撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

　　時代真變了。

　　2020年，龍頭房企的拿地邏輯在變。

　　如萬科，公開報道顯示，萬科2019年業(yè)績會時，有記者提出：萬科土儲只能維持2、3年，相比同等規(guī)模企業(yè)能夠維持3到5年的土儲，為什么要堅持？

　　郁亮回答：“最重要是能力，而不是土地。”

　　無獨有偶，恒大許家印在業(yè)績會也表示，公司接下來要控規(guī)模，即土地儲備每年減少3000萬平方米，最終目標是三年減少9000萬平方米，把總土儲控制在2億平方米左右。

　　也是這兩天，杠桿游戲看到粵港澳大灣區(qū)的房企大佬“龍光地產”卻在接連揮重金拿地，砸向佛山。

　　如溢價率58%，擊退萬科、保利、碧桂園等龍頭，砸31.5億攬佛山禪城區(qū)一宗地，這是龍光地產今年在佛山斬獲的第三宗地塊。

　　前幾天（3月30日），同樣在佛山，龍光4.15億摘下另一地塊，溢價率為30.92%。

　　大手筆背后，不禁讓人浮想聯(lián)翩：龍光地產為啥這么豪？

　　1

　　非控股股東凈利腰斬

　　恰好3月底龍光地產已早早發(fā)布了其2019年的全年業(yè)績公告，杠桿游戲便去看了看。產生了一些疑惑。

　　在此之前，先來看龍光地產2019年的整體成績。

　　其年報顯示，報告期內，該集團權益合約銷售額為人民幣915.24億元，較去年增長31%。

　　權益股東應占核心溢利為人民幣100.2億元，較去年增長42.7%。

　　凈利潤為人民幣115.63億元，核心溢利為人民幣103.14億元，核心溢利率為17.9%。

　　營收方面，2019年，龍光地產累計確認營業(yè)收入約574.80億元，實現(xiàn)同比增長30.2%。

　　這一增速橫向對比差不多體量房企是什么水平？

　　奧園：2019年營收505.3億元，同比增長63%；凈利潤52.2億元，同比增長78%，凈利潤率為10.3%……

　　雅居樂：2019年全年實現(xiàn)累計預售金額1179.7億元，同比上漲14.9%；營收為602.4億元，同比增7.3%；歸屬股東凈利潤75.12億元，同比增長5.4%。

　　可見，龍光地產的這個增速，雖然不算拔尖，但也至少是中等水平。

　　在一系列亮眼數(shù)據里，杠桿游戲的疑惑是：2019年龍光地產的非控股股東應占溢利同比為何會腰斬？

　　如年報所示，龍光地產在429.94億元權益總額中，非控股股東權益為88億元，同比增加17.4%，占比為20.5%。

　　但非控股股東應占凈利潤僅2.94億元，同比反而減少58.4%，在整體凈利潤占比只有2.5%。

　　2018年，龍光非控股股東同樣貢獻了20.4%的凈資產，分享到7.9%的凈利潤。估算下來，龍光非控股股東去年的平均投資回報率為3.3%，控股股東的投資回報率則達到是33.0%。原因何在？

　　2

　　負債逐年攀升，資本化利息致當期財務費用減少

　　負債方面，龍光地產則顯示出逐年攀升的趨勢。

　　2019年，龍光地產的資產負債率為79.13%，同比2018年的78.4%有小幅增長，比4年前的2015年則增長了接近10個百分點，凈負債資本比率同比增加4.2個百分點至67.4%。

　　2019年，龍光地產的總負債1630億，較去年同期增加兩成。

　　其中，流動負債增幅較高，為1191億元，同比上年增加34.5%，增加306億元，凈流動資產為401億較上年同期減少4.7%，上年同期為421億元。

　　不過龍光地產的借貸成本還算較低，年內平均借貸成本為6.1%。

　　另外值得注意的是，年報顯示，龍光地產2019年的財務成本同比有所下降。但細看報表，杠桿游戲發(fā)現(xiàn)其降幅的主要來源是被減掉的資本化利息。

　　上圖顯示，2019年龍光的利息開支總額為45.15億元，2018年這一數(shù)字為31.97億元，同比增加了41%。

　　但扣除了資本化利息后，這一數(shù)字就驟降為12.66億元，同比反而減少了一些。

　　何謂資本化利息？主要是指工程項目在建設期間內發(fā)生并計入固定資產的利息，大白話說就是現(xiàn)在給出的利息不計入當期開支，而是計入某項資產（比如房子）的價值中。

　　資本化利息最大的好處就是可以降低當期的財務開支，從而拉高整體的利潤。

　　3

　　均價下降存貨卻大增，高管減持

　　值得一提的是，2019年，龍光地產的銷售均價為13635元/平方米，2018年這一數(shù)字為16008元/平方米，每平米均價下降近2400元/平米。

　　但是，大舉的降價，并沒有改善龍光地產的周轉情況，年報顯示，2019年，該公司的存貨為863.52億元，同比大幅增長約57.6%。

　　土儲方面，據年報顯示，上市公司新獲取項目31個，建筑面積為574.2萬㎡，同比下降23.13%。較之2017年-2018年激進拿地，已大為不同。

　　截至報告期末，公司累計土儲3667.4萬平方米，土地平均成本4081元每平方米，按可售貨值計算，粵港澳大灣區(qū)占土地儲備約占71%。

　　不知道今年初龍光地產砸重金攬土儲，是否和去年“存糧”略少有關？

　　畢竟作為尚未邁進千億俱樂部的房企，規(guī)模還是很重要的，面粉也很重要。

　　或許很多桿友并不了解龍光，其體量雖然不?。ń咏|），但從布局來看，上文可以看到，還是以粵港澳大灣區(qū)為主。

　　如其官網所介紹，龍光地產創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)合交易所主板上市。其發(fā)展核心區(qū)域位于粵港澳大灣區(qū)。

　　有些“灣外”桿友認識龍光或許是因為其1989年出生的“二代”紀凱婷，龍光地產主席兼執(zhí)行董事紀海鵬女兒，曾經以最年輕女富豪的標簽登上胡潤女富豪榜。

　　2014年紀小姐上榜時年僅25歲，身價80億，杠桿游戲依稀記得曾轟動一時。

　　不過，更值得注意的是，在最新年報發(fā)出的不到一周時間，龍光地產高管相繼減持股份。

　　公開報道顯示，同一天，龍光地產的主席兼執(zhí)行董事紀海鵬減持328萬股，其女兒、非執(zhí)行董事紀凱婷減持51萬股，公司高級副總裁兼執(zhí)行董事肖旭減持112萬股，公司行政總裁兼首席財務官減持104萬股。這又是為啥？

　　對了，4月7日，龍光地產發(fā)布公告稱，2020年1至3月，該集團的權益合約銷售額約為158.6億元，同比減少約6.76%；權益合約銷售面積約為105.7萬平方米。

　　2020年，龍光地產給自己設定的銷售目標為1100億元，按照此數(shù)據計算，截至3月底，龍光地產已完成年度銷售目標的14.42%。

本文首發(fā)于微信公眾號：杠桿游戲。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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