徐州出臺“十八條”激活房地產(chǎn)市場，剛需急需被喚醒！

來源：智能家居時間：2022-05-06 11:20

在剛剛過去的五一假期中，多地調(diào)整了房地產(chǎn)政策，其中素有“五省通衢”之稱的徐州，這個房價曾在過去6年內(nèi)快速上漲的城市，這次出臺的樓市“18條”備受關(guān)注。

5月3日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布近日召開的徐州市房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會議相關(guān)內(nèi)容。徐州相關(guān)部門提出十八條具體措施，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、放松限售、延續(xù)人才購房補貼、降低土拍保證金等，以盡快激活市場。

因城施策，徐州樓市18條來了

抱著解決問題的目的，此次徐州房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會議就激活市場出臺多項舉措，具體而言，主要有以下幾方面內(nèi)容：

一、土地供應(yīng)方面，徐州將根據(jù)市場變化精準投放住宅用地，對去化周期較長的區(qū)域控制供地規(guī)模；掛牌出讓地塊競買保證金按土地掛牌起始價由原來的100%調(diào)整為50%繳納，剩余出讓金在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前繳清，最長不超過6個月；在辦理商品房預(yù)售許可時，以整宗地抵押的，必須注銷本批次預(yù)售部分房屋對應(yīng)的土地抵押權(quán)，由抵押權(quán)人、抵押人進行共同約定，并向不動產(chǎn)登記部門提出申請；登記部門依照雙方申請將約定的內(nèi)容備注于相應(yīng)不動產(chǎn)登記簿，注銷預(yù)售部分土地使用權(quán)的抵押權(quán)。以在建工程抵押的，必須以批次為單位注銷需辦理預(yù)售許可的不動產(chǎn)，剩余部分辦理在建工程抵押權(quán)變更登記。

二、在加大信貸支持方面，徐州引導(dǎo)金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率；鼓勵金融機構(gòu)對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例；加大二手房交易貸款支持力度，滿足房屋交易資金需求，拓寬改善性住房融資渠道。

三、在支持合理住房需求方面，新購商品住宅144平方米以上的不限制轉(zhuǎn)讓；人才購房補助政策延續(xù)《徐州市“555”引才工程實施方案》規(guī)定。

四、在調(diào)整住房公積金使用政策方面，在全市范圍開辦靈活就業(yè)人員（個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者和新市民）公積金繳存工作，按規(guī)定享受住房公積金貸款利率；簡化淮海經(jīng)濟區(qū)職工在徐購房使用公積金貸款流程，支持購房者通過“跨省通辦”平臺在公積金繳存地異地辦理。

五、在對房企的紓困政策、優(yōu)化市場營商環(huán)境方面，加大項目貸款和并購貸款支持力度，對受困企業(yè)貸款積極進行展期、續(xù)貸，有效緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力；優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點，由原來的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點監(jiān)管資金。試點商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函的方式。

當?shù)胤科笕耸空J為，徐州此次對樓市政策的優(yōu)化與調(diào)整比較常規(guī)。一名去年剛進入徐州市場的開發(fā)商更表示，當下的樓市應(yīng)直接在需求端發(fā)力，徐州是一個剛需為主的市場，需要提升信心。

業(yè)內(nèi)研究人士則指出，徐州紓困政策對于穩(wěn)定經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場具有積極的作用，而小微企業(yè)主和個體工商戶群體是目前主力購房群體。通過稅負減免以及相關(guān)政策支持，可以幫助企業(yè)渡過難關(guān)，避免出現(xiàn)過多失業(yè)情況。同時，對個體來講，工作的穩(wěn)定是購房預(yù)期的重要保證，也是購房信心的重要支撐。隨著房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整，預(yù)計融資端、土地端以及購房端還會有相關(guān)支持政策出臺，這對進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有積極影響。

曾經(jīng)市場快速上揚，如今急需喚醒剛需

據(jù)徐州當?shù)氐谌綑C構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，徐州樓市三環(huán)內(nèi)的新房售價在6000元/平方米左右，如今徐州三環(huán)內(nèi)的新房房價在1.3萬/平方米到1.5萬元/平方米之間，最貴的樓盤達到3萬元/平方米左右。一名房企人士表示，機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有夸張，據(jù)他觀察，徐州市區(qū)現(xiàn)在均價12000元/平方米，轄區(qū)縣城大概均價7000元/平方米。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)披露，自2016年以來，徐州的新房價格連漲57個月，直到2020年11月，徐州新房價格環(huán)比出現(xiàn)0.1%的下滑，就此打斷長達近5年的連續(xù)上漲。

此前由于房價翻倍的邊際效應(yīng)，徐州的土拍市場表現(xiàn)較為火熱。

2020年，徐州成功出讓262幅土地，成交金額436億，同比上漲5.6%。在成交的住宅地塊中，有16幅土地的樓面價超過7000元/平方米。其中，南京頤居置業(yè)拿下的2020-15號原華東機械廠D地塊，成交樓面價高達16906.7元/平方米。

2021年6月，由中梁地產(chǎn)原總裁李和栗擔任董事長的蘇州元里置業(yè)通過旗下子公司拿下邳州后沙兩幅宅地出讓，其中一幅地塊樓板價2820元/平方米（517.16萬元/畝）。但這并非邳州地價天花板，據(jù)了解，邳州后續(xù)出讓的土地沒有低于560萬/畝的。

然而，伴隨著去年以來房地產(chǎn)市場下行，徐州樓市的考驗也一同到來。

2021年，徐州累計成交44幅宅地，出讓總建面積437.92萬平方米，同比下降20.11%；整體成交樓面價8696元/平方米，同比上漲55.4%，溢價率45.05%。萬科、美的置業(yè)、中海地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等房企繼續(xù)深耕徐州；首次進入徐州投資的房企也有，中天美好集團、新希望地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)地產(chǎn)等首次進入徐州市區(qū)拿地。

2022年一季度，徐州樓市表現(xiàn)低迷。某研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，徐州樓市商品住宅供應(yīng)66.97萬平方米，環(huán)比下降53.34%，同比下降3.73%；成交54.76萬平方米，環(huán)比下降48.44%，同比下降58.78%。從庫存去化周期來看，按照近一年去化速度，2021年2月去化周期為4.4月，而2022年2月去化周期上升為10.1月，去化周期明顯拉長。

截至2022年2月底，銅山區(qū)庫存量最大，為138.13萬平方米；鼓樓區(qū)去化周期最長，為15個月；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)去化周期均在9個月內(nèi)。

2022年3-4月，徐州房地產(chǎn)銷售是去年同期的30%左右。

供需不旺，加之購房者信心不足，政策上的優(yōu)化調(diào)整顯得較為重要。前述房企人士指出，信心激活最重要的是，相關(guān)政策完善，人、物流動起來；地產(chǎn)政策更加明確，應(yīng)在需求端發(fā)力。

有研究人士指出，新一輪政策優(yōu)化的核心或者是關(guān)鍵在于需求端。比如鄭州、蘭州、昆明等城市取消“認房認貸”就很直接很有效，其預(yù)測接下來不少城市也會考慮完善限貸政策。