廣東省統(tǒng)計局:深圳房價上漲過快,居民收入跟不上房價漲幅

來源：智能家居時間：2020-05-18 11:44

近日，廣東省官方報告詳解房地產發(fā)展趨勢，在肯定房地產業(yè)拉動經濟增長的同時，也指出了房地產業(yè)目前面前的房企負債率高、住房價格面臨上漲壓力等問題。

廣東省統(tǒng)計局近期發(fā)布的一份《廣東房地產開發(fā)規(guī)模、結構與效益研究》報告顯示，伴隨著經濟社會的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產逐漸成為經濟增長的引擎和國民經濟的支柱產業(yè)，但在發(fā)展的過程中也存在企業(yè)多，規(guī)模小，經營風險高；企業(yè)負債率過高；土地購置上漲較快，住房價格面臨上漲壓力等問題。

該研究報告利用2018年全國第四次經濟普查數(shù)據(jù)，對廣東房地產開發(fā)投資的規(guī)模、結構和效益進行分析，并對建立房地產發(fā)展長效機制提出相關建議。

2018年廣東房企增加數(shù)量為歷次普查之最

報告顯示，2018年廣東房地產企業(yè)增加的數(shù)量為歷次普查之最。一方面，為進一步規(guī)范房地產市場的發(fā)展，遏制房價過快上漲，各級政府頻繁出臺調控政策，房地產企業(yè)面臨前所未有的壓力與挑戰(zhàn)。另一方面，土拍市場火熱，地王頻現(xiàn)，大量企業(yè)涌入房地產開發(fā)市場。從數(shù)據(jù)看，2018年，廣東房地產企業(yè)資產突破十萬億，單個企業(yè)資產超十億；投資規(guī)模和建設規(guī)模穩(wěn)步擴大，企業(yè)的綜合實力不斷提高。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣東全省房地產開發(fā)經營企業(yè)8721家，比2013年增加2140家，是歷次普查中企業(yè)數(shù)增加最多的一次，平均每年增加428家。截至2018年末，全省房地產業(yè)企業(yè)資產總計111716.01億元，比2013年末增長169.6%，年平均增速21.9%。

廣東房地產開發(fā)建設在快速發(fā)展的同時，也對拉動經濟增長發(fā)揮了重要作用。報告指出，2018年，廣東房地產業(yè)增加值8022.41億元，是2013年的1.91倍，占地區(qū)生產總值的比重為8.2%，比2013年提高1.6個百分點；占第三產業(yè)的比重為15.2%，比2013年提高1.5個百分點。1986-2018年房地產業(yè)對經濟增長的平均貢獻率為5.1%，年均拉動經濟增長0.5個百分點。

房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重也不斷提高，對固定資產投資的貢獻日益凸顯。2013年，廣東房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為28.4%，2018年上升至40.9%。

與此同時，房地產業(yè)的地位和作用也在不斷增強。除大力改善人居條件外，也拓寬就業(yè)渠道，增加地方財力、帶動相關產業(yè)發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣東房地產就業(yè)人員比2013年增加近60萬，達141.47萬人，占就業(yè)人員的比重提高0.8個百分點?？焖侔l(fā)展的房地產在創(chuàng)造大量就業(yè)機會的同時，也為地方的財政作出了巨大的貢獻。2018年，廣東房地產業(yè)稅收收入3406.03億元，占稅收收入的14.4%。

帶動相關產業(yè)發(fā)展方面，房地產業(yè)的快速發(fā)展，不僅帶動冶金、建筑、建材、機械、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展，有力促進金融、商務、交通、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)的綜合發(fā)展，并大力促進居民消費。

房企規(guī)模小負債率高，經營風險高

隨著市場需求的上升，房地產業(yè)豐厚的利潤吸引了眾多的投資者，但同樣也面臨企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，經營風險高的問題。

報告指出，2018年，全省8721家房地產開發(fā)企業(yè)中，完成投資額在10億以上的企業(yè)292家，占全省單位數(shù)的3.3%，合計完成投資5785.33億元，占全省開發(fā)投資的40.1%。開發(fā)投資額5億以上的企業(yè)731家，企業(yè)數(shù)占比為8.4%，完成開發(fā)投資8853.11億元，占全省房地產開發(fā)投資的61.4%。開發(fā)投資在1億以下的企業(yè)3516家，占全部企業(yè)的40.3%。完成投資1131.18億元，僅占開發(fā)投資比重的7.8%。

報告認為，企業(yè)經營規(guī)模較小，如果有效需求不足，資金鏈就會承受壓力，部分中小企業(yè)將面臨無力融資而退出市場的風險。延期交樓、爛尾樓等現(xiàn)象就可能出現(xiàn)，市場不確定因素加大。

與此同時，資產負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要指標，企業(yè)資產負債率的適宜水平是40%-60%。2018年，廣東房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率為79.9%，與2013年基本持平。其中資產負債率超過80%的有4899家，超過100%的有1305家。當前，廣東房地產企業(yè)整體債務水平過高，行業(yè)存在一定的經營風險。

土地購置費上升較快，房價上漲壓力增大

報告指出，2013-2018年，由于廣東房地產銷售市場較為火爆，帶動土地價格不斷上漲，土地購置費占投資比重隨之上升。2018年，廣東房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費4921.64億元，占完成投資比重上升為34.1%。

土地價格的不斷上漲，助推住房價格上漲，對房價調控帶來不小壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計局對70個大中城市住宅銷售價格調查結果顯示，2013-2018年，廣州新建住宅價格指數(shù)同比上年分別上漲9.1%、24.1%、5.5%和2.3%，僅2014年下降4.7%。深圳分別上漲46.8%、23.5%、4.8%。僅2014年下降1.3%，2017年下降2.9%。從房價收入比看，2018年廣州和深圳分別為12.5%和36.3%，北京和上海分別為19.8%和15.8%。由此可見，由于深圳房價上漲過快，而居民收入跟不上房價上漲幅度，購房者的壓力進一步加大，進而帶來一系列社會矛盾。

而企業(yè)資金依賴銀行貸款，信貸風險加大。同時，由于個人按揭貸款屬于銀行對個人的信貸，照此計算企業(yè)資金來源中銀行信貸超過30%。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計，2018年廣東房地產貸款余額合計53380.73億元，占銀行業(yè)各項貸款比重達36.8%。一方面，信貸資金過度集中于房地產業(yè)，一旦出現(xiàn)房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩(wěn)健經營，并有可能給社會穩(wěn)定帶來隱患。另一方面，在信貸資源有限的情況下，房地產業(yè)的“虹吸效應”會對小微企業(yè)、先進制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)等造成擠出效應。而且，在房價“只漲不跌”的預期下，更易滋生投機行為，使資金繼續(xù)“脫實向虛”，流向房地產市場，這無疑不利于新舊動能轉換和供給側結構性改革。

建立健全法律法規(guī)，確保房地產稅征收穩(wěn)步推進

報告也對建立房地產發(fā)展長效機制提出了多項建議。包括建立健全法律法規(guī)，確保房地產稅征收穩(wěn)步推進。一是要在發(fā)揮房地產稅作用的前提下，體現(xiàn)稅收公平，保障政府稅收收入，拓展稅基。在具體征收中，需要將城市范圍內的商品房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等納入征稅范圍；二是要完善稅制結構，實現(xiàn)稅收調節(jié)收入分配的功能。通過適當消減開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅費，重點增加持有環(huán)節(jié)的稅種，改革房地產稅制。

其次，報告建議，完善土地供應，制定結構合理的多元供應模式。要加大土地供應的監(jiān)管力度，探索差異化土地供應方式，使土地供應的優(yōu)化成為房地產長效機制建設的起點。

此外，報告還建議，要改革財政制度，降低政府對土地的依賴；優(yōu)化資源配置，推動資源均等化建設。

來源：澎湃新聞