遲來的頓悟！萬科終于要打包“物業(yè)+科技”板塊，拆分萬物云赴港上市了

來源：智能家居時間：2021-11-06 20:10

　　來源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

　　作者丨翁榕濤

　　編輯丨朱益民

　　圖源丨圖蟲

　　在物管行業(yè)規(guī)模前十的龍頭企業(yè)當(dāng)中，僅有萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）尚未登陸資本市場，也因此一直以來，業(yè)界對其上市猜想不絕于耳。

　　11月5日，萬科A（000002.SZ）公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市。

　　此項議案已通過董事會審議，董事會認為萬物云境外上市后將會為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運作空間，有力促進公司整體戰(zhàn)略升級與可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)了解，2020年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目。萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權(quán)。2020年度萬科按權(quán)益享有的萬物云歸屬于母公司凈利潤占公司合并報表凈利潤的2.15%，按萬科2020年凈利潤415.15億元計算，萬物云為母公司貢獻了凈利潤約8.93億元。

　　多次否認上市傳聞，如今時機成熟了？

　　萬物云此前曾多次被傳上市，但萬科方面始終否認這一消息。

　　今年4月28日，市場曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元。隨后，萬郁亮在6月召開的2020年股東大會上回應(yīng)表示，“萬科物業(yè)”服務(wù)業(yè)務(wù)一定會上市，但目前無明確時間計劃。

　　“地產(chǎn)科技”是近年萬科屢次提及的關(guān)鍵詞，與其他頭部房企跨界機器人、新能源造車相比，萬科的科技發(fā)展戰(zhàn)略顯得跨度更小，更為謹慎一些。

　　2020年10月，萬科物業(yè)正式改名為萬物云。此前，萬物云CEO朱保全及萬科董事會主席郁亮曾強調(diào)，萬物云不以物業(yè)公司的概念上市。外界有分析稱，萬物云意欲對標(biāo)貝殼系，定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商。

　　一個顯而易見的邏輯是，互聯(lián)網(wǎng)科技公司的二級市場估值高于傳統(tǒng)物業(yè)股。

　　截至目前，萬物云旗下有萬科物業(yè)、萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大業(yè)務(wù)板塊，而其中的萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城則被稱為萬物云的“三駕馬車”。

　　朱保全認為，預(yù)計萬物云在2021全年的收入達250億元。在增長規(guī)模方面，萬科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)、萬物梁行增速保持在30%-60%、萬物云城增速大于60%，三者定位分別為居民首選的物業(yè)管家、企業(yè)首選的物業(yè)管家、政府首選的物業(yè)管家。

　　萬物云若要對標(biāo)貝殼系，核心邏輯就是利用長期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開放式賦能平臺，與其他物管企業(yè)由過去的競爭對手關(guān)系轉(zhuǎn)為合作伙伴關(guān)系。

　　從傳統(tǒng)物業(yè)公司，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榛ヂ?lián)網(wǎng)科技平臺，打包“物業(yè)+科技”板塊上市，這或許是萬科認為的時機成熟之處。

　　行業(yè)維艱，萬科再造

　　在地產(chǎn)行業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的階段，物業(yè)資產(chǎn)也是很多地產(chǎn)公司唯一拿得出手的資產(chǎn)，不少地產(chǎn)公司當(dāng)下都在出售物業(yè)資產(chǎn)回收現(xiàn)金流。

　　11月1日，首創(chuàng)置業(yè)有限公司(下稱“首創(chuàng)置業(yè)”)擬掛牌出售旗下物業(yè)公司首置物業(yè)100%的股權(quán)，以及首萬譽業(yè)51%的股權(quán)。此前，另一頭部地產(chǎn)公司計劃200億港元轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)公司50.1%股權(quán)予合生創(chuàng)展，不過最終沒有成行。

　　物管行業(yè)得益于輕資產(chǎn)模式，相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的ROE，通過新冠疫情印證具有抗周期性，跨行業(yè)合作下科技賦能，增值服務(wù)支持著成長空間，這些優(yōu)勢在資本市場具有較好的吸引力和估值基礎(chǔ)。

　　正是因為諸多優(yōu)勢，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的估值一直大大高于地產(chǎn)公司，而直接的結(jié)果就是不少上市物業(yè)公司的市值高于其母公司。

　　比如，碧桂園服務(wù)當(dāng)前的總市值為1771.59億元，對應(yīng)PE為42倍，而其母公司碧桂園目前的市值為1539.88億元，對應(yīng)的PE為3.57倍。

　　顯而易見，萬物云上市，也能讓萬科這塊業(yè)務(wù)快速實現(xiàn)價值釋放。萬科在公告中就坦言，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢，同時符合公司股東的整體利益。

　　萬物云成功上市，對標(biāo)碧桂園服務(wù)，估值上再造一個萬科并非沒有可能。不過，也要注意到隨著近期國際形勢和國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境影響，目前物業(yè)股估值有所下滑，市場信心不足。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，51家在港上市物企平均市盈率為25.04倍，對比2021年6月30日34倍均值整體市盈率估值明顯回落。

　　一方面，是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛分拆物業(yè)公司赴港上市，另一方面，隨著數(shù)量大大增加，港股資本市場對于物業(yè)股的追捧也不如過去兩年。

　　目前物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展模式大多比較雷同，面臨著劇烈的市場競爭，普遍依靠規(guī)模擴張來提升自身優(yōu)勢，在規(guī)模紅利期之后，物業(yè)公司需要探索智能社區(qū)、增值服務(wù)領(lǐng)域的新突破口。

　　我愛我家(000560,股吧)控股研究院院長蔡宗翰向記者分析，“現(xiàn)今物業(yè)公司未來的估值都來自于在管面積和未來新增面積的來源都是首次物業(yè)管理合同，但當(dāng)首期物業(yè)管理合同到期后，能否續(xù)簽，是否會無序擴張后，管理能力不能滿足要求，導(dǎo)致在管面積急劇縮小，管理社區(qū)的業(yè)主會更有發(fā)言權(quán)，所以如何把服務(wù)貫徹全服務(wù)鏈條、打通服務(wù)商之間資源整合問題、讓業(yè)主資產(chǎn)保值增值，形成延續(xù)合同這個才是物業(yè)公司的存續(xù)和資本方關(guān)注焦點?！?

　　目前對于萬物云而言是否上市良機，還有待資本市場驗證。