深圳二手房“單邊代理”推行兩月中介握手難

來源：智能家居時間：2022-01-17 17:20

經濟觀察網見習記者符小茵 深圳新版二手房交易系統(tǒng)正式上線近兩個月，房地產經紀人王同的直觀感受是“操作流程比較麻煩”“有些業(yè)主不愿意簽委賣”，此外別的方面變化不大，甚至在給客戶匹配房源時，他依舊習慣登錄中介機構的內部系統(tǒng)查看信息，而很少使用錄有全市房源信息的新版交易系統(tǒng)。

至于新系統(tǒng)所倡導的“跨機構聯(lián)賣”，王同直言中介們積極性并不高，“好不容易搞個客戶來買房子，還要跟別人合作，肯定有些人不愿意嘛”。

2021年11月19日，深圳市住建局正式上線新版二手房交易網簽系統(tǒng)，在國內首次引入“單邊代理”，取代以往二手房交易實行的“居間代理”。

所謂“居間代理”，即一位中介負責買賣雙方，弊端是容易發(fā)生中介方憑借“信息不對稱”吃“差價”或者進行高價銷售等情況。

新系統(tǒng)啟用下，賣房業(yè)主登陸“深圳市房地產信息平臺”點擊“我要找中介賣房”后，在線選擇至少一位委托人，也就是賣方代理人，發(fā)起委賣。

另一端，購房者點擊系統(tǒng)中的“我要找中介買房”后，在線選擇至少一位委托人，也就是買方代理人，發(fā)起委買。

也就是說，買賣雙方各自獨立擁有自己的委托經紀人，在這種情況下，被委托的經紀人將“各為其主”，只向自己的委托人負責，比如賣方代理人需考慮如何把委托人的房子快速、保價、安全地售出，買方代理人需考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比房源，這就是“單邊代理”。

“單邊代理”能達到全網聯(lián)賣的效果。雖然業(yè)主最多委托三家房地產中介機構，并且每家中介機構依次擁有的是獨家售賣權，但是房源信息會在新版系統(tǒng)內公開，面向全網的買方經紀人，而任意一位買方代理人都可以通過向賣方代理人發(fā)起握手合作的方式，將房源匹配給自己的客戶，也就是一對多。

不過，根據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會（以下簡稱“深房中協(xié)”）的后臺核實，截至2022年1月10日，新版二手房交易系統(tǒng)累計完成的790宗交易網簽備案中，主要成交形式為“買賣雙方代理機構均為同一機構不同經紀人”，或“形式上買賣雙方代理機構雖為不同方，但本質上卻同屬一個集團/加盟體系內”，第一單也是唯一一單真正意義上的跨機構聯(lián)賣則發(fā)生在2022年1月4日，新版系統(tǒng)正式上線46天后。

“單邊代理的邏輯是房源代理權得到充分保障的基礎下，通過信息共享機制，達到充分調動非本機構經紀人參與房源的聯(lián)賣?！鄙罘恐袇f(xié)發(fā)展研究部首席分析師華洪說，上述兩種方式，“本質上仍是居間服務范疇”。

華洪告訴經濟觀察報，由于受居間模式交易習慣影響深遠，且缺少跨機構聯(lián)賣實踐經驗，尤其跨機構握手交易雙方經紀及機構權益與責任的劃分、傭金點數(shù)的劃分等一系列實操標準尚處在摸索階段，因此單邊代理的推行仍需砥礪前行。不過，他也認為，另一方面部分機構人為設置跨機構合作壁壘，拒絕跨機構握手交易，從而導致當前跨機構合作的成本較高。

“繞開”單邊代理

如果現(xiàn)在有業(yè)主咨詢鏈家經紀人陳惠要如何掛盤，那么她就會率先搬出“無條件解約”這一條款來打消業(yè)主的顧慮。

原因在于，新系統(tǒng)規(guī)定賣方在委托前必須與中介機構簽委賣合同，最多能委托三家機構，并且僅有第一順位的委托機構擁有該套房源的網簽權限。

習慣了在多家中介機構同時掛盤，誰帶客成交跟誰網簽的業(yè)主，此時不得不選擇一家中介機構，不過在此期間，其他中介機構可能傳話過來：我?guī)湍阏业搅撕线m的買家。為此一道難題擺在業(yè)主前，是繼續(xù)等待委賣機構的好消息還是中途轉場？

不少中介機構給出了“無條件解約”的選項。陳惠會這樣告訴業(yè)主，如果你跟鏈家簽訂了委賣協(xié)議，并將鏈家列為第一順位，在委托期限內，鏈家沒有找到買家而其他兩家委托機構提前幫你匹配到了買家，那么鏈家可以配合解除委賣協(xié)議。

她還給出了承諾解約期限，24小時內，并且業(yè)主不需要承擔任何費用?！皩嶋H上不需要24小時，我2個小時就可以解除了。合同里有規(guī)定要填違約費，我們全部合同上都會寫成1塊錢?！标惢萆踔習嵝褬I(yè)主在簽委賣合同之前就將無條件解約這項條款寫入合同中。

據(jù)經濟觀察報了解，深圳中原以及樂有家等中介機構對業(yè)主也做出了類似的承諾。

實際上，按照新版二手房交易系統(tǒng)的設置，假設在鏈家享有房源獨家售賣權期間，樂有家經紀人率先為房源匹配到了合適買家，進一步的交易并不需要解除鏈家的獨家委賣權，樂有家經紀人作為購房者的委買方可以通過系統(tǒng)向房源委賣方鏈家發(fā)起握手合作，最后買賣兩方的經紀人通過談判達成買賣協(xié)議，這是“跨機構”聯(lián)賣。

按照假設，通過不同機構之間的握手，業(yè)主只需委托一家房產中介機構掛盤，信息便可抵達全市所有經紀人，因此不必擔心房源推廣不通暢而重復委托掛盤；消費者不受一家或者數(shù)家中介機構的限制，可以享受到全市所有中介機構及門店的推客服務，從中擇優(yōu)成交，進而避免了被“吃差價”的風險。

而解除委賣，再與找到買家的中介機構重新簽署合同，也就是將買賣雙方重新又歸攏到同一家中介機構身上，即繞開單邊代理，重新回到以往的居間代理模式。

深圳樂有家經紀人林江告訴經濟觀察報，每個中介機構之間目前都是有壁壘的，他們只會選擇同一個機構內的中介進行合作互動，“你跟誰簽，誰就會發(fā)動內部的同事幫你賣房子”。

另一方面，購房者跟誰買，誰就會優(yōu)先推薦自己房源庫中房源。問及是否會向客戶推薦別的機構的房源，深圳Q房網經紀人王同直言不會，“肯定只推我們的，因為信息掌握在別人那里，我們也不是特別清楚?！彼壳耙埠苌偈褂眯掳娑址拷灰紫到y(tǒng)查看房源信息。

根據(jù)深房中協(xié)的調查，“居間代理”依舊是目前主流的成交模式，截至2022年1月10日，新版二手房交易系統(tǒng)累計完成的790宗交易網簽備案中，主要形式為“買賣雙方代理機構均為同一機構不同經紀人”，或“形式上買賣雙方代理機構雖為不同方，但本質上卻同屬一個集團/加盟體系內”。

深房中協(xié)通過走訪以及消費者反饋發(fā)現(xiàn)，在實踐過程中，存在不少經紀機構匹配到消費者需求后，要么是本家機構不愿意與房源代理機構開展合作，要么是房源代理機構不愿意接受跨機構握手交易，最后導致跨機構聯(lián)賣難以實現(xiàn)的情況。

針對房地產中介規(guī)避新規(guī)監(jiān)管，2021年12月7日，深房中協(xié)開出了第一張罰單。樂有家由于未與買方通過新版二手房交易網簽系統(tǒng)簽訂《深圳市二手房委托購買合同》，便開展房地產中介服務，且涉嫌引導賣方解除與其他中介方簽訂的《深圳市二手房委托出售合同》，被要求內部整頓，并被暫停房地產信息平臺權限。截至目前，深房中協(xié)已開出至少三張罰單。

利益分配邏輯

并非沒有中介愿意跨機構合作，不過跨出第一步有可能意味“動了別人的奶酪”。

鏈家經紀人陳惠覺得，如果業(yè)主委托她賣房子，與此同時有其他機構的中介想要握手合作，通過她預約上門帶看，她會樂意接受。不過，她認為這種概率極低，“我們屬于競爭關系，如果他們找我，萬一他們的客戶更相信我，找我買房子了怎么辦？”

相比之下，中小機構打通機構間壁壘的意愿更強。新系統(tǒng)上線之后，深圳某中小房地產代理機構鯉魚找房創(chuàng)始人李文斌直觀感受到前來委托賣房的業(yè)主減少了，除非是熟人或者之前合作過信任他們的業(yè)主，因為在可委托數(shù)量有限的情況下，業(yè)主更青睞在大機構掛盤。

為此他們只能退而求其次，主打租賃業(yè)務。如果房源獨家委賣權在他們手中，別的機構中介卻匹配到合適的買家希望握手合作，他們會很樂于促成這單合作，“因為小機構客群本來就少，別人把客戶帶上來，我們還不成交，豈不是耽誤客戶嗎？”不過，如果情形相反，房源獨家委賣權在大機構手中，他們?yōu)榇髾C構找到客戶，李文斌認為對方不一定愿意成交，畢竟大機構總可以再等等，客戶也更輕易可以找到大機構成交。

李文斌認為利益分配尚未達成共識是各機構之間壁壘森嚴的主要原因。據(jù)介紹，中介機構的日常運作包括四個環(huán)節(jié)：第一步是房源信息采集，包括房源獲取、房源圖文信息生成、房源鑰匙以及相關證件信息獲取、房源維護；第二步是房源推廣；第三步是匹配客戶以及帶看；第四步是洽談以及辦理交易手續(xù)。

其中每個環(huán)節(jié)都對應相應的分傭比例，按照目前業(yè)界一般的分傭模式，買賣成交之后，獲取房源的經紀人可以拿到10%的傭金，拿到房源鑰匙是5%的傭金，實地勘查的經紀人是5%的傭金，拿到業(yè)主相關證件信息并生成編碼也是5%的傭金，房源維護人是15%的傭金，最后將房源售賣出去的經紀人則可以得到60%。

一單買賣在同一個機構內完成則可以按照以上原則進行傭金分配。但如果跨機構合作，則需要對利益如何分配進行再協(xié)商。

按照單邊代理的邏輯，買賣雙方需要各自向代理人支付傭金。華洪表示，傭金支付方式受市場行情影響較大，目前隨著調控成效的逐步顯現(xiàn)，賣方市場逐步開始轉向買方市場，消費者話語權開始提升，這在一定程度上，扭轉了深圳業(yè)主此前“實收”占據(jù)主導的態(tài)勢，不過，傭金的劃分，最終還是要遵照委托人與代理人間的契約約定。

據(jù)經濟觀察報了解，目前各個門店經紀人收取的傭金比例不一，雖然大致在1%上下浮動，但有些傾向于多收業(yè)主傭金，有些傾向于多收購房者傭金。

華洪認為，目前跨機構握手交易雙方的權益與責任劃分、傭金點數(shù)劃分等一系列實操標準尚處在摸索階段，因此單邊代理的推行仍面臨著不少困難。

不過，新版二手房交易系統(tǒng)上線近兩個月，他發(fā)現(xiàn)業(yè)內的態(tài)度在逐步轉變，從一開始的較為迷茫，甚至是部分抗拒，逐漸變得坦然接受，并開始積極調整思路，而1月4日誕生首例跨機構成交后，更有不少機構開始主動向協(xié)會咨詢合作聯(lián)賣的細節(jié)實操問題。

（文中的王同、陳惠、林江為化名）

（責任編輯：張泓楊）