶籍的居民，限制在北海市轄區(qū)（不含合浦縣、鐵山港區(qū)）范圍內(nèi)購買第二套商品住房。新購買第二套商品住房，需取得不動產(chǎn)權屬證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓，新購買第三套及以上商品住房，需取得不動產(chǎn)權屬證書滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。

解除限購限售等措施后，北海于10月26日再出重磅新政策，公積金貸款下調(diào)二套房首付比例，上調(diào)貸款金額。繳存職工家庭購買第二套住房、或申請第二次住房公積金貸款，最低首付款比例下調(diào)至30%。此前，二套房的首付比例最低為60%。

但是，市場的恢復需要時間，李波告訴記者，現(xiàn)在北海整體的市場行情仍然較低，像一些可以做民宿的別墅或者私人樓房，價格也比疫情前低了不少，以前外地人來買房的多，現(xiàn)在這一人群縮水了不少。

許多和李波一樣的北海本地人，見證了這座城市的房價起落，但仍然對未來懷有希望。畢竟，這座城市充沛的旅游資源仍會吸引人前來。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年北海市常住人口為185.32萬人，較2010年第六次人口普查增加了31.4萬人，十年凈增長20.4%。

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