洪灝：房地產(chǎn)探底，股市向上

來源：智能家居時間：2021-11-05 10:00

　　10月29日，“2021年四季度資管人沙龍暨蘇寧金融研究院六周年論壇”在上海舉行，超百位銀行、券商、資管等行業(yè)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、專家學(xué)者齊聚一堂，探討四季度經(jīng)濟(jì)走勢與銀行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。交銀國際董事總經(jīng)理、首席策略師洪灝出席并發(fā)表主旨演講。

　　以下為洪灝的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　最近股票市場的變化與中國房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)的債務(wù)問題不斷地困擾市場。當(dāng)前，國內(nèi)面臨的通脹壓力較大，限制了央行的操作空間。

　　我們當(dāng)前遇到的房地產(chǎn)相關(guān)問題，很可能與以前不一樣。我們先看市場的情況，考量幾個指標(biāo)，尤其是中國市場的隱含波動率。今年2月份，雖然股市隱含波動率有上升，但是它上升的幅度并沒有我們想象那么大。前幾次能觀察到的劇烈飆升的時點(diǎn)，一個是去年疫情爆發(fā)的時候，一個是2015年泡沫破裂的時候，以及2012年。

　　最近恒大受到監(jiān)管指引后，整個高收益?zhèn)袌鲩_始穩(wěn)定，同時一些海外的資金快速進(jìn)入中國高收益?zhèn)?，股市的反?yīng)也比以前幾次市場波動小，可見比我們想象的要好。

　　我們再觀察房地產(chǎn)指數(shù)，其中包含了恒大、佳兆業(yè)、碧桂園等，這些是在香港上市的中資房地產(chǎn)公司。比較房地產(chǎn)指數(shù)回報(bào)率和中國高收益?zhèn)那闆r，可以發(fā)現(xiàn)，最近這一兩個月，高收益?zhèn)驹谥暗牡忘c(diǎn)企穩(wěn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目有所展開，這說明市場對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管有一定的期望，在危機(jī)的時候，監(jiān)管會出手救助。近期，佳兆業(yè)的兩個合作公司開始出售，可見中國房地產(chǎn)商開始自救，這可能也是讓市場平靜的部分原因。

　　當(dāng)前，市場已經(jīng)到了低點(diǎn)，股市開始平穩(wěn)運(yùn)行。下面，我們看下整體宏觀的情況，我們考量為什么房地產(chǎn)這次的情況會和歷史上的不一樣?；仡欉^去20年里，在中國城鎮(zhèn)化過程中，在中國的各大城市投資房地產(chǎn)，項(xiàng)目能夠產(chǎn)生的回報(bào)率。我們把過去20年分成2000年到2009年、2010年中國進(jìn)入拐點(diǎn)以后到去年的兩個10年的情況。各個城市整體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率出現(xiàn)下降，第一個十年平均一個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目平均收益是30-40%，非常高。第二個十年，整體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率不到10%，其中一線城市房地產(chǎn)投資回報(bào)率還是非常高，這也解釋了為什么一線城市優(yōu)于低線城市，越往內(nèi)陸的情況越明顯。

　　在過去20年，前十年房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率非常高，過去10年開始急劇下行。需要思考的是，為什么過去幾年很多國內(nèi)房地產(chǎn)商到海外融資？因?yàn)轫?xiàng)目資金成本在10%左右，除了一線城市還有正回報(bào)外，其他很多項(xiàng)目無法覆蓋成本，這也就是為什么現(xiàn)在房地產(chǎn)的融資都在下降的原因。

　　中國房地產(chǎn)的前十年資產(chǎn)回報(bào)率非常高，遠(yuǎn)高于資金成本，10%左右的資金成本對房地產(chǎn)來說沒有什么問題。但是在第二個十年，如果再加杠桿，投資回報(bào)率就是負(fù)的，這是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)遇到的困難和挑戰(zhàn)。

　　前文分析了過去20年房地產(chǎn)市場的情況。下面我們對中國各大城市進(jìn)行進(jìn)一步分析，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)和收入數(shù)據(jù)，都有詳細(xì)的資料。

　　首先，我們做了人口結(jié)構(gòu)變化的分析。我們先用35-55歲的人口數(shù)量，比上25-34歲的人口數(shù)量，將這個比值作為考量適齡買房人群的比例指標(biāo)，因?yàn)?5-55歲是購房的黃金時期，這年齡段有足夠的收入，支持房貸，55歲以上借錢買房的壓力很大，而25-34歲之間還需要攢錢買房。然后將這個比值與房價運(yùn)行情況進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)：購房人群比例高低和房價指數(shù)運(yùn)行基本是息息相關(guān)的。

　　同時，我們發(fā)現(xiàn)2025年-2035年之間，中國適齡購房人群比例會達(dá)到高峰。正因?yàn)榇耍績r將會發(fā)生變化，但是并不能扭轉(zhuǎn)人口變少的趨勢。

　　做資產(chǎn)配置需要五到七年的長期視野，因?yàn)槠吣晔且粋€中周期，綜合來看，現(xiàn)在如果在房地產(chǎn)有過高的配置，未來七到十年會很難受。

　　中國家庭當(dāng)前在房地產(chǎn)的配置比例達(dá)到70%，如果人口結(jié)構(gòu)和房價運(yùn)行規(guī)律仍然有效的話，房價增速會在2025年甚至更早進(jìn)入高點(diǎn)，然后開始下行。如果家庭資產(chǎn)過多地配置在房地產(chǎn)肯定不行，需要把家庭房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)出來，投到別的資產(chǎn)里面去。

　　中國居民住宅規(guī)模在400萬億左右，股票市場規(guī)模在100萬億左右，債券市場在100萬億左右，房地產(chǎn)可流入其他資產(chǎn)的資金規(guī)?？臻g較大。而房地產(chǎn)資金流出并不意味著房價會崩塌，例如2014年-2015年，房地產(chǎn)價格不僅沒有上漲，甚至略微下降，但是股票市場卻突飛猛進(jìn)。

　　最后，對比一下中美的股市，正如上文所述，中國房地產(chǎn)配置比例非常高，比美國高一倍、比日本高三倍，因此展望未來，中國股市的潛力遠(yuǎn)大于其他國家的股市。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）