來源：一號地產（ID：dichanyihao)   

作者：朱虛侯

一號說：           

時間窗口已現(xiàn)，敏捷房企何在

就在多地房地產銷售中介在朋友圈轉發(fā)房貸利率即將調整上漲的當口，央行公布了LPR最新報價。

6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，全國6月1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均與上月持平。

LPR“按兵不動”，一定程度上，房貸利率上調的謠言不攻自破。

5月份才下調5年期以上LPR，帶動首套、二套房貸利率下限分別降至4.25%、5.05%，不可能才一個月時間，房貸利率又回調，與政策的導向顯然不符。

而就在公布LPR報價的前幾天，6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅銷售價格環(huán)比持平，三四線城市新房、二手房房價環(huán)比微降。

這個數(shù)據(jù)不太明顯，實際上一線城市新房價格環(huán)比連續(xù)5個月上漲，而且5月份的漲幅從4月份的0.2%已擴大至0.4%；二手房一線城市房價連續(xù)6個月上漲。這都表明樓市在5月份已明顯好轉，尤其京滬杭漲幅居前。

跡象表明，房地產市場預期逐步發(fā)生調整，結合近期不斷頻出、猛出的地方救市政策，房地產或已正在駛出“歷史三峽”。

01.

房貸利率下調堪稱大招

這兩天，多地房地產銷售中介在朋友圈，刷屏式轉發(fā)房貸利率即將上調的消息，看上去似乎言之鑿鑿的樣子：

“工建中農四大行確定首套貸款利率上浮20BP，利率4.65%，其他行大概率也會跟進?！?/p>

“首套房重回上浮15%，二套房利率也隨之上漲，或上浮最高20%。”

三人成虎，類似傳聞傳得多了，不少購房人一時間倒真得難辨真假了。

實際上，銷售中介只是借著6月LPR即將公布的時間窗口，來了這么一波“饑餓營銷”，本意還是希望購房人上車。

同時，從側面也反映出房貸利率下調確實是大招，信貸政策的調整降低了購房成本，是看得見的真金白銀實惠。

從中新經緯的報道中，則證實上述流傳房貸利率上調消息不實。

報道稱，截至6月10日，南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高為5.4%；二套房利率普遍為5.05%，最高為5.5%。

建設銀行蘇州某支行、工商銀行(601398)蘇州某支行的工作人員均表示，目前首套房貸款利率最低為4.25%，且沒有收到利率上調的相關通知。

工商銀行鄭州某支行的工作人員表示，新房、二手房的首套房房貸利率都在4.25%左右，具體多少要根據(jù)情況而定。農業(yè)銀行(601288)某支行稱，該行的房貸利率也已下調。

不難看出，多地房貸利率仍然維持5月下調后低位，包括不少大城市在內，全國多城首套房貸款利率都降至最低4.25%。有機構稱，目前首套房房貸利率已經是近十年來的低點。

“從房貸市場來說，此前房貸利率下限下調、五年期以上LPR下調等影響，客觀上都使得房貸本身進入到利率下降的通道。同時一些城市也明確了房貸利率要朝著最低利率的方向推進，所以大方向看，當前房貸利率肯定繼續(xù)寬松，購房成本將進一步降低。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進此間分析表示。

“受下調利率的影響，5月份居民貸款的需求由負轉正，居民中長期貸款增加1047億元。前期居民還貸數(shù)量高于貸款數(shù)量，導致貸款增加值為負?！必悮ぱ芯吭涸趫蟾嬷蟹治稣J為：

“房貸需求上升，表明居民風險偏好的逐步恢復，打消了對‘居民資產負債表衰退’的擔憂。實際上，我們居民部門的主要資產是房產，主要負債也是房產，房價沒有出現(xiàn)明顯的下跌，就不會破壞居民資產負債表?！?/p>

02.

松綁政策各顯神通

如果說信貸政策是頂層信號，更偏重統(tǒng)籌兼顧；那么地方上的政策松綁，已經沒有絲毫猶抱琵琶半遮面的顧忌。

6月，公積金政策調整方面，杭州明確無房職工家庭最高可貸120萬元，青島首套房公積金貸款最高額度達80萬元；

首付比例調整上，重慶則給予公積金貸款首套房首付款比例最低20%、二套房最低40%的優(yōu)惠政策；福建則是允許二套房公積金首付比例最低調整為30%，首套房購買產權面積在90平方米以下則最低為20%。

中原地產首席分析師張大偉表示，今年內累計超過150個城市發(fā)布了房地產調控政策，其中，5月接近30城提高了公積金貸款額度和降低了首付款比例，多孩家庭成為定向放松的主要對象。

與提高公積金貸款額度和降低首付款比例相比，其他諸如取消限購、限貸、限售、限價的“四限”，及人才政策、發(fā)放購房補貼或契稅補貼、重啟貨幣化安置和調整增值稅年限等措施層出不窮，措施力度越來越強。

其實這一波政策轉變非常迅速，最早也就是3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個放松限購、限貸的省會城市。

隨后，同為省會城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對限售、限購政策進行了調整。就連調控“模范生”長沙也放松了限購政策，宣布支持具有大專及以上學歷就業(yè)人員落戶，并享有購房資格。

南京雖然沒有直接取消限購，但調整力度也很明顯，外地戶籍補繳6個月社保可購房。此舉實質上已經繞開了限購。

短短兩個多月，各省省會城市帶頭放松限購，已然令市場感受到水溫變化。

中房研協(xié)分析認為，從地方房地產調控歷程來看，主要表現(xiàn)出了兩大特點：

一是松綁城市由下行壓力較大的二線城市及三四線城市擴展至熱點一二線城市；

二是調控逐漸深入，寬松力度加大。尤其自3月份以來，一二線城市相繼對“四限”政策作出調整，地方房地產調控政策工具箱和松綁力度明顯加大，寬松政策導向更加明確。

03.

借東風，房企行動如風

地方調控政策松動，房企自然跟風行動。

最近比較出挑的是保利發(fā)展，據(jù)媒體報道一個名為“湖南保利會”的微信公眾號發(fā)文稱，618購房節(jié)推出“首付5%起”“首年0月供”等優(yōu)惠政策，長沙、常德、衡陽、岳陽、益陽等地的10個在售項目將同步開展該活動。

而該公眾號屬于湖南保利房地產開發(fā)有限公司的官方認證微信號。公然宣稱5%首付、0月供，恐怕令過去一直依靠嚴格調控保持房價平穩(wěn)的長沙有些臉上掛不住，而5%首付也與長沙現(xiàn)行的30%最低首付政策相抵牾。

更不要說若所購房屋屬于長沙市限購區(qū)域的，最低首付款比例為60%，湖南保利的營銷說辭可謂大膽。

當然，5%首付的說法只是一種營銷說辭，實質是首付款分期，而且針對的是商業(yè)性質房產，即公寓、寫字樓等項目，普通住宅并不參與此活動。所以最后地方監(jiān)管部門也沒有處罰，只是事情曝出后，湖南保利悄悄刪掉了微信推文。

建業(yè)發(fā)起的話題營銷又別具一格，河南商丘的一個建業(yè)地產項目新近推出“小麥換房”的購房活動。海報信息顯示，購房人可用小麥來付首付款，價格按照2元/斤，最高可抵16萬元。

而在杞縣，建業(yè)又換了一個噱頭，發(fā)布“5元/斤 大蒜換房”的海報。海報上標注：

“愛心助農，大蒜抵首付”。

且不論這些營銷活動效果如何，話題度確實上去了，但這些噱頭畢竟只能偶一為之，真正要實現(xiàn)銷售去化，還得拿出點真本事才行。

房企借東風，銀行也沒有閑著。

近日華夏銀行(600015)溫州分行推出一款靈活還款按揭產品，同樣引發(fā)市場熱議。

這款名為“安居貸”的產品，面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，前3年僅按月支付貸款利息、不還本金，第4年再開始分期還本付息。

雖然銀行在宣傳時會強調前期可減輕購房人還款壓力，但有多位業(yè)內人士表示，這種操作僅是暫時緩解壓力之舉，“利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，總利息或高出‘等額本金’還款方式?！?/p>

其實又是變相鼓勵買房“上車”的一種形式罷了。

在眾多政策組合拳中，鄭州出臺的“棚改+房票”政策或將打開一個新局面，既推動了棚改，又免除了棚改貨幣化的“放水”憂慮，也給了購房人一定的實惠。但關鍵還是參與房票安置工作的房企要嚴格落實預售資金監(jiān)管制度，確保保質保量、按期交付。

無論從上到下，救市政策出了很多，情緒基本面也有所改善，購房人的信心正在重建，房企當下最大的優(yōu)勢就是從用好、用足這些救市政策，在時間窗口中謀一片生機。

End.

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