中駿集團(tuán)：“三道紅線”保持綠檔，少數(shù)股東權(quán)益偏高

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-08-31 17:20

出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

8月30日，中駿集團(tuán)舉行2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。上半年，中駿集團(tuán)收入203.9億，同比增長(zhǎng)34.7%；毛利率25.1%，歸母凈利潤(rùn)23.8億，同比增長(zhǎng)12.4%。

2020年中駿集團(tuán)銷(xiāo)售額首次突破千億大關(guān)，上半年，公司銷(xiāo)售額591億，其中二線城市銷(xiāo)售額占比超60%。作為一家“綠檔”房企，中駿集團(tuán)的表外負(fù)債需要重視。2021年6月末，其少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例達(dá)44%，但少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例僅有12%。

銷(xiāo)售額二線占比超60%

2021年上半年，中駿集團(tuán)合同銷(xiāo)售額590.5億，同比增長(zhǎng)47.3%；合同銷(xiāo)售面積371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%；銷(xiāo)售均價(jià)約為1.59萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。

在2020年跨入千億房企陣營(yíng)之后，中駿集團(tuán)將2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)定在了1200億，上半年完成目標(biāo)49%。按這個(gè)節(jié)奏，全年完成1200億的銷(xiāo)售額問(wèn)題不大。

業(yè)績(jī)會(huì)上，中駿集團(tuán)董事局主席兼執(zhí)行政裁黃朝陽(yáng)表示：“我們未來(lái)不會(huì)片面追求規(guī)模增長(zhǎng)，希望是15%到20%的增長(zhǎng)，但是會(huì)更注重權(quán)益的提升，這兩年權(quán)益比例會(huì)提升很多?！?/p>

按城市級(jí)別劃分，中駿的銷(xiāo)售額主要集中在二線城市。2021年上半年，二線城市銷(xiāo)售額為355.4億，占比60.2%，銷(xiāo)售均價(jià)約為2.13萬(wàn)元/平方米；三線城市銷(xiāo)售額190.9億，占比32.3%，銷(xiāo)售均價(jià)約為1.01萬(wàn)元/平方米；一線城市銷(xiāo)售額44.2億，占比7.5%，銷(xiāo)售均價(jià)3.11萬(wàn)元/平方米。

從城市分布來(lái)看，廈門(mén)表現(xiàn)突然，2021年上半年銷(xiāo)售額達(dá)154.1億，占比26.1%，是眾多城市中唯一一個(gè)銷(xiāo)售占比超10%的城市。其次，蘇州、昆明、泉州的銷(xiāo)售占比均超過(guò)了5%，分別為6.1%、5.8%、5.3%。此外，北京和上海兩個(gè)一線城市的銷(xiāo)售占比分別為4.0%和3.5%。

截至2021年6月末，中駿集團(tuán)土地儲(chǔ)備3967萬(wàn)平方米，可售貨值4300億元，新增建筑物面積557萬(wàn)平方米，新增貨值為810億。

毛利率小幅下滑將至25%

2021年上半年，中駿集團(tuán)收入203.9億，同比增長(zhǎng)34.7%。中駿集團(tuán)收入由4部分構(gòu)成，分別是物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)管理、租金收入和項(xiàng)目管理收入。

上半年，中駿集團(tuán)物業(yè)銷(xiāo)售收入197.1億，同比增長(zhǎng)34.2%，占比96.7%；物業(yè)管理收入4.3億，同比增長(zhǎng)82.4%；租金收入2.1億，同比增長(zhǎng)34.1%；項(xiàng)目管理收入0.46億，同比下降24.5%。

物業(yè)銷(xiāo)售中，從城市分布來(lái)看，蘇州貢獻(xiàn)最大為14%，其次是重慶、徐州及麗水均為12%。從城市分布看，一二線城市占比37%，三四線城市63%。

2021年上半年，中駿集團(tuán)毛利率25.1%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，下降的主要原因是限價(jià)政策影響項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)及地價(jià)成本上升所致。中駿集團(tuán)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權(quán)表示，“現(xiàn)在整體已售未結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大體應(yīng)該是22%，所以全年毛利率應(yīng)該會(huì)維持在20%到25%之間。”

2017年，中駿集團(tuán)確立“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，以住宅為主體同時(shí)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓。黃朝陽(yáng)曾為中駿定下2025年100座購(gòu)物中心的目標(biāo)。截至2021年6月末，中駿集團(tuán)目前在全國(guó)布局了38座購(gòu)物中心，“五年百城”計(jì)劃完成率近4成。

中駿集團(tuán)執(zhí)行董事兼副總裁黃倫表示，“今年四季度我們會(huì)有4個(gè)中駿世界城開(kāi)業(yè)，目前的招租率均超過(guò)80%?！?/p>

不過(guò)，2021年上半年，中駿集團(tuán)投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)由4.6億降至2.6億，同比下降44.5%，在利潤(rùn)中占比由18.4%降至9.5%。此外，上半年公司歸母凈利潤(rùn)23.8億，同比增長(zhǎng)12.4%，但要低于34.7%的收入增速。

少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例超40%

債務(wù)方面，2021年6月末，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，凈負(fù)債率77.9%，現(xiàn)金短債比為1.2倍，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，為“綠檔”房企。

2021年6月末，中駿集團(tuán)有息負(fù)債總額為505.5億，其中短期有息負(fù)債為124.6億，較2020年末下降13.8億。但期末，中駿集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為153.1億，較2020年末下降31.1億。

2021上半年，中駿集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本為6.3%。5月，穆迪將中駿集團(tuán)的展望從“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”。同時(shí)，還確認(rèn)了中駿集團(tuán)控股的企業(yè)家族評(píng)級(jí)為“B1”和其高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)為“B2”。

盡管中駿集團(tuán)為“綠檔”房企，但還應(yīng)該注意公司的少數(shù)股東情況。2021年6月末，中駿集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益174.6億，占凈資產(chǎn)比例為44%，較2020年6月末提高6個(gè)百分點(diǎn)，較2020年末下降2個(gè)百分點(diǎn)。但需要注意的是，2017年末，中駿集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例僅有25%。

而2021年上半年，中駿集團(tuán)少數(shù)股東損益3.3億，同比下降16.9%，占凈利潤(rùn)比例為12.3%。中駿集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益/凈資產(chǎn)與少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)的差值約為32%，其少數(shù)股東并未獲得與權(quán)益相匹配的利潤(rùn)。少數(shù)股東權(quán)益所涉及的表外負(fù)債仍需要中駿集團(tuán)重視。（完）

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（責(zé)任編輯：李顯杰）