從長(zhǎng)租到保租，華潤(rùn)有巢的擴(kuò)張邏輯 | 租住資管

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-09-20 09:20

作者 | 梁秀杰

編輯 | 夏縣明、張愛(ài)

視覺(jué) | 張愛(ài)

責(zé)編 | 韓瑋燁

相較2016年就搶跑入局的萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓等房企背景的長(zhǎng)租項(xiàng)目，直到2018年6月才正式問(wèn)世的華潤(rùn)有巢，在長(zhǎng)租公寓賽道的起點(diǎn)上，其實(shí)并不領(lǐng)先。

但經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，華潤(rùn)有巢整體規(guī)模迅速擴(kuò)大，截至目前已在全國(guó)15座城市布局租賃房源5.5萬(wàn)套（間），規(guī)模穩(wěn)居央企首位。在“十四五”期間，華潤(rùn)有巢定下的目標(biāo)是，未來(lái)計(jì)劃每年以1萬(wàn)間的速度新開(kāi)業(yè)，每年保持30%以上的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲Q身長(zhǎng)租公寓行業(yè)前十。

華潤(rùn)有巢的規(guī)模，因何能保持如此高速的增長(zhǎng)？

大型租賃社區(qū)上的持續(xù)投入

大型租賃社區(qū)指擁有1000套及以上規(guī)模租住房源，并配套多業(yè)態(tài)融合，以滿(mǎn)足租戶(hù)群體生活全鏈條甚至于全生命周期需求的租住生活共享空間。

隨著R4用地、集體土地、自持用地入市的新建租賃住房項(xiàng)目增加，大型租賃社區(qū)正在成為市場(chǎng)主流。有巢國(guó)際公寓作為華潤(rùn)有巢2021年新推出的大型租賃社區(qū)產(chǎn)品，已成為其房源供給的重要來(lái)源。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，有巢國(guó)際公寓產(chǎn)品線(xiàn)已為其增加超1萬(wàn)間的房源供給量，占已開(kāi)業(yè)房源數(shù)的50%以上，分布在北京、上海、廣州、深圳、成都等重點(diǎn)城市。

相較于分散式公寓和單體公寓而言，大型租賃社區(qū)體量更大、集中管理更規(guī)范；有更多的共享空間，同時(shí)能容納更加豐富的業(yè)態(tài)，具備一定的社交屬性。以華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店為例，作為北京市最大的上市供應(yīng)集體土地新建租賃住房項(xiàng)目、央企在北京開(kāi)業(yè)的首個(gè)大型租賃社區(qū)項(xiàng)目，擁有近2400套房源，還配備以“巢范兒空間”、“巢范兒社交”、“巢范兒安全”和“巢范兒運(yùn)動(dòng)”為主題的多功能公共區(qū)域，用完善的生活配套、服務(wù)貼心的管家團(tuán)隊(duì)、興趣愛(ài)好多元的社群活動(dòng)，為新市民、青年人等群體締造高品質(zhì)租賃住房生活體驗(yàn)。

有巢國(guó)際公寓社區(qū)北京總部基地店

圖片來(lái)源：華潤(rùn)有巢

目前，華潤(rùn)有巢的全國(guó)性自持大型租賃社區(qū)項(xiàng)目規(guī)模，已經(jīng)成為行業(yè)第一。

其實(shí)早在2018年成立之初，華潤(rùn)有巢便陸續(xù)在北京、上海等一線(xiàn)城市獲取多宗集體土地和R4租賃用地等政策性住房租賃專(zhuān)項(xiàng)用地，用來(lái)發(fā)展大型租賃社區(qū)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，睿和智庫(kù)整理

率先跑入保租房領(lǐng)域“快車(chē)道”

當(dāng)前，保障性租賃住房已上升至國(guó)家戰(zhàn)略，成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。今年以來(lái)，全國(guó)多地密集出臺(tái)政策措施，大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，住房保障覆蓋面不斷擴(kuò)大。在一系列政策利好加持下，不少長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計(jì)為62019套（間）。與此同時(shí)，納保的企業(yè)名單亦在持續(xù)更新中，其中國(guó)企、央企在該領(lǐng)域起到了“壓艙石”作用，一些民營(yíng)企業(yè)也陸續(xù)獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域的門(mén)票。

有巢國(guó)際公寓社區(qū)上海泗涇店

圖片來(lái)源：華潤(rùn)有巢

央企華潤(rùn)，則起到了帶頭作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)有巢重資產(chǎn)占比已逾70%，且大部分土地都用于建設(shè)、運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。

目前，華潤(rùn)有巢在全國(guó)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲政府評(píng)定為保障性租賃住房項(xiàng)目，其中天津之眼店獲評(píng)天津市首個(gè)“保租房”項(xiàng)目；上海泗涇店、上海東部經(jīng)開(kāi)區(qū)店分別獲評(píng)為上海松江“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目；北京總部基地店、北京潤(rùn)棠·瀛海店等多個(gè)項(xiàng)目也獲認(rèn)證為“保租房”項(xiàng)目和“人才公寓”，率先跑入保租房領(lǐng)域發(fā)展的“快車(chē)道”。

為什么選擇保租房？

回溯華潤(rùn)有巢4年的發(fā)展歷程，其背后的價(jià)值體系似乎也越來(lái)越清晰。

1、有責(zé)任

從央企擔(dān)當(dāng)來(lái)講，國(guó)家所需即是華潤(rùn)所長(zhǎng)。在國(guó)家特別強(qiáng)調(diào)“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，大力發(fā)展保障性租賃住房的大背景下，定位為“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的華潤(rùn)置地，有服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略的責(zé)任，不容缺席。

2、有能力

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)租公寓賽道的歷練，華潤(rùn)有巢專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)體系已基本形成，其經(jīng)營(yíng)水平和盈利能力，也有了長(zhǎng)足的提升。

首先表現(xiàn)為產(chǎn)品體系持續(xù)完善。從“有巢公寓”和“有巢公館”，發(fā)展為包括“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”、“有巢國(guó)際公寓”在內(nèi)的多條產(chǎn)品線(xiàn)，覆蓋從青年公寓、白領(lǐng)公寓、高端服務(wù)式公寓到大型租賃社區(qū)多個(gè)方向，在規(guī)劃形態(tài)、租金等方面拉開(kāi)差距，以協(xié)調(diào)滿(mǎn)足不同租客間不同的居住需求。

其次，管理效能的提升。標(biāo)準(zhǔn)化是快速增加房源供給，及管控成本的關(guān)鍵。華潤(rùn)有巢在上海松江的兩個(gè)項(xiàng)目在外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修等方面采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)；在北京有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店，戶(hù)型、裝配式家具等也實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新讓?xiě)粜蛽碛懈咂盒А?/p>

華潤(rùn)有巢還創(chuàng)新性地提出“三大社區(qū)”理念—— Living+一站式生活社區(qū)、Y.O.伙伴式服務(wù)社區(qū)、3i智慧型科技社區(qū)。從生活、服務(wù)、科技三大領(lǐng)域入手，全方面滿(mǎn)足租客居住需求的同時(shí)，提供更高品質(zhì)的租住服務(wù)。

這都為華潤(rùn)有巢在保障性租賃住房時(shí)代的爆發(fā)，儲(chǔ)備了足夠的資金和管理經(jīng)驗(yàn)。

3、最關(guān)鍵的是，有發(fā)展

從市場(chǎng)邏輯來(lái)講，一方面，“納保”能夠?yàn)檫\(yùn)營(yíng)商拿到很多政策、稅收優(yōu)惠、政府背書(shū)帶來(lái)的穩(wěn)定客源，有利于提高出租率；另一方面，能為企業(yè)發(fā)展打開(kāi)更廣闊的資源，包括但不限于合作資源、項(xiàng)目資源等等；且“納?！辈⒉灰馕吨艞墶笆袌?chǎng)化”，反而可以利用保租房運(yùn)營(yíng)期間形成的良好政府關(guān)系、客戶(hù)資源關(guān)系等，反哺市場(chǎng)化長(zhǎng)租房項(xiàng)目，從而增加營(yíng)收。

三單已發(fā)行的保障性租賃住房REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)較好，保障性租賃住房從“投資”到“退出”的資本閉環(huán)已經(jīng)打通。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）