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沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨...

就比如現(xiàn)在，夏天都來了...

熱的不只是天氣熱，樓市也熱了起來。

開年之后，從政策端到市場反饋，地產(chǎn)圈似乎都開始陸續(xù)吹起了“暖風”。

從上層到地方，都鉚足了勁去給大家提振信心。

沒辦法，信心比黃金還重要。

而近期，哪怕在家居家辦公的我，也明顯感受到市場上的最新變化，全國+深圳，有了3個關(guān)鍵的信號。

這很有可能是樓市回暖前夕發(fā)出的最大號角!

深圳，來到了大漲的前夜了嗎？

信號一：房地產(chǎn)稅試點改革取消

來，一起跟房地產(chǎn)稅試點改革說再見吧。

先看圖

這是昨天傍晚的消息，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

為什么好端端的房地產(chǎn)稅，連試點都不弄了呢？

我想原因就是因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的環(huán)境，樓市的氛圍，比普通老百姓(603883)想象的要差得多得多，行業(yè)太難了。

你看看房企端：市值一直跌，千億市值房企僅剩7家，沒錢連地都不拿，2月份拿地積極性受挫。

不僅如此，暴雷的房企數(shù)量還沒得到根本上遏止。

再回過頭看成交端：除了個別城市還能有成交回暖，多數(shù)都是慘兮兮，急需信心的回歸。

房地產(chǎn)真的太難了！

市場情緒也已經(jīng)跌落谷底！

現(xiàn)在任何影響信心，影響預(yù)期的動作——特別是像房地產(chǎn)稅這樣的大招，只會讓本來就難的樓市雪上加霜。

所以取消房地產(chǎn)稅試點這件事很簡單理解，就是今年恢復(fù)信心為王，促使樓市回暖為重要任務(wù)，一切阻礙樓市回暖的，砍掉！

這恰好為接下來的市場回暖做好了充足的條準備條件。

再結(jié)合昨天上午的國家級會議，新華社播發(fā)了“劉鶴主持國務(wù)院金融委會議研究當前形勢”的新聞稿，代表高層對當前嚴峻的金融、地產(chǎn)形勢做了表態(tài)。

說明房地產(chǎn)行業(yè)的難已經(jīng)被重視，被關(guān)懷了。

昨天的會議對這一兩年的樓市一定是一個決定性的轉(zhuǎn)折點，仔細看你就會發(fā)現(xiàn)很多表述跟定義都有所變化。

比如提到房企，

說的是要及時研究和提出有力有效的防范化解風險的應(yīng)對方案；

要鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序的并購貸款，收購困難房企的優(yōu)質(zhì)項目；

特別是關(guān)于政策表述是這么說的，有關(guān)部門要切實承擔起自身的職責，積極出臺對市場有利的政策，要慎重出臺收縮性政策；

而且這里還要畫一個重點，必要時進行問責。

其實早就開始了，那些撐不住的二、三、四線城市，從限購，限價到限售都有不同程度的放松。

因為今天之前官方一直沒有表態(tài)，所以很多松綁性的調(diào)控都是試探性的動作。

但是今天以后局面就不一樣，有了官方的態(tài)度，格局也會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。也可以預(yù)見各地寬松政策將會四處開花。

信號二：深圳學區(qū)房成交回暖

名校片區(qū)房價逐漸接近參考價

看完了全國的寬松政策，刺激回暖是大勢所趨。

我們再回歸深圳本地市場。

特別指導(dǎo)價發(fā)布后，深圳二手學區(qū)房成交價量齊跌。

曾經(jīng)最受歡迎的頂流學區(qū)房國城花園，不僅價格再現(xiàn)新低，且近半年來成交量幾近于零。

名校加持，身價暴漲的老破小八卦嶺宿舍，不到一年就從15萬的單價跌回7.9萬/平，幾近腰斬！

不少家長已經(jīng)對學區(qū)房心灰意冷的時候，我卻觀察到一個現(xiàn)象。

那就是學區(qū)房成交開始明顯回暖，并且曾經(jīng)多個曾經(jīng)跌到指導(dǎo)價以下的學區(qū)房，開始逼近參考價賣了！

根據(jù)樂有家今天發(fā)布的深圳較有代表性的6大名校片區(qū)的區(qū)域分析圖來看：

首先，2021年12月及2022年1月，福田百花、南山南二外、羅湖深中、龍華深高北等多個名校片區(qū)的過戶量先后出現(xiàn)了明顯上漲。

其中12月羅湖深中環(huán)比漲10%；龍華深高北2022年1月環(huán)比漲幅100%；百花片區(qū)環(huán)比漲幅達117%，南山南二外環(huán)比上漲高達300%！

其次，從成交價來看，深圳名校片區(qū)的房價在過去一年多里經(jīng)歷了幾次波動，尤以福田百花、南山南二外及龍華深高北的跌幅最大，跌幅已經(jīng)超過20％。

另外部分業(yè)主急售，有心讓利，“按指導(dǎo)價賣”的現(xiàn)象也逐漸出現(xiàn)。

從深中六大名校片區(qū)掛牌價與指導(dǎo)價的偏差值變化來看，偏差值在10%、11~30%這兩個較優(yōu)惠區(qū)間的占比逐漸提高。

對于有心提前布局孩子教育規(guī)劃，購入學校周邊房源的家庭而言，是一個極好的信號。

而一般來說，一個城市房價的啟動，學區(qū)房是一個關(guān)鍵信號，要不然也不會說學區(qū)房是穿越牛熊的硬通貨。

所以學區(qū)房熱度提升，價格提高，這是一個非常值得關(guān)注的信號。

樓市平淡，但深圳豪宅卻逆市熱銷！

據(jù)我觀察的第3個關(guān)鍵信號，就是豪宅逆勢熱銷。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳的住宅、商務(wù)公寓、商辦類項目成交均出現(xiàn)了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，環(huán)比下滑45.2%；公寓成交138套，環(huán)比下滑74.9%。

但隨著最近樓市利好信號頻出，多地政策對市場進行松綁。

而深圳雖然還沒實質(zhì)性的利好出現(xiàn)，但豪宅成交量卻有明顯上升。

豪宅成交440套，環(huán)比上漲2.6%。數(shù)據(jù)顯示，總價在3500萬以上，共成交7套豪宅（3月1號—10號）。

相信很多人看到這組數(shù)據(jù)會非常詫異，因為普遍認知里，那就是今年經(jīng)濟行情不好，企業(yè)不好過，利潤不好賺，失業(yè)迫在眉睫。

但其實，對于富豪們來說，影響不大。

從疫情開始，大家會發(fā)現(xiàn)每一小輪樓市復(fù)蘇，豪宅的速度是最快的，因為他們能最先感受到貨幣放水的信號。

在二八定律規(guī)則之下，富人們?yōu)槭裁磿礁唬F人越窮，關(guān)鍵在于信息差以及下決定的速度。

每次市場行情開始向上，富人們能第一時間掌握到信息，并堅定迅速做出決定。

物以稀為貴的道理，富人們更懂，所以富人們會更快速買入深圳豪宅。

而這，也是深圳市場將會小幅回暖的關(guān)鍵信號。

小結(jié)

講完了近期出現(xiàn)的樓市回暖信號，特別自進入3月以來，全國救市政策頻發(fā)，大幅助力樓市回到正常的狀態(tài)。

可以預(yù)判到的是，市場也將離開沉迷已久的底部區(qū)間。

特別對于剛需購房者更要把握好時機，抓住最后回暖前釋放的一波最重要信號。

因為可以預(yù)見接下來會發(fā)生這三件事：

1.開發(fā)商資金端慢慢好轉(zhuǎn)，折扣逐漸收回。

2.降首付、降利率還會大面積蔓延，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了部分區(qū)域降首付、首付分期的情況。

3.回歸深圳，二手房指導(dǎo)價提高，降首付比例上有可能還有發(fā)力。

總的來說，隨著大環(huán)境轉(zhuǎn)暖，深圳會從谷底復(fù)蘇，今年二季度是剛需可以入手的好機會。

所以，朋友們，待疫情結(jié)束，春暖花開，我們一起去買套深圳房子吧！

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以上為正文，來自粵海街道周主任

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