富力清倉(cāng)綜合物流園回籠資金前11月僅完成年初銷售目標(biāo)的75%

來源：智能家居時(shí)間：2021-12-10 18:40

出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/郝顯

12月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布11月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，前11個(gè)月公司實(shí)現(xiàn)銷售額1121.7億元，銷售面積881.51萬平方米。和上年同期相比，銷售額減少4%，銷售面積減少11%。

同時(shí)，富力地產(chǎn)發(fā)布了出售資產(chǎn)公告，擬將廣州機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園（以下簡(jiǎn)稱“富力綜合物流園”）30%權(quán)益出售給黑石。扣除稅項(xiàng)及其他成本和費(fèi)用后，富力地產(chǎn)將獲得12.63億元的現(xiàn)金。

在2020年年報(bào)以及今年年初業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層均提出了“加快資產(chǎn)出售”的目標(biāo)，寄希望于通過出售資產(chǎn)回籠資金，緩解目前的償債壓力。

從截至上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，富力面臨的壓力仍不小，三條紅線全觸線，現(xiàn)金短債比僅為0.55。

富力清空綜合物流園股權(quán)回籠資金

富力地產(chǎn)在公告中稱，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額將用于降低負(fù)債水平及用作集團(tuán)一般運(yùn)營(yíng)資金，償還近期到期債務(wù)，包括離岸優(yōu)先票據(jù)。

這是2020年四季度富力地產(chǎn)將富力綜合物流園70%出售黑石之后，再次賣出剩余股權(quán)。交易完成后，富力地產(chǎn)將全部清空富力綜合物流園的股權(quán)。通過兩次出售，富力地產(chǎn)總共收回超53億元的資金。

富力綜合物流園位于廣州市花都區(qū)華東縣，占地1470畝，計(jì)劃總建面超過120萬平方米。該物流園被富力稱作工業(yè)地產(chǎn)板塊的開山之作，已經(jīng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)了10多年，從某種程度上說，是富力工業(yè)地產(chǎn)板塊的標(biāo)志性項(xiàng)目。對(duì)如此重要項(xiàng)目的出售反映了富力回籠資金的迫切需求。

賣資產(chǎn)降負(fù)債已成為富力地產(chǎn)的重要工作，在今年3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾表示，如果價(jià)格合適還將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的寫字樓、商場(chǎng)、酒店。

2020年富力除了賣掉綜合物流園70%股權(quán)，還出售了廣州寫字樓物業(yè)。今年9月份，楊國(guó)強(qiáng)家族控制的碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以不超過100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)擁有的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

根據(jù)富力物業(yè)此前在港交所披露的招股書，富力地產(chǎn)控制人李思廉、張力分別持有其46.477%、46.477%的股份。在這次交易公告發(fā)布后，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，主要股東可能為公司提供80億港元的財(cái)務(wù)支持，以改善公司的流動(dòng)資金及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

富力當(dāng)前面臨的負(fù)債壓力仍很大。

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，截至今年上半年，富力地產(chǎn)有息負(fù)債總額為1471.22億元，其中短期借款為556.77億元，占比為38%，而公司賬面的現(xiàn)金為127.64億元，面臨較大的償債壓力。根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，明年富力將有超150億元的境內(nèi)外債到期。

上半年富力地產(chǎn)有息負(fù)債總額從2020年底的1636.64億元降至1471.22億元，減少了165.42億元。但是截至上半年末，其凈負(fù)債率為123.50%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.90%，現(xiàn)金短債比0.55，三條紅線指標(biāo)仍不達(dá)標(biāo)。

10月標(biāo)普將富力地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)從“B”降至B-，展望為負(fù)面，標(biāo)普認(rèn)為富力地產(chǎn)銷售放緩導(dǎo)致流動(dòng)性受限，在未來12個(gè)月內(nèi)，富力地產(chǎn)債務(wù)償付方面存在較大壓力，并且在資產(chǎn)處置方面缺乏進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

銷售增速不及年初預(yù)期償債壓力仍大

目前來看，富力處置資產(chǎn)的進(jìn)度仍舊偏慢，年初管理層稱擬出售的資產(chǎn)包括現(xiàn)有的寫字樓、商場(chǎng)、酒店，2020年年報(bào)中也稱要“加快資產(chǎn)出售”，但是迄今為止，今年被賣掉的僅有綜合物流園和大股東自己的物業(yè)管理資產(chǎn)。

一直拖累公司業(yè)績(jī)的酒店出售也沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。2017年富力地產(chǎn)以199億接下萬達(dá)77家城市酒店，一躍成為全球最大的豪華酒店集團(tuán)。但是，近幾年酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損，從2018年到2021年上半年，酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)（不包括重新估值）分別錄得-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-5.47億元，成為不小的拖累。

今年前11個(gè)月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額1121.7億元，銷售面積881.51萬平方米。和上年同期相比，銷售額減少4%，銷售面積減少11%。

在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層制定的年度銷售目標(biāo)為1500億元，前11個(gè)月完成了目標(biāo)的75%，去化速度距離管理層年初的預(yù)期有較大差距。

今年上半年公司銷售額增長(zhǎng)18%，對(duì)比下來下半年銷售增速顯著下滑，當(dāng)然上半年增速高有去年低基數(shù)的因素，但進(jìn)入下半年以來，整個(gè)房地產(chǎn)銷售遇冷也是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額同比減少了39%，接近4成。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，雖然政策調(diào)整預(yù)期增強(qiáng)，但是市場(chǎng)下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，因此未來幾個(gè)月地產(chǎn)行業(yè)的銷售仍不樂觀。

而且富力地產(chǎn)相比同行，回款率本身就不算高，疊加銷售額增速不及預(yù)期，又加劇了資金壓力。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年有37家房企披露過回款率數(shù)據(jù)，回款率中位數(shù)為88%，平均數(shù)為87%，而富力地產(chǎn)2019年回款率為70%，2020年升至78%，在披露該數(shù)據(jù)的房企中比較低。

今年以來，富力的拿地幾乎已經(jīng)停止，上半年僅新增4個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益投資金額19.5億元，投銷比低至4%。

（責(zé)任編輯：張泓楊）