北京城市更新加速立法破解建筑用途轉(zhuǎn)換難點(diǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2022-07-28 16:10

7月27日，北京市十五屆人大常委會(huì)四十一次會(huì)議聽取《北京市城市更新條例（草案）》說明和立法工作情況書面報(bào)告。這是市人大常委會(huì)首次審議《北京市城市更新條例（草案）》（簡(jiǎn)稱“條例草案”）。

城市更新內(nèi)涵豐富、要求高、難度大、涉及面廣，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。從條例草案的內(nèi)容來看，涵蓋5大類12項(xiàng)更新內(nèi)容，處處體現(xiàn)了北京城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉，堅(jiān)持小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的模式。

在業(yè)內(nèi)人士看來，立法對(duì)北京城市更新是巨大的推動(dòng)，解決了部分城市更新中的瓶頸問題，將吸引更多企業(yè)加入城市更新的賽道，北京城市更新將步入全面、快速推進(jìn)階段。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，立法解決了部分城市更新中的瓶頸問題，將吸引更多企業(yè)加入城市更新的賽道。新京報(bào)資料圖片

總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、加速立法

北京此次對(duì)城市更新的立法，對(duì)于此前困擾城市更新的問題給予明確的方向。7月27日，北京市司法局局長(zhǎng)崔楊受市政府委托作關(guān)于《北京市城市更新條例（草案）》的說明時(shí)表示：“北京城市更新類型多、數(shù)量大，在減量雙控發(fā)展要求下，物業(yè)權(quán)利人更新意愿不高，社會(huì)資本投資動(dòng)力不足，需要通過立法進(jìn)一步完善體制機(jī)制，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，加強(qiáng)政策保障，明確各方主體權(quán)責(zé)利，有效促進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)。”

目前，北京的城市發(fā)展進(jìn)入減量雙控、以存量更新為主的新階段。而在此前舊城改造中，北京已逐步形成了包含老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)、老舊低效樓宇、老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型的更新。

比如，以勁松模式為代表的老舊小區(qū)改造、以首鋼園為代表的老舊廠房改造、以菜市口西片區(qū)為代表的老舊平房院落保護(hù)更新、以望京小街為代表的傳統(tǒng)商圈向國際化轉(zhuǎn)型、以模式口為代表的歷史文化街區(qū)更新等。

與此同時(shí)，北京共計(jì)出臺(tái)了40多項(xiàng)城市更新的配套政策，這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和制度政策有必要通過法規(guī)的形式進(jìn)一步明確和固化。

據(jù)悉，此次條例草案在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，明確適用范圍，提出北京市城市更新包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項(xiàng)更新內(nèi)容。

具體而言，北京市城市更新內(nèi)容包括以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等房屋安全，提升居住品質(zhì)為主的居住類城市更新；以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新；以更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，保障安全、補(bǔ)足短板為主的設(shè)施類城市更新；以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類城市更新；以統(tǒng)籌存量資源配置，優(yōu)化功能布局，實(shí)現(xiàn)片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域綜合類城市更新。

“對(duì)于此次審議的條例草案與之前《北京市城市更新條例（征求意見稿）》對(duì)比，并沒有明顯的變化?！笔准杨檰栕稍儯ū本┘瘓F(tuán)有限公司政策研究專員陳潔瓊?cè)缡钦f。

中國城商聯(lián)城市更新工作委員會(huì)秘書長(zhǎng)、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長(zhǎng)黃璽慶表示，北京此前出臺(tái)了城市更新相關(guān)政策，但和法律不一樣。北京城市更新立法，一方面說明政府對(duì)城市更新的工作越來越重視，另一方面也意味著是對(duì)城市建設(shè)中很多既有法規(guī)、政策的一種更新。

“通過立法可以解決一些城市更新中面臨的瓶頸問題。北京城市更新立法毫無疑問是城市更新工作向前邁出一大步，意味著今后北京城市更新有法可依，對(duì)北京城市更新是一種巨大的推動(dòng)。”黃璽慶如是說。

探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換是一大突破

根據(jù)北京于5月18日發(fā)布的《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃)》，在“十四五”時(shí)期，北京市聚焦178個(gè)城市更新重點(diǎn)街區(qū)。全市完成首都功能核心區(qū)平房（院落）10000戶申請(qǐng)式退租和6000戶修繕任務(wù)，完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)等。

此外，在“十四五”時(shí)期，北京將實(shí)施100萬平方米危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造；重點(diǎn)推動(dòng)500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級(jí)，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)；有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次城市更新立法對(duì)于完成“十四五”時(shí)期的城市更新規(guī)劃無疑具有保障作用。

此次城市更新立法，落實(shí)北京城市總體規(guī)劃，保障服務(wù)首都功能，注重傳承歷史文脈，堅(jiān)持“留改拆”并舉，加強(qiáng)老城整體保護(hù)。同時(shí)，立足城市減量發(fā)展新階段，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)的基本原則，明確規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面保障措施，解決社會(huì)資本參與積極性不高、路徑不暢等問題。

7月12日，在首屆北京城市更新論壇上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任張國偉對(duì)北京城市更新條例進(jìn)行解讀時(shí)表示，在此次北京城市更新立法工作中，通過強(qiáng)化規(guī)劃土地保障、加大更新政策支持力度，破解了城市更新實(shí)施的多個(gè)堵點(diǎn)，讓城市更新“有溫度”、規(guī)劃實(shí)施“加速度”。

“從條例草案內(nèi)容來看，物業(yè)性質(zhì)、用途可以進(jìn)行相應(yīng)的改變，這是一個(gè)突破，也是以前城市更新工作中不可逾越的地方?！秉S璽慶表示，事實(shí)上，在城市更新過程中，過去很多物業(yè)的用途不符合現(xiàn)在的城市發(fā)展需要，必須對(duì)功能進(jìn)行改變，但是受困于物業(yè)用途性質(zhì)的規(guī)定，又沒有辦法進(jìn)行更新改造，否則就面臨違法違規(guī)。

而從條例草案內(nèi)容來看，未來即使是已蓋好的建筑，用途也能依法依規(guī)轉(zhuǎn)換。比如，條例草案提出，北京將探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換、土地用途兼容。鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；在符合工業(yè)用地管控要求的前提下，工業(yè)及倉儲(chǔ)類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。

鼓勵(lì)自主更新等細(xì)節(jié)問題待解

在中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽看來，此前，深圳、上海、廣州均已發(fā)布城市更新條例或征求意見稿，這標(biāo)志著全國四個(gè)一線城市均實(shí)現(xiàn)了城市更新立法，能夠有效為大型城市后續(xù)的更新工作提供法治保障。同時(shí)，也將為其他城市后續(xù)的城市更新立法及政策出臺(tái)提供了重要的探索。

針對(duì)條例草案，市人大常委會(huì)城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)辦公室也提出了需要進(jìn)一步研究的問題，涉及鼓勵(lì)自主更新、引導(dǎo)公眾參與等方面內(nèi)容。比如，鼓勵(lì)多個(gè)相鄰城市更新項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)利人采用合伙、入股等方式開展自主更新；建立健全老舊小區(qū)改造中居民的訴求協(xié)調(diào)平衡機(jī)制，便于更好地指導(dǎo)工作實(shí)際，提高更新效率。

此外，據(jù)市人大常委會(huì)城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)辦公室介紹，調(diào)研中有意見認(rèn)為，條例草案中關(guān)于城市更新項(xiàng)目庫由誰建立、如何入庫等方面的內(nèi)容不清晰。建議進(jìn)一步明確實(shí)施單元統(tǒng)籌主體的遴選方式，明確細(xì)化項(xiàng)目庫的申報(bào)主體和程序，更好地引導(dǎo)各方形成預(yù)期、有序參與。同時(shí)，為保障條例草案中的相關(guān)制度設(shè)計(jì)能夠真正落地實(shí)施，建議市政府及其相關(guān)部門提前做好政策配套、與專項(xiàng)規(guī)劃相銜接的投資規(guī)模分析、社會(huì)資本引入機(jī)制等方面的準(zhǔn)備工作，盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)配套文件，同步加強(qiáng)對(duì)城市更新工作的宣傳。

“加速城市更新的立法成為當(dāng)務(wù)之急。城市更新對(duì)于拉動(dòng)投資、拉動(dòng)消費(fèi)，將起到關(guān)鍵的作用。”陳潔瓊表示，北京城市更新條例年內(nèi)或?qū)⒄匠雠_(tái)，適合城市更新既有建筑改造的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也在加緊編制當(dāng)中。隨著各街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制完成，相關(guān)規(guī)范的持續(xù)完善，實(shí)施難點(diǎn)、堵點(diǎn)打通，北京城市更新將步入全面、快速推進(jìn)階段，吸引企業(yè)加入城市更新的賽道，為社會(huì)資本參與城市更新創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。

黃璽慶認(rèn)為，北京城市更新立法是一個(gè)重要的標(biāo)志，由政策上升為法律，是一個(gè)巨大的跳躍。但是，立法不能解決全部城市更新中面臨的問題，要在以后城市更新工作中不斷完善，比如在立法的前提下，出臺(tái)一些更加靈活的政策?？傮w來看，北京城市更新立法是時(shí)代發(fā)展的結(jié)果。對(duì)于行業(yè)來說，未來充滿期待。

新京報(bào)記者袁秀麗

編輯武新校對(duì) 王心

（責(zé)任編輯：宋政 HN002）