留在北京三環(huán)，到底有多難？

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-27 12:16

??原創(chuàng) Daisylei 地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

??這個(gè)五月，北京樓市正在燥熱起來。

??土拍市場(chǎng)上，五月尚未過完，北京已經(jīng)拍出了超過200億金額。

??尤其是在本周二，位于分鐘寺兩宗不限價(jià)地塊兩土地，吸引了10家房企及聯(lián)合體前來爭(zhēng)奪，最后拍出了總計(jì)超過百億的高價(jià)。

??一并拿下這兩塊地的開發(fā)商，是此前在行業(yè)中掉隊(duì)多年的合生創(chuàng)展。

??即使溢價(jià)率分別為42.08%和37.86%，平均樓面價(jià)分別高達(dá)76168元/平方米、73912元/平方米；合生創(chuàng)展也要搶下這兩塊地，究竟是為了什么？

??核心的原因只有一個(gè)——這兩塊地在北京三環(huán)。

??北京三環(huán)，這四個(gè)字即意味著稀缺。

??在北京，北三環(huán)已經(jīng)十余年沒有新增土地供應(yīng)了。目前，也就只有相對(duì)北城發(fā)展稍慢的南邊，三環(huán)仍有越來越少的土地新供應(yīng)。

??稀缺的資源，總是會(huì)讓人想要擁有。

??開發(fā)商集體搶奪北京三環(huán)，正是因?yàn)檫@樣的地段更為買房人所需、為買房人所欲，不僅保障了未來項(xiàng)目的標(biāo)桿性，也保障了未來的回款。

??正是因此，本周10家參與拍地的房企，看著早已不多的北京土儲(chǔ)供應(yīng)，無法靠量那就靠質(zhì)取勝吧，即使搶地難，也要努力，讓下一個(gè)項(xiàng)目留在北京三環(huán)。

??01

??比房企留在北京三環(huán)更難的，可能還是買房人。

??在這個(gè)疫情席卷后的2020年，集體在家宅了兩個(gè)月想明白了更多人生問題，更多人希望自己在北京能有一套房產(chǎn)。

??這意味著更多的安全感，更多的便利，更多真正屬于你的城市資源。

??北京樓市，在5月前20天就賣出了上萬套二手房。

??來自我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 5月中上旬（1日-20日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽11105套，環(huán)比4月同期增長(zhǎng)29.1%，同比去年5月中上旬增長(zhǎng)54.8%。

??這意味著，若市場(chǎng)能保持當(dāng)前的網(wǎng)簽數(shù)量水平，5月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量很有可能超過1.5萬套，創(chuàng)下近期新高。

??與此同時(shí)，北京新房的整體網(wǎng)簽增長(zhǎng)則較二手房稍遜。

??數(shù)據(jù)顯示，5月中上旬，北京全市新建商品住宅（不含保障房）合計(jì)網(wǎng)簽達(dá)到1501套，環(huán)比4月中上旬增長(zhǎng)39.4%，同比去年5月中上旬減少16.7%。

??并非人人都更愛二手房。只是北京內(nèi)城早已進(jìn)入了存量二手房為主的時(shí)代。

??想買在五環(huán)內(nèi)都幾乎沒有新房選擇。而買在北京三環(huán)的購(gòu)房人，目之所見，基本上只有老破小、老破大、以及少量“次新房”。

??這使得一批準(zhǔn)備換房的人正在北京三環(huán)觀望、再觀望。住慣了內(nèi)城，他們想要繼續(xù)住在城市中的成熟地段，最好是留在北京三環(huán)。

??但是他們太難了。

??老破小住不下，老破大不敢買——數(shù)據(jù)顯示，三環(huán)板塊年齡老舊的“老破大”，是2017年至今，尤其是疫情后降價(jià)幅度相對(duì)最高的一批二手房。雖然價(jià)格低，但沒有人敢輕易買。

??一是居住體驗(yàn)差，疫情后大家都想能夠更好地改善，住得更健康、更宜居、更便利、更安全。二是畢竟經(jīng)濟(jì)下行，未來的資產(chǎn)保值考慮也非常重要。

??看得上眼的“次新房”，出售數(shù)量不多，價(jià)格也高達(dá)單價(jià)十萬以上。

??可以說，想要留在三環(huán)板塊，至少需要以“千萬元”為單位，才足以敲開這扇門。但準(zhǔn)備好了門票，還不一定能選上合意的房子。

??真的是，難如鐵板一塊。

??02

??“留在北京三環(huán)”這道題，在南城和北城的難度是不同的。

??南三環(huán)尚有新地拍出，但是北三環(huán)十余年沒有新增土地供應(yīng)。也意味著，北三環(huán)購(gòu)房人能選的大部分二手房，再“次新”，也都至少接近“十歲”房齡。

??直到2019年末，大部分買房人難以留下的北三環(huán)，“鐵板”上終于露出了唯一的，也是最后的一個(gè)“口子”。

??這是北三環(huán)的最后一個(gè)純新盤了。

??很多人聽到這個(gè)盤的第一反應(yīng)，大多都是，“北三環(huán)居然還有新盤”？

??作為北三環(huán)在售的極少數(shù)新房之一，北京書院——它大概率是我們最后一次能買到北三環(huán)純新盤的機(jī)會(huì)。

??買下北京書院，享受北三環(huán)最后的新房，隨之而來的是怎樣的生活價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值？

??看看這個(gè)項(xiàng)目的具體地段就明白了。

??位于北三環(huán)北土城東路北側(cè)，北京書院所在的地段，更是北三環(huán)板塊中的優(yōu)質(zhì)區(qū)位：

??項(xiàng)目南側(cè)，一街之隔，就是位于家中就可以俯覽的元大都遺址公園——北京4-5月內(nèi)城賞海棠的最佳公園。

??項(xiàng)目東側(cè)，對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)也據(jù)此只有一街之隔。實(shí)際上，不止對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，周邊3公里內(nèi)，總計(jì)聚集著八大學(xué)府——對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，中央美術(shù)學(xué)院，北京化工大學(xué)，北京中醫(yī)藥大學(xué)，北京聯(lián)合大學(xué)，北京服裝學(xué)院，北京工業(yè)大學(xué)藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院，中國(guó)藝術(shù)研究院。

??朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)高校集中的文化高地就是這里。高校之外，此處各階段的教育資源也都很完善。

??項(xiàng)目北側(cè)，步行十分鐘處，就有惠新里幼兒園、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)附屬小學(xué)；項(xiàng)目南側(cè)還有櫻花園實(shí)驗(yàn)學(xué)校能夠提供12年完善的優(yōu)質(zhì)教育配套。

??豐富的配套、優(yōu)質(zhì)的學(xué)府氛圍，讓北京書院周邊二手房市場(chǎng)，在近十年來一直都炙手可熱，

??以項(xiàng)目三公里內(nèi)的太陽(yáng)宮板塊為例，十年房齡的二手房報(bào)價(jià)為例，銷售均價(jià)已經(jīng)升值至12萬~15萬元/㎡之間。

??與“北三環(huán)竟然有新盤”同樣令人震撼的是，北京書院的開盤，竟然是以略低于周邊10年房齡二手次新房的均價(jià)面市——每平米均價(jià)11萬左右，可謂超高性價(jià)比。

??據(jù)地產(chǎn)財(cái)富會(huì)了解，這一項(xiàng)目的戶型非常豐富，總戶數(shù)216戶的社區(qū)里，涵蓋了面積為67-139平米的一居室至三居室。

??其中，最小的67平米一居室，總價(jià)700萬起售。

??這意味著，北三環(huán)不僅又有新房門票了，這一新房門票的最低門檻竟然還低于千萬。實(shí)屬難得。

??同時(shí)，在北京市場(chǎng)整體新房供應(yīng)都以限競(jìng)房為主，大部分項(xiàng)目都是降標(biāo)準(zhǔn)、降成本的當(dāng)下，能找到一個(gè)實(shí)打?qū)嵲诮ㄖ摻?、混凝土、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上都認(rèn)真把標(biāo)準(zhǔn)做高的項(xiàng)目，更屬難得。

??北京書院的目標(biāo)，是打造北京更高質(zhì)量的住宅。從建筑地基開始，在全建設(shè)周期中，對(duì)整體建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級(jí)，并選擇了建設(shè)鳥巢國(guó)家體育館的城建遠(yuǎn)東建設(shè)集團(tuán)，作為項(xiàng)目的承建方。

??在給項(xiàng)目地基打CFG樁時(shí)，正常而言，約40根即可滿足建安需求。但是為了提高品質(zhì)，北京書院的地基，使用了60根以上CFG樁，同時(shí)增加CFG樁的直徑。這大大提高了建筑的承重強(qiáng)度和穩(wěn)固性。

??在選材上，北京書院不惜將所有混凝土、鋼筋等基料，全都按照甲級(jí)寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選材。

??其建筑柱體主鋼筋在16MM至 32MM之間，選材標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超其它項(xiàng)目建筑。當(dāng)市面上一般的住宅項(xiàng)目混凝土都選用C30-C35型號(hào)時(shí)，北京書院選用的，則是高出好幾個(gè)檔的C50-C55標(biāo)號(hào)混凝土，鉆芯強(qiáng)度為c80。

??在建筑體的結(jié)構(gòu)上，北京書院這一項(xiàng)目也增加了暗梁暗柱和樓板、墻體的參數(shù)，從而大大增加了建筑強(qiáng)度。

??優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)，再加上優(yōu)質(zhì)的鋼筋、混凝土等原材料，據(jù)測(cè)算，整個(gè)建筑保守預(yù)算可達(dá)抗震烈度八度以上。實(shí)際上，這樣的品質(zhì)已經(jīng)甚至可達(dá)抗震烈度九度、甚至十度，讓人安全感滿滿。

??由于在建筑上采用了暗梁暗柱設(shè)計(jì)，其中部分戶型可以通過自由組合，面積還能升級(jí)為160-280平米3-5居室，能夠充分滿足三環(huán)板塊改善客戶的生活需求，也為家庭未來的擴(kuò)張，留下更自由的成長(zhǎng)空間。

??重視“安全感”的北京書院，還特別選用了“高定版”的門窗系統(tǒng)：

??其入戶門是“VANTIS·梵蒂斯”專為北京書院項(xiàng)目定制的德式鑄鋁裝甲門——防爆、防盜、防火、隔音、保溫、防潮。窗則是使用德國(guó)墨瑟“MOSER”專為北京書院項(xiàng)目定制的鋁包木型窗。在地段優(yōu)勢(shì)之外，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)是在建筑質(zhì)量和居住舒適、安全的競(jìng)爭(zhēng)力上下足功夫。