地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

萬(wàn)科人人在反思

“沖涼”不進(jìn)“澡堂子”

養(yǎng)豬不如養(yǎng)兒子

高管統(tǒng)統(tǒng)下前線

2022-03-31

每年的年報(bào)季，萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)都是最多人聽(tīng)的那一場(chǎng)。而今年的這一場(chǎng)，聽(tīng)眾更多。

很多人是來(lái)聽(tīng)萬(wàn)科反思的。

行業(yè)轉(zhuǎn)折期，其實(shí)大家已經(jīng)準(zhǔn)備好了面對(duì)今年“非常不好看”的年報(bào)，但很多人沒(méi)想到，萬(wàn)科2021年的歸母凈利潤(rùn)為225.2億元，同比下降45.7%——這是一個(gè)極少見(jiàn)的降幅。

降幅原因之一是毛利率下降至新低——2021年萬(wàn)科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率,則從2020年的22.8%下降至17.2%。對(duì)應(yīng)毛利總額同比減少176億元。

此外，萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降還源自投資收益的減少以及萬(wàn)科主動(dòng)做出的一筆審慎減值處理：

年報(bào)顯示，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，2021年萬(wàn)科投資收益下降69億元。此外，按照審慎原則，萬(wàn)科公司對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，合計(jì)減少歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約26億元。

但發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，萬(wàn)科也推出力度空前的回購(gòu)方案和分紅派息預(yù)案——將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20億-25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元。萬(wàn)科也因此成為A股中唯一一家連續(xù)30年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

致歉股東

郁亮的兩個(gè)重要反思

面對(duì)股東的困惑和質(zhì)疑：

萬(wàn)科為什么會(huì)出現(xiàn)45.7%的利潤(rùn)下降？

在年報(bào)給出的原因基礎(chǔ)上，郁亮深思本質(zhì)，給出他的兩個(gè)反思，并向52萬(wàn)股東致歉：

1、反思管理

充分授權(quán)、分布式管理方式，在行業(yè)變化下產(chǎn)生了新的挑戰(zhàn)。

在市場(chǎng)整體上行期間，充分授權(quán)、分布式管理方式，能夠充分調(diào)公司各部分能動(dòng)性，讓公司能更快速反應(yīng)、率先抓住更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

但是在行業(yè)的震蕩變化期，問(wèn)題就一一出現(xiàn)了：

一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)程度越來(lái)越激烈、復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，單一公司、單一區(qū)域在不具備贏得競(jìng)爭(zhēng)所需要的全部能力時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)一些達(dá)不到平均水平的項(xiàng)目，從而拉低了整體業(yè)績(jī)回報(bào)。

更可怕的是，單一公司、單一區(qū)域在出于自身的視野局限和利益考慮，有著更強(qiáng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張欲望，并因此相對(duì)會(huì)更高估和更冒進(jìn)——在難以判斷抓住的是機(jī)會(huì)還是風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，他們更愿意相信是前者，最后現(xiàn)實(shí)卻顯示這是風(fēng)險(xiǎn)。

如今，是時(shí)候出清風(fēng)險(xiǎn)了。年報(bào)顯示，萬(wàn)科按照審慎原則，對(duì) 2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提了 35.3 億元資產(chǎn)減值（其中存貨減值31.2 億元和其他資產(chǎn)減值 4.1 億元），合計(jì)減少權(quán)益凈利潤(rùn)約 25.5 億元。

2、反思投資

早在十年前的2012就喊出轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科，這幾年的轉(zhuǎn)型成果實(shí)際上無(wú)法與他們的付出成正比。一個(gè)客觀的事實(shí)是，曾經(jīng)又是“賽馬”又是“小草計(jì)劃”的萬(wàn)科，目前還沒(méi)培育出足以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)降速的新業(yè)務(wù)。

十年中，萬(wàn)科在多賽道探索中遇到的“坑”可能比發(fā)展更多。以至于讓郁亮在今天正式承認(rèn)——過(guò)往多賽道的探索，在試錯(cuò)中讓萬(wàn)科所付出的成本比想象中要更多。

例如在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，從十九大提出租購(gòu)并舉萬(wàn)科就開(kāi)始積極響應(yīng)，也非常看好租賃業(yè)務(wù)的未來(lái)。但發(fā)展的過(guò)程比萬(wàn)科預(yù)想得更困難、變化更多端。

其中，萬(wàn)科曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)城中村進(jìn)行改造升級(jí)的“二房東”項(xiàng)目“萬(wàn)村計(jì)劃”：2017-2019，萬(wàn)科進(jìn)入了深圳幾十個(gè)城中村，以高于市場(chǎng)價(jià)的租金和農(nóng)民房房東簽10-12年的長(zhǎng)約，進(jìn)行改造升級(jí)后交付萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌「泊寓」統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)出租。

據(jù)悉，當(dāng)時(shí)“萬(wàn)村計(jì)劃”已簽約2000多棟房源，累計(jì)超過(guò)10萬(wàn)間。專(zhuān)門(mén)做萬(wàn)村計(jì)劃的萬(wàn)科萬(wàn)村發(fā)展有限公司團(tuán)隊(duì)也迅速擴(kuò)展到400多人。

只是，當(dāng)時(shí)萬(wàn)村計(jì)劃改造工程的路程遇到了很多復(fù)雜的問(wèn)題：由于涉及到很多利益相關(guān)方，簽約容易開(kāi)工難——清客、拆除、城市管理、消防等，牽涉原住民、原租客對(duì)未來(lái)租金上漲擔(dān)憂等方方面面，推進(jìn)難度大、不確定的種種問(wèn)題多。甚至，萬(wàn)村計(jì)劃在深圳龍華清湖新村的項(xiàng)目在改造前就遭到了巨大的輿論壓力和集體維權(quán)。當(dāng)時(shí)居住在該村的大量富士康員工發(fā)出了這樣的一封公開(kāi)信：

圖片轉(zhuǎn)載自《深樓市》

2019年3月年度業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝也直言，“萬(wàn)村計(jì)劃比我們一開(kāi)始想象的要復(fù)雜，涉及的利益相關(guān)方太多”。當(dāng)年7月，“萬(wàn)村計(jì)劃”開(kāi)始主動(dòng)剎車(chē)，逐步喊停。

萬(wàn)科的2020年年報(bào)中，還曾提及探索城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)等模式，而在2021年年報(bào)中，這個(gè)詞則消失了。

最重要的是，在財(cái)務(wù)上，這個(gè)項(xiàng)目一直屬于虧損狀態(tài)?！叭f(wàn)村計(jì)劃”相關(guān)的城中村“二房東”的業(yè)務(wù)到底虧了多少？目前并沒(méi)有公示。

只是，郁亮在今年業(yè)績(jī)會(huì)上是這么說(shuō)的：“如果沒(méi)有城中村“二房東”的業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就開(kāi)始可以賺錢(qián)了?！倍缃瘢L(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中率先盈利的，則是萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍湖。

投著投著就出現(xiàn)了問(wèn)題的“萬(wàn)家軍”，不止有“萬(wàn)村計(jì)劃”城中村“二房東”業(yè)務(wù)，還有投資三年仍無(wú)法盈利、如今也消失了的“萬(wàn)鏈”家裝業(yè)務(wù)。

新賽道探索不易，正如萬(wàn)科年報(bào)在新業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一欄中所寫(xiě)到的，如今，不同新業(yè)務(wù)的核心業(yè)務(wù)邏輯存在差異，所處的商業(yè)周期階段也不盡相同。如何完善新業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，持續(xù)提升新業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)效率效益和客戶滿意度，建立和鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，仍是萬(wàn)科面臨的重要任務(wù)。

兩個(gè)深層反思很真摯，面對(duì)的問(wèn)題實(shí)際上也是行業(yè)變化下很多公司也在面臨的問(wèn)題。

萬(wàn)科的管理層沒(méi)有把問(wèn)題甩給外部環(huán)境，而是正視了自身的問(wèn)題；郁亮甚至在2021年主動(dòng)沒(méi)拿獎(jiǎng)金自我鞭策。但投資人更關(guān)心的是：反思之后，怎么止跌回升？

萬(wàn)科提出了以下幾個(gè)思路，但都需要時(shí)間驗(yàn)證

1、用管理辦法解決管理問(wèn)題

——從離散到系統(tǒng)化，萬(wàn)科原總部高管下沉到前線，取消投資額度分配辦法，對(duì)投資進(jìn)行集中管控、提高要求。要搶機(jī)會(huì)也要控風(fēng)險(xiǎn)。但體系慣性的改變并非一朝一夕，萬(wàn)科下了決心，但這決心和效果還需要時(shí)間檢驗(yàn)。

2、土儲(chǔ)變現(xiàn)管理提升、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提升

——繼續(xù)挖掘管理紅利。2021年下半年萬(wàn)科成立了“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部”，希望通過(guò)進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，加強(qiáng)對(duì)旗下土儲(chǔ)的變現(xiàn)管理提升來(lái)扭轉(zhuǎn)局面。

——從開(kāi)發(fā)規(guī)模和土儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，萬(wàn)科都在行業(yè)第一陣營(yíng)。此外，截至去年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò)7100 億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這也為未來(lái)的報(bào)表穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

3、多元業(yè)務(wù)價(jià)值提升

——多元探索的代價(jià)萬(wàn)科希望不是白費(fèi)的，也在“養(yǎng)兒子”一般培育和支持萬(wàn)物云、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)成為未來(lái)的利潤(rùn)蓄水池。只是兒子的成長(zhǎng)肯定必須交給資本市場(chǎng)檢驗(yàn)，目前在萬(wàn)科懷里的“兒子”仍未得到新估值。唯有萬(wàn)物云已在上市征途中，仍在靜待新估值確定。

面對(duì)質(zhì)疑

澡堂子進(jìn)了嗎？如何養(yǎng)兒子？

由于萬(wàn)科采取的是成本法，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的折舊攤銷(xiāo)，在去年合并報(bào)表的成本費(fèi)用中列支了高達(dá)80億元的費(fèi)用，對(duì)報(bào)表利潤(rùn)存在了較大影響。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)甚至有投資者因此質(zhì)疑萬(wàn)科是否“業(yè)績(jī)洗澡”（即上市公司刻意壓低公司業(yè)績(jī)，將一些利潤(rùn)推遲到下一個(gè)發(fā)布期集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績(jī)大漲的一種手段）？

面對(duì)這個(gè)犀利問(wèn)題時(shí)，萬(wàn)科總裁祝九勝的回應(yīng)是：

“澡堂子”門(mén)票太貴，我們寧愿“沖涼”。

——“普通人都知道，選擇去“澡堂子”，門(mén)票不能太貴吧。這一次，郁亮在內(nèi)的管理層因?yàn)闃I(yè)績(jī)下降個(gè)人收入也是大幅下降的，如果萬(wàn)科干部員工為此付出的代價(jià)也是兩個(gè)數(shù)量級(jí)以上。用這么貴的代價(jià)去業(yè)績(jī)洗澡，沒(méi)有必要也更不可能?！?

——“我們更愿意選擇廣東人說(shuō)的沖涼——用涼水澆一下自己，遏制沖動(dòng)的身子，讓自己的體格更健康，頭腦更清醒?！?

祝九勝表示，回顧萬(wàn)科1995年、2008年兩次凈利潤(rùn)下滑，每一次都展現(xiàn)了公司的短板，給公司敲響了警鐘——而找到短板原因，往往才有能力實(shí)現(xiàn)后期的止跌回升。

現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科遇到的另外一個(gè)質(zhì)疑，其實(shí)也是很多房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中都會(huì)遇到的：尋找天花板之后的新賽道，探索過(guò)程中的代價(jià)比想象中更大，那么這些新賽道和新業(yè)務(wù)，怎么衡量和選擇？

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)目前主要有萬(wàn)物云、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓等。這部分業(yè)務(wù)雖然增速明顯，但暫未開(kāi)始為報(bào)表貢獻(xiàn)明顯利潤(rùn)。

郁亮表示，“萬(wàn)科用養(yǎng)兒子的方式，看待上述這些經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)。”

養(yǎng)豬，是為了養(yǎng)大吃肉；而養(yǎng)兒子，是為了更好的未來(lái)。

“愛(ài)兒心切”的萬(wàn)科，希望投資者能有新的估值方式來(lái)看待萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)。因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)雖然每平方米收入水平不如開(kāi)發(fā)，卻很可能支撐起更有質(zhì)量的未來(lái)。

但投資者更關(guān)心得失：新業(yè)務(wù)怎么能成功？成功的時(shí)機(jī)標(biāo)志是什么？郁亮也回應(yīng)道他們會(huì)繼續(xù)努力養(yǎng)兒子，目標(biāo)是“獨(dú)立上市”，因?yàn)楠?dú)立上市是成功的標(biāo)志之一。

“兒子長(zhǎng)大了，就可以出去成家立業(yè)（上市）了”。

?

“希望萬(wàn)科的業(yè)務(wù)都能成為有出息的兒子”——郁亮許下了一個(gè)愿望。但這需要用持續(xù)的努力去實(shí)現(xiàn)。

應(yīng)對(duì)未來(lái)

兩個(gè)值得警惕的數(shù)字

在“兒子們”長(zhǎng)大到能依靠之前，萬(wàn)科需要錢(qián)來(lái)養(yǎng)兒子。而在年報(bào)里，關(guān)于錢(qián)，萬(wàn)科報(bào)表上有兩個(gè)值得警惕的數(shù)字：

（1）2021年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為41.1 億元，而2020年同期則為531.9 億元，同比減少了92%以上。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)降幅有點(diǎn)讓人驚訝。

（2）相比起2020年，萬(wàn)科的持有現(xiàn)金也減少了：年報(bào)顯示，2021年，萬(wàn)科在手現(xiàn)金為1493.5億元，同比2020年的1952億元，下降了23%。

這樣看來(lái)，萬(wàn)科在近幾個(gè)月適合拿地的時(shí)期，相對(duì)成果沒(méi)有那么能讓部分投資者滿意，或許是錢(qián)的問(wèn)題。

而春天將至，只希望未來(lái)，萬(wàn)科能在市場(chǎng)中解決錢(qián)的問(wèn)題，由此才能將所有的戰(zhàn)略更好執(zhí)行下去，有所收獲。

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