樂居財經(jīng) 楊宏彬 發(fā)自大連

一個月前，王健林按下了珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“珠海萬達(dá)商管”）上市進(jìn)程的加速鍵，公司正式提交境外IPO申請材料。而在這之前，網(wǎng)上有消息稱，珠海萬達(dá)商管正在進(jìn)行Pre-IPO融資，金額達(dá)200億元。

而實際上，珠海萬達(dá)商管完成的融資，比網(wǎng)傳的要多得多。

9月16日，據(jù)公開報道，珠海萬達(dá)商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國今年最大規(guī)模的上市前融資之一。

該筆融資由亞洲知名的多元化投資管理集團(tuán)太盟投資集團(tuán)(PAG)領(lǐng)投，共28億美元，包括19億美元的股權(quán)投資，以及9.33億元的銀團(tuán)貸款。

其余的投資者中，除了騰訊 (0700.HK)、螞蟻集團(tuán)以及中信資本等互聯(lián)網(wǎng)及金融巨頭外，也有萬達(dá)的同行，地產(chǎn)龍頭碧桂園。

坊間傳聞，碧桂園在珠海萬達(dá)商管Pre-IPO中的投資額達(dá)15億美元，折合將近100億元人民幣。樂居財經(jīng)從接近珠海萬達(dá)商管的人士了解到，“碧桂園戰(zhàn)投珠海萬達(dá)商管確實存在，但金額沒那么大”。

回想四年前，王健林決定甩賣資產(chǎn)時，一度有聲音認(rèn)為“屬于萬達(dá)的時代過去了”，現(xiàn)如今，珠海萬達(dá)商管以新的面貌再次站到臺前，外界意識到，萬達(dá)商管的新時代要來了。

而碧桂園，無疑成為了珠海萬達(dá)商管站到臺前強有力的推手之一。

萬達(dá)老拍檔

實際上，萬達(dá)與碧桂園在業(yè)務(wù)上一直非常“合拍”。就在年初，雙方還牽手于佛山市順德區(qū)陳村站TOD綜合開發(fā)項目，投資超100億元。

據(jù)了解，該項目是政企合作開發(fā)的"灣區(qū)樞紐·科技順德" 標(biāo)志性項目，由碧桂園集團(tuán)、廣東順控鐵路投資開發(fā)有限公司、香港鐵路有限公司聯(lián)手打造。項目整體規(guī)模約60萬平方米、涵蓋2棟公寓式酒店、8棟住宅、以及底層商業(yè)、大型購物中心等。

碧桂園引入萬達(dá)，實際上是引入了萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式。未來項目的購物中心部分，計劃落地為三龍匯·萬達(dá)廣場。

再把時間線拉長，便可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園與萬達(dá)之間的合作，早已形成一種互補的關(guān)系。

2016年，汕尾市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與萬達(dá)集團(tuán)舉行合作簽約儀式，兩家企業(yè)將在汕尾聯(lián)合開發(fā)商業(yè)項目“萬達(dá)商業(yè)廣場”。擬將項目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的大型地標(biāo)性商業(yè)綜合體。

碧桂園在助力萬達(dá)商管，也是在為自己開路。萬達(dá)是中國最大的全國性連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，其依靠豐富的商業(yè)資源進(jìn)入了大量的三四線城市，而碧桂園的產(chǎn)品一向以三四線改善型超級大盤為主，配套萬達(dá)廣場或能提升產(chǎn)品附加值。

從行業(yè)來看，在當(dāng)下行業(yè)利潤率及杠桿率持續(xù)下降的背景下，地產(chǎn)商的重資產(chǎn)模式不再是長久發(fā)展之計，房地產(chǎn)企業(yè)都相繼提出“輕資產(chǎn)”發(fā)展模式。

此番珠海萬達(dá)商管沖刺港交所，作為多年合作伙伴的碧桂園毫不吝嗇。不難推測，雙方之后的合作或許會更加緊密。

IPO之路

珠海萬達(dá)商管，是本次沖刺IPO的主體。該公司從成立到正式提交境外IPO申請材料，僅歷時151天。企查查顯示，珠海萬達(dá)商管由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡稱“大連萬達(dá)商管”)持股70.15%，而后者則為大連萬達(dá)集團(tuán)子公司。

股權(quán)穿透后可知，王健林為珠海萬達(dá)商管實際控制人，總股權(quán)比例34.6048%。

在遞交材料前，王健林已經(jīng)為珠海萬達(dá)商管的上市做了一系列的準(zhǔn)備，包括引入珠海國資戰(zhàn)投“染紅”、內(nèi)部的“提純”騰挪以及人員組織的調(diào)整。

3月29日，萬達(dá)商管集團(tuán)就與珠海市政府簽署戰(zhàn)略協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

之后，王健林便開始了資產(chǎn)的挪騰。從3月至5月期間，泉州城東萬達(dá)廣場、北京樂多港萬達(dá)廣場、廣州新塘萬達(dá)廣場等十多家公司的大股東從珠海萬達(dá)商管旗下的“萬達(dá)商管集團(tuán)”變?yōu)椤按筮B萬達(dá)商管”，被移出“珠海萬達(dá)商管”上市體系。

8月初，大連萬達(dá)商管公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，而齊界獲任總裁。

肖廣瑞和齊界，兩人都可稱得上是王健林的得力悍將。齊界與丁本錫一起，被譽為萬達(dá)的兩尊“石佛”。而2001年加入萬達(dá)的肖廣瑞，也見證了萬達(dá)興衰發(fā)展的20年。

對于此次“換將”，有分析人士指出，由于珠海萬達(dá)商管即將作為上市的主體，肖廣瑞不能同時兼任母公司總裁。

根據(jù)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》規(guī)定，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)，不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)領(lǐng)薪。

不難看出，齊界取代肖廣瑞獲任大連萬達(dá)商管總裁，是珠海萬達(dá)商管為達(dá)成上市目標(biāo)，所做必要調(diào)整的重要一步。

近期，王健林又為珠海萬達(dá)商管增厚了資產(chǎn)。9月以來，珠海萬達(dá)商管新增投資宜都萬達(dá)商管等4家公司，注冊資本均為100萬元。據(jù)企查查顯示，目前，珠海萬達(dá)商管直接持股的公司有9家，均為100%持股，控制企業(yè)達(dá)574家。

新資本故事

重回資本市場的時刻，萬達(dá)商管等了六年。

早在2014年，萬達(dá)商業(yè)曾登陸過港交所，當(dāng)時上市不足兩年，王健林就選擇了私有化退市。當(dāng)時，王健林認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)被嚴(yán)重低估，其次他認(rèn)為自己在公司股份占比過高，不符合后續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略。

于是，在2015年，萬達(dá)商業(yè)重新開始申請回歸A股。據(jù)當(dāng)時公告顯示，萬達(dá)商業(yè)擬申請發(fā)行最多3億股A股，預(yù)計募集資金不超過120億元。但重回A股之路，比王健林預(yù)想的時間長了不少。

2017年，由于貸款緊縮及海外資產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)等因素，萬達(dá)遭到了史無前例的“股債雙殺”。為了走出至暗時刻，王健林果斷“割肉”，出售了千億規(guī)模的核心資產(chǎn)，諸如文旅、酒店、海外項目。

不久后，王健林找到了“緩兵之計”。2018年初，萬達(dá)商業(yè)引入騰訊控股、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家投資，合計投資340億元入股萬達(dá)商業(yè)14%股份，萬達(dá)商業(yè)也更名為大連萬達(dá)商管。

此后，萬達(dá)加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路。2019年萬達(dá)年會上，王健林高調(diào)發(fā)言，稱未來大連萬達(dá)商管將不再持有一平米房地產(chǎn)。

卸掉了身上的“重物”后，大連萬達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)，公司的業(yè)績也蒸蒸日上。

今年上半年，大連萬達(dá)商管主營業(yè)務(wù)收入226.86億元，同比增長32.06%，實現(xiàn)歸母凈利潤70.91億元，上漲13.62%。

現(xiàn)如今，經(jīng)過再次“提純”的上市主體珠海萬達(dá)商管，在上市路上受到眾多資本的青睞，相信不久之后，其將在市場上書寫新的資本故事，而在故事中，老伙計碧桂園也許也是主角之一。

本文著作權(quán)歸樂居財經(jīng)所有，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

相關(guān)知識

碧桂園“搶籌”萬達(dá)商管IPO
萬達(dá)商管IPO沖刺，王健林“分封與收權(quán)”合伙人
萬達(dá)、碧桂園強勢布局，未來商管空間有多大？
商管上市“大年”，萬達(dá)商業(yè)下一站港股？
萬達(dá)商管IPO前夜，孫喜雙狂施“吸金大法”
王健林香港敲鐘換“姿勢”，萬達(dá)商管今年能否上市？
【獨家】萬達(dá)商管終獲證監(jiān)會“小路條” 可正式向港交所提交上市申請
萬達(dá)商管為何宣布全面輕資產(chǎn)?
全面輕資產(chǎn)，萬達(dá)商管開啟全新賽道
“股神”龔虹嘉夫婦賣股，泄露了萬達(dá)商管2020年成績單