尤其是當長租行業(yè)早已過了盲目燒錢的節(jié)點，投資機構(gòu)也更理性地看待其盈利模式。

渡過長租公寓行業(yè)爆雷期

2020年前后是長租公寓爆雷的高發(fā)期，行業(yè)分為集中式和分散式，彼時爆雷多發(fā)于分散式長租公寓企業(yè)。原因是分散式公寓進入門檻低、起步容易，部分不規(guī)范的公寓平臺極力擴大市場規(guī)模以博取更多的現(xiàn)金流和更高的估值，一些長租公寓不惜以明顯高于市場的價格向房東收房，再以明顯低于市場的價格向租客出租。這種「高收低租」的經(jīng)營模式，一旦經(jīng)營不善就會導致資金鏈斷裂，出現(xiàn)房東沒拿到租金、租客被掃地出門的尷尬局面。

相比之下，集中式公寓違約率較低，因為投資金額大、租賃運營周期長。一位長租公寓行業(yè)協(xié)會高層分析，集中式公寓需要重度的產(chǎn)品改造，一次性投入的金額，通常為18-30個月的租金，因此，幾乎不存在違約的動力和經(jīng)濟價值。直白來說，投入越多，經(jīng)營者風險越大；投入越少，經(jīng)營者「跑路」的概率越高。

魔方生活主要通過集中式公寓獲得收入。根據(jù)招股書披露，截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營公寓，分布在全國26個城市的394個地點。

招股書顯示，魔方生活在管公寓中，分為直營模式、加盟管理和第三方托管模式兩種，截至2022年6月30日，直營公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓26116套，但這部分的收入在總營收中的占比均低于3%，來自魔方生活向加盟商及委托方收取初始一次性費用以及一定比例的管理服務(wù)費。不過直營模式非重資產(chǎn)模式，而是中資產(chǎn)的包租模式。

也是在國內(nèi)長租公寓頻發(fā)爆雷、跑路潮的2020年，魔方公寓開啟了收購的步伐。自2020年以來，魔方生活完成了總價值超13億元的十項收購，并自稱「業(yè)內(nèi)最活躍的收購者之一」。

2021年，魔方公寓收購微領(lǐng)地的21家項目公司。與此同時，還收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項目。其中，就包括上海陸家嘴(600663)黃金地段的項目。業(yè)內(nèi)人士指出，該項目以及一系列收購增厚了魔方2021年的收入和凈利潤。

招股書顯示，2019年-2021年，魔方年度凈利潤分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元，2022上半年，公司凈利潤僅為41萬元。

年度收入指標也相對在2021年增幅較大，2019年-2021年，魔方生活服務(wù)實現(xiàn)的年度收入為9.47億元、9.49億元、14.72億元。

與此同時，魔方生活也面臨著流動性緊張的風險，招股書顯示，截至2022年6月30日，魔方生活的流動負債凈額為15.43億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物6.23億元，尚不足以覆蓋短期負債。

魔方生活在招股書中提出：「我們的流動負債凈額可能使我們面臨一定的流動資金風險，并可能限制我們的運營靈活性，以及影響我們拓展業(yè)務(wù)的能力?！刮磥鞩PO募集資金將主要用于業(yè)務(wù)擴張及戰(zhàn)略性收購；更新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品；持續(xù)銷售及營銷工作；營運資金等用途。

投資人陪跑十年

從2009年開出第一家公寓，到2012年6月28日，A輪融資投后估值為2.94億港元；再到2021年，魔方公寓E+輪融資投后估值達到76.02億港元。不到十年間，公司歷經(jīng)13輪融資，估值增長25倍，背后離不開第一大股東華平投資的運作。

2012年12月，華平投資發(fā)起B(yǎng)輪融資，隨后魔方生活在2013年獲得來自華平領(lǐng)投的6000萬美元，2015年，華平投資又追加投資1.4億美元；2016年，魔方生活完成C輪融資，并獲得中航信托、華平投資共同投資的3億美元。

這是一家來自紐約的老牌私募股權(quán)投資公司，從1966年成立以來，華平投資管理逾670億美元全球資產(chǎn)，投資了160多家企業(yè)。華平早在1994年就專注于中國消費領(lǐng)域的投資，并抓住了中國零售業(yè)時代的紅利，從銀泰百貨、國美電器、紅星美凱龍(601828)；到電商和全渠道時代的孩子王、螞蟻集團、中通快遞；再到短視頻和新消費時代的元氣森林、完美日記、文和友等新銳，是在中國消費領(lǐng)域進行全階段布局的私募股權(quán)基金。

這些企業(yè)當中，母嬰零售賽道的「孩子王」是華平投資陪跑長達十年的企業(yè)，2012年，華平投資5500萬美元成為孩子王A輪唯一投資人，2012年10月，孩子王在創(chuàng)業(yè)板成功上市，IPO募資總額約6.28億元，比計劃募資金額24.49億元縮水18億元，降幅高達74%。

如果魔方生活在今年底成功上市，也將成為第二家華平投資在中國「陪跑十年」的被投企業(yè)。據(jù)魔方公寓的招股書，華平投資經(jīng)歷過多次投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，最終持有魔方公寓51.62%股權(quán)，成為其第一大股東。

2018年，魔方公寓和華平投資對賭失敗，創(chuàng)始人和原董事長葛嵐離職，一位接近魔方的人士在當時透露，葛嵐和投資人出現(xiàn)了一些分歧，另外也有自己的創(chuàng)業(yè)規(guī)劃。據(jù)了解，葛嵐在離職期間套現(xiàn)了2500萬元，魔方多輪融資后，其個人持有股權(quán)被稀釋至2.86%。

華平投資隨即給魔方公寓指定酒店業(yè)職業(yè)經(jīng)理人鄭南雁和柳佳，分別擔任主席和CEO。鄭南雁是中國酒店業(yè)知名人物，于2005年7月聯(lián)合創(chuàng)立七天連鎖酒店集團，華平投資也是七天連鎖酒店早期的投資機構(gòu)。執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官柳佳在加入魔方生活之前，在華住酒店任職。

作為酒店職業(yè)經(jīng)理人，鄭南雁在管理長租公寓之后，曾在2019年對外透露，他多次對公司管理層強調(diào)，千萬不要用做酒店的經(jīng)驗去做長租公寓，另外，華平投資作為一個基金去管控魔方生活比較難操作。

至于酒店行業(yè)與長租公寓在管理上的差異，景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉對36氪表示，「主要是產(chǎn)品、定價方面經(jīng)驗邏輯的差異」。

酒店行業(yè)一般都是標準化的產(chǎn)品和服務(wù)，但是長租公寓，由于產(chǎn)品、物業(yè)的差異，很難形成一個特別標準化的產(chǎn)品和服務(wù)；第二，酒店都是短租，但是長租公寓是長租，所以租客關(guān)系的維護，就變得非常重要。包括一些維修、日常服務(wù)保障，也存在差異。

胡景暉還提出，酒店有更明顯的淡旺季，定價也比較隨機，二者在定價、流量的獲取層面，都是不同的方式，「從酒店的方式去出發(fā)，做長租公寓，未必能夠完全適用，所以成功的可能性，也要有待市場的檢驗。」

目前來看，從出租率對比集中式公寓的同行，魔方生活的數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于「開發(fā)商代表隊」。招股書顯示，魔方公寓的白領(lǐng)公寓2019年到2022年上半年的出租率在81.2%—88.7%，藍領(lǐng)公寓在72.1%—85.6%。

搭上租賃住房REITs快車？

房地產(chǎn)企業(yè)做集中式長租公寓的優(yōu)勢，在于土地存量資源、以及物業(yè)基礎(chǔ)。龍湖集團旗下的冠寓在2021年開啟盈利元年，實現(xiàn)利潤1.4億元，同時2021年開業(yè)超過六個月的房源出租率為94.3%。

2022上半年，萬科也在半年業(yè)績會上披露，目前長租公寓業(yè)務(wù)整體出租率達到94.0%，共運營管理長租公寓20.99萬間。

在北京克而瑞發(fā)布的2022年半年度北京集中式長租公寓Top20榜單中，魔方生活服務(wù)集團的已開房源是5182間，排名第四位。前三名分別是樂乎公寓集團、ZOME己美公寓、萬科泊寓，三家企業(yè)的房間數(shù)分別是20332間、6139間、5234間。

據(jù)統(tǒng)計，集中式長租公寓市場規(guī)模到2026年將達到1252億元。以目前各家涉獵企業(yè)的在管規(guī)模看，仍有廣闊的市場等待其探索。同時，近兩年，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品開始上市，也為行業(yè)提供一些想象力。

據(jù)了解，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、朗詩寓、魔方公寓、樂乎青年社區(qū)等長租公寓品牌均有項目納入保障性租賃住房體系。

截至2022年7月31日，萬科泊寓在北京、深州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等8個城市，正式納保50個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。魔方公寓相關(guān)負責人也公開表示，響應(yīng)政府號召，「應(yīng)納盡納」，推動各地項目納入保障性租賃住房體系。

前述地產(chǎn)、PE業(yè)務(wù)的資本機構(gòu)高層對36氪表示，「公寓租賃的需求是長期存在的，房住不炒的政策對新房有限制，就會促進存量房的配套發(fā)展。作為投資的標的，長租公寓的公司能投，還能做REITs，但對比其他類型REITs，對于投資人來說可能不是最好的選擇?！?/strong>