文丨西部菌

近期以來，又到了房企曬中期成績單的時候。

24日，“宇宙房企”碧桂園發(fā)布了2021年中期業(yè)績報告:

報告期內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3030.9億元，同比增長14%；權(quán)益合同銷售面積約3451萬平方米，同比增長8%，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。 

上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2349.3億元，同比增長27%；毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

27%的營收增長還算亮眼，但除此之外，其他幾項指標(biāo)幾乎是乏善可陳，盈利能力面臨重大考驗。

很顯然，隨著樓市變天、調(diào)控收緊，碧桂園的日子越來越不好過了。

01

2020年碧桂園實現(xiàn)全口徑銷售金額7888億元，同比增長2.24%，位居克而瑞銷售榜首，其中權(quán)益金額為5706.6億元。

今年上半年，權(quán)益銷售額3030.9億元，同比增長14%。對照去年同期的表現(xiàn)，只能說是疫情后的正?；嘏?。

來源：年中報

碧桂園上半年2349.3億元的營收，97%是由物業(yè)銷售貢獻(xiàn)的。

年中報提到，由于交付物業(yè)面積的增加，房地產(chǎn)開發(fā)收入由去年同期的1799.5億元上升到2279億元，同比增長26.6%。

不過，碧桂園上半年雖然營收增長快，增收不增利的特征卻相當(dāng)明顯。來看兩個關(guān)鍵指標(biāo)：

本集團(tuán)凈利潤約為人民幣224.2億元，同比增長2.3%。

本公司股東應(yīng)占核心凈利潤約為人民幣152.2億元，同比增長4.2%。 

對比營收增幅，凈利潤和核心凈利潤的增速，可謂大幅拖后腿。而毛利方面，從去年同期的448.87億元，增長到今年年中的462.84億元，增長也只有3%左右。

去年受疫情影響，包括碧桂園在內(nèi)的幾乎所有房企，上半年的銷售、盈利各項指標(biāo)都受到了較大影響。

以凈利潤為例，碧桂園2020年上半年實現(xiàn)219.26億元，而2019年為230.57億元。

在2020年基數(shù)低的前提下，碧桂園今年上半年凈利潤增長只有2.3%；而224.2億元的總額，還未回歸到2019年的水平，這一成績可以說是不及格的。

而且，回顧近幾年的表現(xiàn)，碧桂園的盈利能力下滑，并不只是疫情才開始的。

2018年到2020年，碧桂園的毛利率分別為27.03%、26.06%、21.8%；對應(yīng)的年度凈利潤率分別為12.81%、12.59%、11.69%，都是一路下降。

02

拋開疫情的因素外，碧桂園盈利能力不斷下滑，其高度下沉的戰(zhàn)略路線和土儲結(jié)構(gòu)，無疑是繞不開的因素。

作為“宇宙房企”，碧桂園的快速壯大，得益于廣大的三四五線城市甚至縣城。這些中小城市數(shù)量龐大，覆蓋的人群廣，購房需求多，能夠撐得起足夠的體量。

來源：碧桂園控股2020年報

2020年，碧桂園權(quán)益合同銷售額按城市類型劃分，位于三四線城市約占54%，位于二線城市的占32%。

而年中報顯示，碧桂園業(yè)務(wù)覆蓋了296個地級行政區(qū)劃，1408個縣。

三四五線城市以及廣大縣城，之前在棚改貨幣化政策下，釋放了大量資金和安置需求，哪怕沒有人口流入，樓市也是火熱異常，碧桂園因此成為最大贏家。

但現(xiàn)在的市場完全變了。

房住不炒，讓一二線城市的漲價空間被鎖死；三四線城市，人口和產(chǎn)業(yè)流出，樓市缺少托底的地基，加上棚改貨幣化步入尾聲，樓市開始全面轉(zhuǎn)冷。

其實相較于那些重倉一二線的房企，選擇下沉到底的碧桂園，面臨的危險是更大的。

因為低線城市的發(fā)展發(fā)力，可能是長期性的，而一二線城市，只要人口持續(xù)流入，基本面就不會太差。

事實上，這從碧桂園的銷售價格走勢，也能夠看出來。2019年，碧桂園平均銷售價格約每平方米人民幣8407元，2020年為7980元，今年上半年為7994元。

樓市轉(zhuǎn)冷之下，低線城市的房子越來越賣不起價，三道紅線等融資監(jiān)管手段，也在倒逼房企加速去化回籠資金。這些因素，無疑會直接影響到碧桂園的盈利能力。

去年年中，碧桂園高管提到，在三四線城市的具體項目選擇上，集團(tuán)會相對慎重。但嘴上這樣說，身體還是很誠實。

去年全年，三四線城市拿地金額占比70.53%，拿地金額占比相比2019年提升12.33%，重倉三四線的意圖還是很明顯。

這也意味著，在接下來三四線城市房地產(chǎn)紅利不斷減弱的背景下，碧桂園未來的規(guī)模增長和盈利能力，還將面臨更大的挑戰(zhàn)。

03

財務(wù)管控方面，今年上半年，碧桂園總借貸下降至約3242.4億元，集團(tuán)可動用現(xiàn)金余額約1862.4億元。

不過，三道紅線依然踩線——資產(chǎn)負(fù)債率從去年的80%，降至了如今的77%，仍然高于70%的紅線標(biāo)準(zhǔn)。

來源：碧桂園控股2020年報

而按照碧桂園在業(yè)績會上的說法，計劃在2023年6月之前實現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。碧桂園給了自己近兩年的時間窗口，足以說明大船轉(zhuǎn)身的困難。

在銷售增速放緩、盈利能力下滑、債務(wù)承壓同時，碧桂園自身似乎也有踩剎車的跡象。

比如拿地金額方面，2020年全年為2092億元，今年上半年為884.3億元，不到去年一半。

另外，2020年年報顯示，碧桂園的員工規(guī)模也在減少，裁員的傳說間接坐實：

截至2020年末，碧桂園共有約93899名全職雇員，同比2019年的10.18萬名，減少了7885名全職雇員。 

隨著行業(yè)生變，房企調(diào)整拿地節(jié)奏，放緩規(guī)模擴(kuò)張步伐，穩(wěn)健經(jīng)營以尋求債務(wù)過關(guān)，完全可以理解。

畢竟，地產(chǎn)存量時代，相較于單純的規(guī)模競爭，經(jīng)營狀況以及品牌品質(zhì)的競爭，重要性在不斷凸顯，它是長期主義致勝的重要因素。

不過，調(diào)整節(jié)奏的碧桂園，在產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)把控上，卻還是問題多多，投訴維權(quán)以及安全事故時有發(fā)生。

比如前不久的華南碧桂園“尸水”事件，引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的維權(quán)抗議，成為一大新聞熱點。

來源：網(wǎng)絡(luò)

此外，有媒體統(tǒng)計，在今年一季度，有多位購房者在領(lǐng)導(dǎo)留言板塊進(jìn)行留言維權(quán)，留言數(shù)量超過50條，涉及房屋質(zhì)量存瑕疵、無法按時交付、房屋漏水等問題。

其實，以碧桂園的規(guī)模體量看，在輿論場上的負(fù)面曝光度高實屬正常。但這也提醒，碧桂園作為行業(yè)龍頭，在輸出產(chǎn)品和服務(wù)時，更得做好品控。

否則，業(yè)績?nèi)娉袎旱谋坦饒@，過去苦心經(jīng)營起來的市場份額，遲早也會在口碑滑坡中，一點點被蠶食掉。

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