??5月10日，克而瑞研究中心“數(shù)智洞見(jiàn) 疫中探市”——疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)線上發(fā)布會(huì)圓滿(mǎn)舉行。克而瑞研究中心聯(lián)合八城機(jī)構(gòu)，攜手基金券商、業(yè)內(nèi)企業(yè)高管共啟線上論壇。

??中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁做了《回歸新發(fā)展常態(tài)，擁抱新發(fā)展模式》的主題分享，從市場(chǎng)、行業(yè)、房企等維度進(jìn)行了解讀。

??竺勁表示，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，中信建投認(rèn)為有以下幾點(diǎn)可以關(guān)注：

??第一，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入新常態(tài)

??未來(lái)3-5年，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積會(huì)穩(wěn)定在16-17億平左右。2021年下半年以來(lái)的調(diào)整只是對(duì)常態(tài)的回歸，而2022年下半年，市場(chǎng)將出現(xiàn)回升。

??第二，新常態(tài)下，樓市將長(zhǎng)期分化

??當(dāng)前，五大城市群的發(fā)展比較確定，其中的核心城市產(chǎn)業(yè)和人口會(huì)進(jìn)一步上升，核心城市中的核心區(qū)域資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)進(jìn)一步上升。同時(shí)，房企進(jìn)入低杠桿和低利潤(rùn)率后，信用將變得更為重要。

??第三，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑

??2021年，上市房企（A+H）總營(yíng)收60409億元，同比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)歷史新高；但歸母凈利潤(rùn)2419億元，同比大幅下降48.8%，延續(xù)2020年的下滑趨勢(shì)，降幅較上年擴(kuò)大41.3個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因有二：1、綜合毛利率僅21.5%，較上年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)；2、少數(shù)股東損益占比較上年有明顯上升。

??第四，三道紅線指標(biāo)整體改善

??2021年年末，行業(yè)現(xiàn)金短債比為1.1倍，較上年年末下降0.2略有惡化，主要因在手現(xiàn)金水平下降帶來(lái)，包括市場(chǎng)下行導(dǎo)致的銷(xiāo)售回款下降，也包括融資難度的增長(zhǎng)。行業(yè)凈負(fù)債率為70.2%，較上年年末下降1.0個(gè)百分點(diǎn)出現(xiàn)改善。A股房企的扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較上年年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)基本持平?？傮w來(lái)看，在行業(yè)調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)整的影響下，房企負(fù)債規(guī)模壓縮、負(fù)債率有所下行，財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)了部分改善。不過(guò)，2022年一季報(bào)顯示，受銷(xiāo)售回款等因素影響，財(cái)務(wù)狀況較2021年底有所惡化。

??第五，央企、大型房企各方面表現(xiàn)俱佳

??相較于其他類(lèi)型房企，央企、大型房企在盈利水平、費(fèi)用管控能力、規(guī)模擴(kuò)張性、財(cái)務(wù)健康程度等方面均具備較大優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)下行期間擁有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，同時(shí)也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場(chǎng)份額，因此有望在未來(lái)發(fā)展中持續(xù)勝出。

??第六，大型房企對(duì)2022年展望以穩(wěn)為主

??大型房企在2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上普遍表示市場(chǎng)預(yù)期不明朗，絕大多數(shù)未提及銷(xiāo)售目標(biāo)。投資拿地聚焦強(qiáng)基本面城市，力度求穩(wěn)。對(duì)收并購(gòu)總體保持謹(jǐn)慎，堅(jiān)持精選項(xiàng)目。房企短期追求穩(wěn)健發(fā)展，中長(zhǎng)期則看經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的發(fā)展和綜合實(shí)力的提升。

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