深圳土地?cái)U(kuò)容,房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?機(jī)構(gòu):深圳住房尚存三大矛盾

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-18 08:58

深圳市的房?jī)r(jià)逐年上漲，房?jī)r(jià)收入比、住房租售比顯著高于國(guó)內(nèi)其他城市。

近期《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》印發(fā)，明確將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。這一舉措為深圳拓展城市發(fā)展空間創(chuàng)造了極為有利的條件。

然而土地?cái)U(kuò)容，房?jī)r(jià)還會(huì)再上漲嗎？

避免產(chǎn)生既不符合申請(qǐng)公共住房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買市場(chǎng)商品房的“新夾心層”

廣東省珠海市國(guó)資委控制下的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)，10月16日發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，《實(shí)施方案》將為深圳解決居住用地供應(yīng)不足、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)提供新的保障。

自深圳市2018年拉開“二次房改”序幕至今，世聯(lián)行認(rèn)為，深圳住房領(lǐng)域尚存三大主要矛盾：

人口持續(xù)流入的住房需求旺盛與居住用地占比過(guò)低導(dǎo)致住房供給有限的供需矛盾；

城中村住房套數(shù)占比較高與住房保有率過(guò)低導(dǎo)致住房供給結(jié)構(gòu)性失衡；

住房公積金貸款額度過(guò)低與房?jī)r(jià)逐年上漲的購(gòu)房力度支持不足，可能會(huì)產(chǎn)生既不符合申請(qǐng)公共住房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買市場(chǎng)商品房的“新夾心層”。

世聯(lián)行表示，可通過(guò)穩(wěn)步推進(jìn)土地管理制度改革，提升居住用地供應(yīng)，改善供需矛盾；在理清相關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、補(bǔ)繳相關(guān)罰款等前提下，穩(wěn)步推進(jìn)城中村住房入市交易，分流城中村 “改善型住房”需求；穩(wěn)步推進(jìn)住房公積金改革，提升購(gòu)房支持力度，形成“高收入有市場(chǎng)滿足、中等收入有住房公積金支持、低收入有公共住房保障”的階梯化住房供給結(jié)構(gòu)；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，通過(guò)增加持有環(huán)節(jié)的賦稅抑制投機(jī)需求，通過(guò)影響人們對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，通過(guò)增加穩(wěn)定稅收來(lái)源降低土地出讓金，一定程度上起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)作用。

“二次房改”構(gòu)建公共住房建設(shè)籌集為主的住房供應(yīng)體系

2018年8月，深圳市政府頒布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，拉開“二次房改”序幕，預(yù)計(jì)2018年-2020年深圳市住房建設(shè)籌集量為45.27萬(wàn)套，將房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位轉(zhuǎn)換為社會(huì)發(fā)展屬性和民生幸福的重要支柱，核心是要建立起一套住房供應(yīng)保障的長(zhǎng)效機(jī)制。

《意見》重點(diǎn)解決三方面問(wèn)題：一是供給主體多層次，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)等八大供給主體；二是供應(yīng)渠道多元化，明確新增建設(shè)用地、盤活存量用地等“六類十五種”建設(shè)籌集渠道；三是住房保障結(jié)構(gòu)化，明確至2035年新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中公共住房總量不少于100萬(wàn)套，系統(tǒng)構(gòu)建商品房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房 “4+2+2+2”的住房供應(yīng)與保障體系。

在構(gòu)建多主體供給模式上，2020年6月4日，中國(guó)平安集團(tuán)通過(guò)與深圳市政府簽署公共住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，至2035年持續(xù)投入資金參與深圳公共住房投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

整體上，2018年-2020年預(yù)計(jì)新供應(yīng)用地144.7公頃，城市更新用地83.6公頃，產(chǎn)業(yè)用地配套宿舍等用地64公頃。其中，2018年、2019年，共安排124.1公頃用地籌集建設(shè)公共住房，相對(duì)于2017年公共住房用地供給量明顯下降，預(yù)計(jì)2020年計(jì)劃安排公共住房用地168.2公頃。

在建設(shè)籌集套數(shù)方面，2017年-2020年，深圳市公共住房建設(shè)籌集量占整個(gè)住房比重也發(fā)生了明顯變化。其中，2017年公共住房住房建設(shè)籌集量占整個(gè)住房比重為51.15%，2018、2019年為65.58%、56.63%，預(yù)計(jì)2020年公共住房建設(shè)籌集量占整個(gè)住房比重為56.25%。

深圳常住人口密度為6728人/平方公里

一方面，深圳面臨著人口持續(xù)大量的流入，一定程度上刺激住房需求的增加。另一方面，住房用地占比較小，住房供給有限。世聯(lián)行認(rèn)為，根據(jù)上述《實(shí)施方案》，深圳可通過(guò)土地功能的調(diào)整，盤活存量用地。

根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年至2019年，深圳常住人口凈流入280.99萬(wàn)人，年均流入為40.14萬(wàn)人。其中，2017年人口凈流入到達(dá)峰值，為61.99萬(wàn)人。2019年，深圳常住人口密度為6728人/平方公里，遠(yuǎn)高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、廣州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。

根據(jù)《深圳市城市建設(shè)用地與土地利用“十三五”規(guī)劃》，至2020年深圳基本生態(tài)控制線范圍面積不少于974平方公里，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?004平方公里以內(nèi)?？傮w上，預(yù)計(jì)“十三五”期間，深圳居住用地供應(yīng)總量為1065.6公頃，占所有用地比重16.46%，遠(yuǎn)低于國(guó)家25%-40%的下限標(biāo)準(zhǔn)；深圳公共住房用地供應(yīng)總量449.5公頃，占所有用地比重為6.94%。而在大城市及其周邊城市新出讓土地中，居住用地占比不宜低于50%?？傮w上，深圳居住土地供應(yīng)不足，新增住房供應(yīng)有限，住房供應(yīng)缺口較大。

在深圳存量住房市場(chǎng)上，城中村住房套數(shù)占比接近一半，居住在城中村的城市人口比重高達(dá)60%。由于城中村住房無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，部分居住在城中村人口在經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇商品房改善居住條件。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年，深圳全市住房存量約1065萬(wàn)套。其中，城中村住房套數(shù)占比約為48%，商品住房套數(shù)占比約為17%，工業(yè)區(qū)配套設(shè)施住房套數(shù)占比為17.18%，單位自建房套數(shù)占比為5.16%，保障性住房套數(shù)占比為4.04%，其他住宅套數(shù)占比為8.73%。

截至2020年上半年，深圳全市累計(jì)供應(yīng)各類保障性住房和政策性住房約為50.63萬(wàn)套。按照2019年常住人口1343.88萬(wàn)人計(jì)算，深圳住房保有率約為11%，低于國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃常住人口住房保障率為23%的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)低于新加坡的82%。

世聯(lián)行表示，總體上，由于前期缺乏統(tǒng)一安全設(shè)計(jì)規(guī)劃導(dǎo)致的居住條件差、配套不足的城中村住房套數(shù)占比接近一半，而居住品質(zhì)較好的商品住房套數(shù)占比不足兩成，政府提供的保障性住房不足一成，住房供給結(jié)構(gòu)失衡。較低的住房保有率，使得住房保障覆蓋面較小，住房保障不充分。

2014年至2019年深圳二手房房?jī)r(jià)上漲幅度120.61%

根據(jù)世聯(lián)評(píng)估監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年12月，深圳單套住房套均成交總額為458萬(wàn)元，而深圳個(gè)人公積金住房貸款最高額度90萬(wàn)元。若按照套均成交總額算，公積金貸款占購(gòu)房額度比重最高僅為19.65%，扣除30%首付，購(gòu)房者仍需從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)借貸近一半的購(gòu)房款。

深圳市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2019年末公積金個(gè)人住房貸款余額1211.6億元，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率為8.43%。

總體上，2014年至2019年深圳二手房房?jī)r(jià)上漲幅度120.61%，同期公積金個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率由27.35%降至8.43%，而2019年北京為29.2%、上海為23.97%、廣州為14.62%、杭州為14.2%。深圳二手房的房?jī)r(jià)逐年上漲，公積金最高個(gè)人住房貸款額度卻無(wú)明顯提升，最終體現(xiàn)在公積金個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率顯著下降，購(gòu)房支持力度明顯降低。

根據(jù)世聯(lián)評(píng)估監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2020年6月，相對(duì)于2013年1月，深圳二手房成交參考均價(jià)每平方米上漲42044元，上漲幅度達(dá)208.94%。在深圳存量住宅市場(chǎng)上，自2019年6月以來(lái)，更是實(shí)現(xiàn)13個(gè)月連漲。

在房?jī)r(jià)收入比方面，2020年6月深圳住房房?jī)r(jià)收入比為28.3，高于北京、上海、廣州、杭州等城市，長(zhǎng)期位于全國(guó)前三位。在租售比方面，2020年6月深圳住房租售比為1:668，略低于上海、杭州，高于北京、廣州。

責(zé)任編輯：劉秀浩

校對(duì)：張亮亮

來(lái)源：澎湃新聞