限購升級、熱盤搖號、稅收調整，最嚴調控能讓東莞樓市降溫嗎？

來源：智能家居時間：2021-08-03 00:20

在出臺多輪調控后，東莞繼續(xù)升級房地產政策。8月2日，東莞八部門聯合發(fā)布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（簡稱《通知》），祭出調控新政 “莞八條”。

此次東莞新政，從土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一系列措施。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，東莞此次完善調控政策，既是堵上政策漏洞的舉措，又是針對可能出現的新情況、新問題而對政策進行前瞻性的儲備和實施。

打擊炒房客，法拍房納入限購、新房限售期“3改5”

去年下半年以來，在東莞房價上漲壓力下，政府部門多次發(fā)文調控樓市。此次東莞新政涉及土地拍賣規(guī)則、企業(yè)拿地資質審查、拿地資金審查、法拍納入限購、個體工商戶停購、新市民限購條件、新房限售、涉房貸集中度管理、稅收調節(jié)、二手房價格指導、熱盤搖號等多個具體內容，堪稱東莞“史上最嚴”樓市調控。

具體來看，根據《通知》，在穩(wěn)控住宅用地出讓價格方面，實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式，結合競保障性住房，研究更多靈活組合的方式，強化房價地價聯動機制；嚴格購地主體資格審查，非房地產開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業(yè)聯合體參加競買的，房地產開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%；建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，競買企業(yè)需說明購地資金來源并承諾為自有資金，相關職能部門可對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業(yè)購地資金依法合規(guī)。

在住房限購方面，東莞將法拍房納入限購政策，并暫停向個體工商戶銷售商品住房。同時，東莞加強對購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品房行為的懲罰，一經查實，5年內禁止購買商品住房。

在李宇嘉看來，法拍房納入限購，暫停向個體工商戶銷售商品住房，均是補上政策漏洞。

前一個政策是重點城市普遍采取的，后一個政策是針對東莞個體工商戶較多、民企數量多的現狀，可能會存在的政策漏洞，進而采取的措施。

在加強房地產稅收監(jiān)管和調節(jié)力度方面，東莞將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，其中，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

李宇嘉表示，“將增值稅免征期從2年調整到了5年，這是熱點城市的普遍做法，也是為了打擊炒房客，鼓勵剛需買房的重要舉措。而熱點樓盤的限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年，目的與上面是相同的?！?/p>

據了解，此次東莞新政加強商品住房銷售監(jiān)管，不僅要建立購房意向登記系統，將商品住房認購環(huán)節(jié)納入監(jiān)管范圍。還要對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求。同時，對意向購房人數超出上市房源套數比例較高的熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年。相關實施細則另行制定。

此外，東莞去年以來，二手房價上漲明顯，多輪調控政策也涉及二手房市場。此次東莞新政，也指出在二手樓盤網簽交易價格常態(tài)化發(fā)布基礎上，加快建立二手住房成交指導價發(fā)布機制，要求各房地產經紀機構和房地產銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導價的掛牌價格。

房價上漲、曾被約談，東莞今年已多次調控樓市

去年以來，受深圳樓市需求外溢、東莞新房供需失衡等影響，東莞房價上漲明顯。去年下半年開始，東莞重拳出擊整治房地產市場亂象、調控地價和房價。緊隨深圳樓市新政“深八條”， 2020年7月25日，東莞十二部門聯合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及加大住宅用地供應、二手房啟動限購、上調限售年限至3年等9個方面內容。

2021年2月27日，東莞加碼樓市調控，七部門聯合發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知（東建〔2021〕6號）》，包括限購年限增加、新落戶者限購、封堵“假離婚”買房、提升二套房首付比例、加強新建商品住房價格指導與監(jiān)管、強化房地聯動調控機制等。

在此后的4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談5個城市政府負責人，其中就包括東莞，并將東莞市列入房地產監(jiān)測重點城市名單。

經過多輪調控，東莞房地產市場有所降溫，但是地價、房價仍存在上漲壓力。以土地市場為例，根據中指數據庫監(jiān)測數據統計，今年1-6月，東莞市累計成交15宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積173.2萬平方米，同比減少56.2%，總出讓金264.7億元，成交樓面價15283元/平方米，平均溢價率34.3%。

出讓宗地數量明顯減少，且推出的住宅用地整體優(yōu)質，房企拍地熱情高漲。為了降溫土地市場，6月10日，東莞市七部門聯合出臺土拍新政，嚴厲禁止“空殼公司”參與土地招拍掛競買。

進入今年下半年，對于房地產調控政策，國家頻頻發(fā)聲，7月22日，中央再次強調“房住不炒”，央行、住建部雙雙發(fā)聲；7月23日，住建部官網信息顯示，住建部等8部門于近日發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》；7月29日，倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，約談原因是今年上半年這些城市新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩(wěn)。

作為熱點城市，東莞此次樓市新政正是落實近期國家“房住不炒”“一城一策”的政策要求。

對于此次東莞樓市新政，李宇嘉指出，針對性比較強，做到了精細化調控、精準調控，但樓市基本矛盾沒有得到解決的情況下，需求端的管控并不能撐起長效機制，必須要在供給端做文章。

李宇嘉建議，首先是土地供給端要將房價地價聯動做到實處，控制住地價上漲，房價就穩(wěn)了。其次是資金端的管控，深圳外溢需求很多是投資需求，資金應該得到穿透式監(jiān)管，這對東莞本地金融監(jiān)管和房地產監(jiān)管的協同是一個挑戰(zhàn)。再次，需求端管住的同時，供給端的保障性租賃住房和人才住房要盡快增加、分流需求。最后，市場秩序整頓，此次東莞提出的整治方面較多，包括開發(fā)商、購房市場，也有中介層面，東莞要在這方面形成常態(tài)化的機制以及長效機制。

新京報記者段文平

編輯武新校對賈寧

（責任編輯： HN666）