房價拐點下住房調(diào)控要突出“因城施策”

來源：智能家居時間：2021-11-11 12:20

新房和二手房房價普跌

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70大中城市房價數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，新房和二手房房價“雙降”。其中，新房價格指數(shù)當月環(huán)比為-0.1%，較8月回落0.3個百分點，這是自2015年4月以來新房價格首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。二手房價格指數(shù)較上月下跌0.2%，這是二手房價在連續(xù)17個月上漲基礎(chǔ)上，繼8月份持平后，首次出現(xiàn)下跌。房價下跌城市的數(shù)量進一步擴大。9月新房房價下跌城市數(shù)量為36個，較上月增加16個；二手房價下跌城市數(shù)量為52個，較8月增加18個城市，較上半年增加36個。

三線城市新房率先下跌。9月一線城市和二線城市新房房價與上個月持平，三線城市新房房價較上個月下降0.2%，房價開始由增轉(zhuǎn)負。一線城市二手房價跌幅最大。9月一線城市二手房價環(huán)比為-0.4%，較上個月大幅下降0.6個百分點，這是自2019年3月以來一線城市二手房價格首次下跌。二線城市和三線城市二手房房價環(huán)比較上個月小幅下降0.1個百分點至-0.1%和-0.2%。其中，三線城市二手房價已經(jīng)連續(xù)三個月下跌。

本輪房價下降的主要原因是融資環(huán)境收緊

隨著央行、監(jiān)管機構(gòu)和地方政府對房地產(chǎn)市場融資、購買行為調(diào)控趨嚴，房企和居民部分信貸融資增速逐步放緩。從房企的角度看，受“三道紅線”、“貸款兩集中”等政策的影響，房企融資越來越難，從而導(dǎo)致房企資金來源更加依賴于銷售回款，“降價促銷”成為部分房企在當下環(huán)境的銷售策略之一。房企開發(fā)貸增速持續(xù)回落。最新公布的央行三季度報告顯示，截止2021年9月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.16萬億，同比增長0.02%，增速較上個季度末回落2.8個百分點，較上年末回落6.1個百分點。與此同時，房企的表外融資也不容易樂觀。截止10月底，房企累計發(fā)行內(nèi)地信用債5428億，累計同比下降至-5.75%，當月發(fā)行182億，當月同比連續(xù)下滑5個月至-55.87%；房企累計發(fā)行海外債485.26億，較去年同期下降16.3%；股權(quán)融資僅為1.5億元，而去年同期這一數(shù)值為120.21億元，房企融資環(huán)境偏緊。從居民的角度看，個人住房按揭貸款增速持續(xù)放緩、房貸利率不斷上調(diào)，以及地方政府限購政策的實施等多方面因素有效地抑制了部分居民短期內(nèi)的購房需求。截止2021年三季度末，個人住房貸款余額為37.37萬億元，同比增長11.3%，增速較2021年6月底回落1.7個百分點，較去年年末下降2.8個百分點；相應(yīng)地，三季度末全國商品房銷售面積為13.03億平方米，累計同比增長11.3%，增速較3月底的63.8%大幅回落逾57.5個百分點。

房地產(chǎn)調(diào)控需要堅持“因城施策”

房地產(chǎn)調(diào)控既要防范過熱，也要防范過冷。3月政府工作報告提出房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，因此，要避免房價出現(xiàn)大幅上漲或快速下跌的局面。一方面，房價的大幅上漲會增加居民購房負擔，抑制居民消費，擴大收入差距，不利于共同富裕。另一方面，房價快速下跌同樣不利經(jīng)濟穩(wěn)定增長，房價下跌造成房地產(chǎn)投資意愿下降，導(dǎo)致相關(guān)投資、消費領(lǐng)域受到負面沖擊，地方財政收入下降，地方經(jīng)濟受到影響。因此，保持房價增速在合理穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)尤為重要。

2020年，我國房價出現(xiàn)了新一輪的上漲趨勢，在“房住不炒”的基調(diào)下，截止今年9月份，全國樓市調(diào)控次數(shù)已達482次。調(diào)控內(nèi)容集中在收緊住房金融、限制購房行為等方面。整體上，雖然通過控制信貸投放、上調(diào)貸款利率可以有效地抑制居民的短期內(nèi)的住房需求，遏止房價快速上漲的勢頭。但對于人口流失嚴重的地區(qū)或城市而言，比如東北地區(qū)、三四線城市，這種調(diào)控措施則進一步加劇了本就缺乏購房需求的房地產(chǎn)市場的供求矛盾，樓市下行壓力較大，與“穩(wěn)房價”的目標背離。對于人口流入較多的一線或強二線城市而言，仍需要通過增加住房供給來平抑或解決長期住房供不應(yīng)求的問題。

維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

多地出臺新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。面對今年“金九銀十”接連失約，居民需求被快速抑制，房地產(chǎn)開發(fā)貸增速持續(xù)回落，市場悲觀情緒蔓延，樓市在短期內(nèi)面臨較大的下行壓力，央行和地方政府逐漸出臺多項舉措以穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。9月底央行在2021年第三季度例會中時隔多年后首次提到要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益；隨后國務(wù)院高層也強調(diào)房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足。地方層面，哈爾濱、長春、岳陽等地方政府調(diào)整樓市調(diào)控政策，包括發(fā)放購房補貼、提高提高公積金貸款額度、出臺“限跌令”等。下個階段，預(yù)計各地政府將在“房住不炒”總基調(diào)下“因城施策”，穩(wěn)定市場預(yù)期、規(guī)范市場秩序，部分城市房貸利率、放款周期等信貸政策或有所改善，短期被抑制的住房需求有望重新釋放。對于住房需求本就旺盛的一線城市，此輪房價跌幅或許有限，不過，仍需要指出的是，當?shù)卣谡{(diào)控時應(yīng)保持按揭貸款穩(wěn)定釋放，嚴格執(zhí)行“三線四檔”和房貸集中度要求，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，預(yù)防房價再次出現(xiàn)大幅回升。