?？凇⑷齺喸偌馈跋迌r(jià)令”背后：房?jī)r(jià)連漲14個(gè)月供求階段性失衡

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-08 22:00

財(cái)聯(lián)社（廣州，記者陳業(yè)）訊，海口及三亞近日先后發(fā)文，對(duì)新房備案價(jià)管控措施進(jìn)行升級(jí)。

?？谧钚碌恼咭?guī)定，初次申報(bào)預(yù)、現(xiàn)售的商品住房進(jìn)行銷售價(jià)格備案時(shí)，申報(bào)價(jià)格原則上不超過之前一年內(nèi)同地段、同類型項(xiàng)目網(wǎng)簽價(jià)格。三亞則要求，2021年9月1日前已經(jīng)備案的項(xiàng)目，須將未網(wǎng)簽房源重新進(jìn)行價(jià)格備案，整體備案均價(jià)不得超過該項(xiàng)目近期網(wǎng)簽價(jià)格。

海南省房協(xié)執(zhí)行秘書長(zhǎng)王路對(duì)記者表示，?？诩叭齺喸俅伟l(fā)文對(duì)新房備案價(jià)進(jìn)行管控，主要原因是兩地新房?jī)r(jià)格已連續(xù)14個(gè)月上漲。而價(jià)格持續(xù)上漲的背后，是海口及三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)階段性失衡。

宅地供應(yīng)及樓市庫(kù)存不足

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，?？?、三亞的新房和二手房?jī)r(jià)格連漲14個(gè)月。其中，7月份海口新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均居70城之首，領(lǐng)漲全國(guó)樓市。

就房?jī)r(jià)不斷走高，王路指出，這與需求的變化有關(guān)，“去年6月1日海南正式開啟自貿(mào)港建設(shè)后，市場(chǎng)對(duì)海南認(rèn)知度和預(yù)期很高?，F(xiàn)在人才落戶海南案例增多，加之本地剛需、改善性需求，市場(chǎng)需求規(guī)模逐漸擴(kuò)大?！?/p>

需求增加的同時(shí)，海南的宅地供應(yīng)及商品房庫(kù)存卻并非很充足。

據(jù)悉，從2018年海南全域?qū)嵤┫拶?gòu)開始，海南住宅用地市場(chǎng)供應(yīng)呈逐年下降趨勢(shì)。從2020年開始，大量住宅用地開始轉(zhuǎn)化成為安居型商品住房用地，市場(chǎng)化可以供應(yīng)的住宅用地進(jìn)一步減少。另外，自去年3月8日，海南新增住宅用地要求現(xiàn)房銷售，使得新一批項(xiàng)目上市周期向后推遲。

“去年全年海南全省市場(chǎng)化商品住房用地的供應(yīng)規(guī)模，在180萬平方米左右，遠(yuǎn)低于一年正常的網(wǎng)簽備案量。今年初到現(xiàn)在為止，全省住宅供地可建面積也是嚴(yán)重不足的?！蓖趼繁硎尽?/p>

海南中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年?？诔山还?4宗土地，成交土地總占地面積32.83萬平方米，總建筑面積86萬平方米，成交總價(jià)36.23億元，樓面價(jià)4204元/平方米。與2020年同期相比，?？?021年上半年土地成交面積同比下降10%，成交總價(jià)上漲43%，樓面價(jià)上漲59%。

土地供應(yīng)方面，2021年上半年?？诠?yīng)17宗土地，總建筑面積90萬平方米，土地供應(yīng)數(shù)量、面積較2020同期均有所下滑。

王路介紹，自2017、2018年開始，三亞幾乎很少有住宅土地供應(yīng)。這種情況下，正處于銷售和即將推出的項(xiàng)目都為歷史存量地，隨著市場(chǎng)快速去化，庫(kù)存量出現(xiàn)不足。

此外，當(dāng)下海南實(shí)行備案價(jià)一刀切政策，即商品房備案價(jià)不得超過17300元/平方米，降低了房企利潤(rùn)空間，降低了房企拿預(yù)售證的積極性。

值得一提的是，海南實(shí)行備案價(jià)一刀切政策后，曾有開發(fā)商為尋求利潤(rùn)空間，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行加價(jià)捆綁銷售。今年3月，海南省政府發(fā)布相關(guān)文件，進(jìn)一步深化整頓購(gòu)房秩序，其中?？趯?duì)開發(fā)企業(yè)加價(jià)捆綁銷售行為重點(diǎn)進(jìn)行了清查。這種背景下，開發(fā)商能夠打擦邊球的概率變低，拿預(yù)售證積極性進(jìn)一步降低。

另?yè)?jù)海南中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年海口成交的14宗地分布于江東新區(qū)和市中心兩個(gè)區(qū)域。其中，市中心成交兩宗商品住宅用地，由中海地產(chǎn)、元壟地產(chǎn)分別以8.95億元、4.14億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)分別為15059元/平方米、13868元/平方米。若以17300元/平方米的備案價(jià)，前述兩項(xiàng)目基本沒有利潤(rùn)空間可言。

開發(fā)商在海南何去何從

一方面是在自貿(mào)港建設(shè)帶動(dòng)下市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，另一方面是限價(jià)政策使得開發(fā)商在海南利潤(rùn)逐漸被壓縮，這種背景下，未來開發(fā)商在海南何去何從成為一個(gè)繞不開的話題。

王路告訴記者，?？?、三亞發(fā)布的最新價(jià)格管控通知，實(shí)際效果可能較有限，更多是一種引導(dǎo)和規(guī)范。在用地指標(biāo)、現(xiàn)房銷售等因素制約下，海南供需不平衡問題短期內(nèi)或難以緩解?！拔磥砗Ｄ蠎?yīng)盡快加大供給，實(shí)行科學(xué)定價(jià)、分區(qū)劃價(jià)，不搞一刀切的限價(jià)政策，再就是加快安居房的上市。”

海南一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來講，未來在海南持續(xù)發(fā)展主要有兩個(gè)路徑，首先是積極參與安居型商品住房建設(shè)，“雖然安居型住房在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、利潤(rùn)方面與商品房不太一樣，但卻是海南市場(chǎng)未來重要的供給主體。這對(duì)開發(fā)保持自身在海南的開發(fā)規(guī)模，以及保持團(tuán)隊(duì)正常運(yùn)營(yíng)是有利的，而且安居房限定了銷售對(duì)象，銷售方面壓力較小。”

“其次，可重新考慮在海南的布局策略。對(duì)于仍以住宅開發(fā)為導(dǎo)向的房企，很難在海南獲得持續(xù)規(guī)模化發(fā)展；具有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，及在文旅運(yùn)營(yíng)具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)可在海南進(jìn)行中長(zhǎng)期布局。海南更像是一個(gè)新興業(yè)務(wù)的實(shí)驗(yàn)田，通過嘗試產(chǎn)業(yè)購(gòu)地，也可以進(jìn)入產(chǎn)業(yè)開發(fā)領(lǐng)域?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充稱。

其進(jìn)一步表示，近兩年在海南拿地的企業(yè)，有不少是在住宅開發(fā)領(lǐng)域成本控制能力很強(qiáng)的企業(yè)，還有一些已在商業(yè)綜合體領(lǐng)域具有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力。

實(shí)際上，在海南深度布局的房企，近幾年已在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

以雅居樂為例，自2017海南開始一系列房地產(chǎn)調(diào)控，2019年之后其海南區(qū)域貢獻(xiàn)減少，直接影響了其整體的毛利率。不過，從雅居樂的土儲(chǔ)城市布局調(diào)整來看，其正試圖擺脫對(duì)海南的依賴。

（責(zé)任編輯：李顯杰）