[ 截至目前，央行年內(nèi)三次降息，為各地下調(diào)商業(yè)貸款利率釋放了空間，與此同時(shí)，年內(nèi)調(diào)整公積金貸款政策的城市逾百城，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸成本已處于相對(duì)低位。9月伊始，各地放開(kāi)限購(gòu)政策的節(jié)奏繼續(xù)加快，涉及寧波、蘇州、青島、濟(jì)南等多個(gè)二線城市。 ]

　　[ 不過(guò)，多名受訪業(yè)界人士表示，當(dāng)前，樓市整體低迷背后，不僅是信貸資金問(wèn)題，更是市場(chǎng)信心持續(xù)轉(zhuǎn)弱的問(wèn)題。 ]

　　[ 1～8月份，商品房銷(xiāo)售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。 ]

　　8月份，全國(guó)住房信貸環(huán)境進(jìn)一步改善，熱點(diǎn)城市優(yōu)化樓市限制性政策的步伐也在加快，但由于處于傳統(tǒng)淡季，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇的勢(shì)頭依舊不明顯。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的2022年1～8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，1～8月份，商品房銷(xiāo)售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降30.3%。

　　核心一二線城市的整體市場(chǎng)熱度也在下降。中國(guó)銀河(601881)證券相關(guān)研報(bào)稱，8月份，在所監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市中，一、二線城市成交面積環(huán)比增速分別為-2.24%和-11.65%。

　　截至目前，央行年內(nèi)三次降息，為各地下調(diào)商業(yè)貸款利率釋放了空間，與此同時(shí)，年內(nèi)調(diào)整公積金貸款政策的城市逾百城，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸成本已處于相對(duì)低位。9月伊始，各地放開(kāi)限購(gòu)政策的節(jié)奏繼續(xù)加快，涉及寧波、蘇州、青島、濟(jì)南等多個(gè)二線城市。

　　不過(guò)，多名受訪業(yè)界人士表示，當(dāng)前，樓市整體低迷背后，不僅是信貸資金問(wèn)題，更是市場(chǎng)信心持續(xù)轉(zhuǎn)弱的問(wèn)題。展望9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀，“金九”缺席將是大概率事件。后續(xù)樓市修復(fù)，既離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇，也離不了更多城市加大對(duì)改善型需求的支持力度。

　　廣州、成都樓市熱度回落

　　8月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫不僅波及鄭州等二線城市，也波及廣州、杭州、成都、蘇州、福建等熱點(diǎn)一二線城市。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月份，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落或降幅擴(kuò)大。

　　新房方面，當(dāng)月，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市不到三成，僅19個(gè)，為年內(nèi)次低，較上月減少11個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，為0.1%；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。

　　從漲幅來(lái)看，在房?jī)r(jià)上漲的城市中，漲幅大都處于0.1％～0.4％較低區(qū)間。

　　二線熱點(diǎn)城市中，成都在連續(xù)4個(gè)月（4～7月）位居70城新房環(huán)比漲幅之首后，8月份，當(dāng)?shù)匦路繚q幅由1％回落至0.4％。此外，合肥、杭州、西安等城市漲幅也均出現(xiàn)明顯回落。

　　另?yè)?jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)研報(bào)，受疫情反復(fù)、極端高溫天氣等因素影響，8月成都客戶看房熱情驟減，熱銷(xiāo)盤(pán)實(shí)際報(bào)名人數(shù)縮減近六成。

　　即便是8月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高的上海，外圍區(qū)域非倒掛樓盤(pán)去化壓力也在加大。克而瑞地產(chǎn)研究上述研報(bào)稱，8月份，上海開(kāi)盤(pán)平均去化率雖有提升，但松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域非倒掛項(xiàng)目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。

　　第一財(cái)經(jīng)注意到，在這些“降溫”的熱點(diǎn)城市中，一些城市8月份已陸續(xù)放松了限購(gòu)、限貸政策或落戶門(mén)檻。

　　比如，在廣州，8月份下調(diào)了落戶門(mén)檻，本科學(xué)歷、社保在保即可落戶。但當(dāng)月，廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由上漲3％轉(zhuǎn)為下跌0.2％。

　　“這顯現(xiàn)出今年市場(chǎng)面臨著深度調(diào)整，市場(chǎng)信息恢復(fù)的節(jié)奏不同于以往。目前，各地樓市均出現(xiàn)底部徘徊時(shí)間長(zhǎng)、政策面到市場(chǎng)面?zhèn)鬟f效果慢的特征。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者分析稱，從政策來(lái)看，8月以來(lái)，核心一二線城市放松的步伐確實(shí)在不斷加快。但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，今年6、7月份，熱點(diǎn)城市樓市復(fù)蘇的跡象較為明顯，而8月多地市場(chǎng)又現(xiàn)波折。

　　非熱點(diǎn)城市價(jià)格下跌壓力更大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，8月，百城中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至69個(gè)，為近兩年的最高水平。

　　不同于受市場(chǎng)預(yù)期減弱、樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季等因素影響“普跌”的新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的分化趨勢(shì)更甚。

　　一線城市中，北京和上海兩地二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2％和0.6％；但廣深兩地則出現(xiàn)明顯回落，受此影響，8月份一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

　　相較于上海，北京二手房市場(chǎng)回暖更多體現(xiàn)在成交量上。北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，8月，北京市二手房網(wǎng)簽量為13920套，環(huán)比增長(zhǎng)12.8%，成交量實(shí)現(xiàn)了“三連增”。

　　市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間

　　市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，全國(guó)已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次。進(jìn)入8月之后，多個(gè)核心一二線城市更是進(jìn)一步放寬了遠(yuǎn)城區(qū)、周?chē)貐^(qū)和部分市區(qū)的購(gòu)房門(mén)檻和放松落戶門(mén)檻。

　　但迄今為止，多數(shù)地區(qū)的樓市寬松型政策的效果卻遲遲沒(méi)有在銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)。

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年中秋假期期間（9月10日~9月12日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年下降31.6%。其中，長(zhǎng)沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)告訴記者，短期來(lái)看，全國(guó)樓市銷(xiāo)售整體持續(xù)遇冷背后，主要有兩大原因：

　　第一，在疫情反復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，房企資金鏈緊張?；謴?fù)市場(chǎng)信心是政策調(diào)控亟待著力解決的。

　　第二，樓市分化進(jìn)一步演變，從區(qū)域分化走向區(qū)內(nèi)分化。由于熱點(diǎn)城市的遠(yuǎn)城區(qū)和周邊地區(qū)與中心城區(qū)在公共服務(wù)上依舊存在巨大落差，目前，僅僅依靠購(gòu)房門(mén)檻和落戶門(mén)檻的放松無(wú)法在短期取得明顯的市場(chǎng)效果。

　　9月以來(lái)，更多熱點(diǎn)一二線城市步入加碼松綁樓市限制性政策的隊(duì)列。比如，寧波、蘇州、青島和濟(jì)南等地，相繼放開(kāi)乃至全面取消限購(gòu)；而在廣州，則有市場(chǎng)面消息稱，該市已對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。

　　“隨著市場(chǎng)下行壓力的增大，相信會(huì)有越來(lái)越多的城市不同程度放松或取消限購(gòu)等行政限制類(lèi)政策。但在當(dāng)前的情況下，放松或取消限購(gòu)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性的改變?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)稱。

　　張波預(yù)計(jì)稱，從全國(guó)層面來(lái)看，今年“金九銀十”或?qū)⑺s?！?、10月的樓市很難出現(xiàn)銷(xiāo)量的大幅度提升，但市場(chǎng)的復(fù)蘇卻很有可能在這兩個(gè)月顯現(xiàn)。在保交樓等重要政策帶動(dòng)下，市場(chǎng)信心的恢復(fù)將得到更大覆蓋面的體現(xiàn)?！?/p>

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，伴隨各項(xiàng)政策的持續(xù)優(yōu)化，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望好轉(zhuǎn)，9~10月樓市活躍度較7~8月或有改善，特別是基本面較好的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)并恢復(fù)。但對(duì)于處在深度調(diào)整期且?guī)齑媪枯^大的城市，特別是三四線城市，短期企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)，市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間。

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