中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

中房報(bào)記者 秦龍 北京報(bào)道

近期深圳房?jī)r(jià)暴漲引發(fā)央行緊急徹查房抵經(jīng)營(yíng)貸事件把深圳這座城市推上了輿論風(fēng)暴眼。也讓深圳市政府不得不想辦法進(jìn)一步解決這個(gè)由來(lái)已久的問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)界有這樣一個(gè)比喻，房子（房?jī)r(jià)）與土地就如同“面包”與“面粉”的關(guān)系。只有處理好兩者關(guān)系，解決源頭（土地供給）問(wèn)題，高房?jī)r(jià)問(wèn)題才能得到有效解決。

深圳開(kāi)始從源頭端發(fā)力。

5月8日下午，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)召開(kāi)新聞通氣會(huì)，在會(huì)上印發(fā)的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》披露了一則對(duì)于“寸土寸金”深圳而言的重大利好消息：深圳計(jì)劃今年內(nèi)加大居住用地供地規(guī)模至293.2公頃,較2016年計(jì)劃供地增加143.2公頃。這一數(shù)字創(chuàng)2016年以來(lái)新高。這可謂是一項(xiàng)迫在眉睫的舉措。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，過(guò)去10多年，深圳住宅供應(yīng)長(zhǎng)期處于嚴(yán)重不足局面。在“北上廣深”四大核心城市中，深圳住宅土地供應(yīng)占比處于最低位。

“一直以來(lái)深圳都是在摸索通過(guò)增加租賃住宅等方式來(lái)轉(zhuǎn)移購(gòu)房者對(duì)于房屋需求。但這并不能從根本上解決深圳房?jī)r(jià)高漲問(wèn)題。只能通過(guò)增加新房供給（居住用地供應(yīng)）才能最為有效的控制深圳房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，也才能抵消深圳二手房房東對(duì)于房?jī)r(jià)的過(guò)度自信帶來(lái)的房?jī)r(jià)的漲幅?！币晃谎芯可钲诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示。

深圳高房?jī)r(jià)問(wèn)題

“寸土寸金”的深圳對(duì)于居住用地供應(yīng)極為“吝嗇”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)深圳2016—2019年居住用地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn)，過(guò)去4年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地量維持在200公頃左右。具體而言，2016年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地125公頃；2017年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地218公頃；2018年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地109公頃；2019年度計(jì)劃居住用地供應(yīng)150公頃。隨著5月8日深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，打破了以往長(zhǎng)時(shí)間居住用地供應(yīng)低的局面。

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長(zhǎng)王策飛當(dāng)日介紹，2020年度深圳全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃。

按用地性質(zhì)分，計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃。“為了完成170萬(wàn)套住房供應(yīng)任務(wù)，深圳市從今年起加大了居住用地供應(yīng)力度，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃總量近25%，較去年計(jì)劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長(zhǎng)?！蓖醪唢w解釋稱。

不難發(fā)現(xiàn)，293.2公頃居住用地供應(yīng)規(guī)模數(shù)據(jù)較去年增加近一倍。事實(shí)上，在計(jì)劃印發(fā)之前深圳相關(guān)部門(mén)透露從年初就開(kāi)始提前部署土地供應(yīng)工作。

截至目前，深圳市已供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地21宗63公頃，已供應(yīng)居住用地30宗54公頃，正在組織供應(yīng)的居住用地12宗78公頃（其中5月底前將向市場(chǎng)推出8宗60公頃）。

居住用地供應(yīng)并非深圳“一拍腦門(mén)”的短期決策。記者發(fā)現(xiàn)，早在今年3月11日，深圳市住房建設(shè)局便在發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情 支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》(以下簡(jiǎn)稱“若干措施”)中，增加居住用地就被提至明顯位置，提出切實(shí)拓展居住用地供應(yīng)渠道，通過(guò)增加建設(shè)用地、盤(pán)活存量用地、各類用地配建、公共設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)等，多渠道增加住房有效供應(yīng)，平衡供求關(guān)系。

彼時(shí)，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，去年（2019年）政府各部門(mén)已經(jīng)在住房供應(yīng)方面加大了力度。去年12月月底至今年1月，深圳市劃定出讓了34宗公共住房用地，總用地面積超過(guò)1平方公里，預(yù)計(jì)可建公共住房超過(guò)6萬(wàn)套。

商品房供應(yīng)方面，去年也已經(jīng)完成供應(yīng)11塊，“預(yù)計(jì)今年新增居住用地供應(yīng)會(huì)是去年兩倍，保證房地產(chǎn)供求關(guān)系穩(wěn)定、房?jī)r(jià)穩(wěn)定、市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定?！蓖蹁h說(shuō)。

“如果深圳真的能夠有效地增加新房供給，那么相信在不久的將來(lái)一定可以控制深圳當(dāng)前的房?jī)r(jià)。畢竟目前深圳市居民的住房自有率非常低。居民購(gòu)房最大程度上只能通過(guò)二手房來(lái)滿足。增加新房的供給恰好是有效的分擔(dān)了購(gòu)房者對(duì)于二手房注意力，也可以使得二手房房東對(duì)于房?jī)r(jià)話語(yǔ)權(quán)降低，這樣才可以平衡住房供給需求雙方之間的關(guān)系。”談及深圳近期增加居住用地供應(yīng)的舉措，上述研究深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

11種宅地供應(yīng)方式

如何實(shí)行如此大數(shù)量的居住土地供應(yīng)？

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，5月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局針對(duì)此發(fā)布《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“暫時(shí)規(guī)定”）。暫行規(guī)定提出構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系，落實(shí)市委市政府提出的住房供應(yīng)目標(biāo)。

記者發(fā)現(xiàn)，按照規(guī)定，深圳市住房建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市范圍內(nèi)三類公共住房的套數(shù)比例，住房供應(yīng)需落實(shí)2035年前籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)商品住房和三類公共住房套數(shù)4：6供應(yīng)結(jié)構(gòu)要求。

事實(shí)上，深圳住房供應(yīng)問(wèn)題由來(lái)已久。今年1月8日上午，龍頭房企萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席、深圳市政協(xié)委員郁亮在深圳市政協(xié)會(huì)議分組討論上提及了深圳的住宅供應(yīng)問(wèn)題表示，過(guò)去10年深圳的住宅供應(yīng)是嚴(yán)重不足的。在四大核心城市里面，深圳的住宅土地供應(yīng)占比是最低的。

“其實(shí)過(guò)去，深圳的住房問(wèn)題很大，為什么沒(méi)有暴露出來(lái)？因?yàn)?000萬(wàn)人都住在城中村和工廠宿舍里面?！庇袅琳J(rèn)為，隨著這些地區(qū)逐步更新，深圳住房問(wèn)題放大很多倍。彼時(shí)，郁亮呼吁多渠道增加各類住宅供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的人才房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該開(kāi)放給更多人群，稱“我自己標(biāo)準(zhǔn)的人才房是包括快遞小哥和環(huán)衛(wèi)工人的，他們也是這個(gè)城市必需的人才，還要鼓勵(lì)他們落戶”。

“一直以來(lái)深圳都是在摸索通過(guò)增加租賃住宅等方式來(lái)轉(zhuǎn)移購(gòu)房者對(duì)于房屋的需求。但是這并不能從根本上解決深圳房?jī)r(jià)高漲的問(wèn)題。只能通過(guò)增加新房供給（居住用地供應(yīng)）才能最為有效的控制深圳房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，也才能抵消深圳二手房房東對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)度自信帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。”上述研究深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這次深圳在居住用地供應(yīng)上頗為用心：在拓展供應(yīng)渠道方面，深圳市規(guī)劃和自然資源局透露確定了11種住房用地供應(yīng)渠道，包括在新供應(yīng)、城市更新、棚戶區(qū)改造、土地整備留用地建設(shè)等原有政策供應(yīng)渠道的基礎(chǔ)上，增加了原農(nóng)村集體未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位存量用地、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、軌道交通用地綜合開(kāi)發(fā)等住房用地供應(yīng)渠道。“上述11種渠道中，此次政策增加了原農(nóng)村集體未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位存量用地、基礎(chǔ)設(shè)施配建和軌道交通用地綜合開(kāi)發(fā)等7種住房用地供應(yīng)渠道?！蓖醪唢w表示。

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