中駿等知名房企憑何可以在地產(chǎn)行業(yè)成功闖關(guān)穿越周期？

來源：智能家居時間：2022-10-31 14:21

??放眼當下的地產(chǎn)行業(yè)，一家房企想要在行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，離不開房企本身的穩(wěn)健經(jīng)營。在近日發(fā)布2022半年報的房企中，中駿、龍湖、美的等是為數(shù)不多的幾家尚未出現(xiàn)債務(wù)違約的民營房企，堪稱TOP50強房企中的“優(yōu)等生”。不難發(fā)現(xiàn)，這些房企之所以能夠穿越周期成功闖關(guān)，離不開房企本身恪守現(xiàn)金流和財務(wù)安全的底線。

??01“三道紅線”第一批達標

??2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”，負債率過高的房企將會削減發(fā)債規(guī)模。

??“三道紅線”即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

??根據(jù)三道紅線的觸線情況，把房企分為紅橙黃綠四擋。三項指標分別對應(yīng)整體風(fēng)險、長期風(fēng)險、短期風(fēng)險，是對房企融資端的精準調(diào)控。

??彼時，根據(jù)“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率”這一指標排序，在頭部房企中排名前三位的分別是建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）和中南建設(shè)（000961.SZ）；再從凈負債率和現(xiàn)金短債比兩個維度分析，可以說富力地產(chǎn)是頭部房企中風(fēng)險最高的。

??相反，目前幸存的優(yōu)質(zhì)房企，都是2020年底成為第一批“三道紅線”綠檔達標的企業(yè)。

??其中，截至2020年末，龍湖集團凈負債率為46.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率67%，現(xiàn)金短債比4.24倍，“三道紅線”全部達標。

??同期，中駿集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為68.7%，凈負債率59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3，也歸為綠檔。

??2016-2020年，中駿集團凈負債率分別為80.2%、71.8%、60.4%、60%以及59.2%，可以看出融資新規(guī)前，其凈負債率就在持續(xù)走低。

??此外，還有金輝控股、越秀地產(chǎn) ( 00123.HK )、金地集團（600383.SH）、華潤置地（01109.HK）等房企也都在第一批綠檔名單之列。

??可以看出，在融資新規(guī)出臺前，優(yōu)秀房企在境內(nèi)外融資和財務(wù)杠桿上，均保持了足夠的克制，沒有用高杠桿飲鴆止渴，成為在行業(yè)下行周期中成功闖關(guān)的前提。

??據(jù)2022半年報數(shù)據(jù)，在上市的前50家房企中，“三道紅線”都是綠檔的民營房企僅剩龍湖集團、濱江集團(002244.SZ)、新城控股（601155.SH）、旭輝控股集團（00884.HK）、中駿集團、仁恒置地和寶龍地產(chǎn)（01238.HK）等7家。

??02債務(wù)結(jié)構(gòu)合理

??今年是房企的集中償債年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計到期債務(wù)約9603億元，面臨債務(wù)集中到期的壓力較大。

??在控制總有息債的同時，房企更應(yīng)該積極調(diào)整長短債結(jié)構(gòu)，通過減少短債，適當增加長債，構(gòu)建更健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??在長短債務(wù)結(jié)構(gòu)配比來看，據(jù)半年報數(shù)據(jù)，中駿集團短期債務(wù)占比為27.18%，長期債務(wù)占比72.82%，長短期債務(wù)比2.68。

??長短債比這一指標，中駿集團要高于金輝控股等同規(guī)模房企，且長短債比接近3倍的表現(xiàn)，略低于龍湖集團、碧桂園等示范民營房企，在民企中債務(wù)結(jié)構(gòu)相對較優(yōu)。

??2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大，新城控股也順勢而為，主動降低有息負債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??半年報顯示，截至2022年6月底，新城控股的有息負債822億元，同比下降191.6億元，其中短期有息負債257.77億元，其余均為長期有息負債。

??從融資成本看，融資成本最低的30家房企中，僅有龍湖集團、美的置業(yè)、濱江集團、碧桂園、中駿集團等民營房企上榜。

??另外，面對行業(yè)新格局，不少房企得以穩(wěn)健發(fā)展，與其所秉持的多輪驅(qū)動戰(zhàn)略不無關(guān)系。

??比如，新城控股堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運營優(yōu)勢互補，協(xié)同共進，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。

??2017年，中駿集團將購物中心和長租公寓這兩塊業(yè)務(wù)提到了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以中駿世界城新零售購物中心和長租公寓為兩翼的轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，開啟了第二業(yè)務(wù)曲線。

??郁亮在萬科中期業(yè)績會上也表示，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的戰(zhàn)略已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢。

??2022年上半年，龍湖集團多元化業(yè)務(wù)收入110億元，同比增長26%，比同期A股房企營收排第10的濱江集團的營業(yè)收入還要高。

??當房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期時，這些房企的多元化發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)勢進一步凸顯出來。

??03盈利能力強

??此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房價上漲，來收獲較高的利潤率。如今由于土地價值較高、房價調(diào)控限制、銷售疲軟等原因，多家上市房企利潤下滑甚至虧損，盈利能力惡化。

??2022年上半年，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，同比下降4.73個百分點；平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期下降10.32個百分點。

??目前，30強上市房企中，僅有15家毛利率超過20%，其中排在前兩名的房企分別是路勁（01098.HK）和雅居樂集團（03383.HK），毛利率分別達到了36.4%和23.4%。

??在上市民營房企中排名第3的是中駿集團，其實現(xiàn)歸母凈利潤12.74億元，銷售毛利率為22.2%，這個成績甚至領(lǐng)先了萬科、碧桂園、龍湖集團等頭部房企。

中駿銷售毛利率

??在另一項衡量企業(yè)盈利能力的指標上，中駿集團的凈利率為10.03%，位列30強上市房企第9，甚至優(yōu)于美的置業(yè)、新城等示范民企。

??2022年對眾多房企來說，是挑戰(zhàn)和機遇并存的一年。像中駿、龍湖、美的等優(yōu)質(zhì)房企憑借著財務(wù)杠桿低、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理、盈利能力強、多元化發(fā)展等優(yōu)勢，在地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)出良好的生長韌性。未來，這些房企仍將繼續(xù)保持穩(wěn)健的經(jīng)營姿態(tài)，進行合理的戰(zhàn)略布局，并堅持長期主義，勇闖一道道難關(guān)，不斷實現(xiàn)品牌向上發(fā)展。