焦點(diǎn)研究院 :2020年第19周哈爾濱市場(chǎng)消息簡報(bào)

十三條政策穩(wěn)市場(chǎng) 哈西迎發(fā)展新窗口

市場(chǎng)綜述:

哈爾濱出臺(tái)十三條政策穩(wěn)定市場(chǎng),為房企紓困、緩解購房者還貸難。同時(shí),全省開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng),整肅房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

走出疫情陰霾,恢復(fù)正常的社會(huì)生活,提振經(jīng)濟(jì),成為各方面的共同目標(biāo)。穩(wěn)定樓市,激發(fā)活力,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇迫在眉睫。

在土地招拍掛方面,從2月至今,哈爾濱土地供應(yīng)保持穩(wěn)定,哈爾濱新區(qū)穩(wěn)列土地供應(yīng)和成交榜第一位,其他區(qū)域也在不斷推出新地塊,平房區(qū)和道外區(qū)活躍度升高。開發(fā)商拿地?zé)崆闆]有受到疫情影響,“五一”期間土地供應(yīng)開閘,連推5宗地塊,總面積22.45萬平米,預(yù)計(jì)6月初入市競(jìng)拍。其中兩宗地塊位于道外區(qū)水泥路附近,接濱北公鐵兩用橋、北門高架橋以及東三環(huán),交通優(yōu)勢(shì)明顯,該板塊2019年底首次進(jìn)入土拍市場(chǎng),中海率先進(jìn)駐,新盤中海觀瀾庭已啟動(dòng)前期宣傳,是道外區(qū)為數(shù)不多的新盤,市場(chǎng)都在關(guān)注購房者對(duì)該區(qū)域的反應(yīng)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看,哈爾濱新區(qū)依然是哈爾濱話題度最高的板塊,主城區(qū)群力西和香坊房源供應(yīng)穩(wěn)定。線上看房,直播賣房、渠道拓客等方式全面開花,緊抓購房者粘性,增加蓄客力度。五一期間商品房表現(xiàn)活躍,樓市優(yōu)惠層出,哈南萬達(dá)廣場(chǎng)推出8.8元享1萬元、華鴻·世貿(mào)國博城全系產(chǎn)品最高優(yōu)惠50萬等活動(dòng),為當(dāng)下市場(chǎng)交易蓄力。當(dāng)周,純新盤南益松江春曉、中國北藥智產(chǎn)業(yè)新城A1地塊、東棵福匯園、中關(guān)村松北商貿(mào)區(qū)B區(qū)二期、中關(guān)國際商務(wù)中心進(jìn)行批前公示;萬科金域悅府售樓處開放,萬科在香坊區(qū)域一口氣拿下三宗地,容積率都≤2.4,以高層+小高層的中端改善為主,一期項(xiàng)目規(guī)劃建面88-128㎡戶型,帶裝修交付;哈南萬達(dá)廣場(chǎng)G區(qū)(六期)認(rèn)籌,戶型建面50-140㎡,起價(jià)7200元/㎡,主打通透高層,購房群體主要為平房及周邊剛需客戶。

城建方面公布多條規(guī)劃:先鋒路棚改項(xiàng)目進(jìn)行批前公示;哈爾濱新區(qū)打通世博路,通暢世茂大道商圈微循環(huán),新增哈爾濱師范大學(xué)附屬中學(xué)新區(qū)學(xué)校及幼兒園、弘毅學(xué)校更名為哈爾濱新區(qū)第三學(xué)校,劃定地恒托斯卡納、錦源華府、匯智悅景灣、匯宏時(shí)代廣場(chǎng)、頤品雅居二期等在售新盤學(xué)區(qū)范圍;南崗區(qū)10個(gè)隸屬王崗鎮(zhèn)轄區(qū)的城中村納入改造,總占地面積約15.4平方公里。永紅、振興、房身、靠山、哈達(dá)5個(gè)城中村已完成摸底調(diào)查,相關(guān)工作正在逐步推進(jìn)。南崗區(qū)10個(gè)城中村既能改善居民居住環(huán)境,又能騰退空間,緩解主城區(qū)土地供應(yīng)匱乏問題,將哈南哈西形成聯(lián)動(dòng)板塊,從公布的規(guī)劃看,該片區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)南城客運(yùn)中心、還規(guī)劃有教育用地和商住用地,哈西大街跨線橋預(yù)計(jì)2020年底完工,實(shí)現(xiàn)學(xué)府路、三環(huán)路和哈西大街的連通。目前區(qū)域內(nèi)已有兩宗地塊成交,分別為金地風(fēng)華雅筑和巴黎第九區(qū)。這兩個(gè)項(xiàng)目“未開先熱”,市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)走高,均已進(jìn)入蓄客階段。巴黎第九區(qū)率先開放售樓處,產(chǎn)品建面88-128平米,涵蓋剛需高層和改善洋房產(chǎn)品。價(jià)格尚未公開,但應(yīng)該是綜合學(xué)府路和哈西新區(qū)的雙層考慮,定位在二者中間。

政策面:

黑龍江開展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)m?xiàng)整治:商品房未驗(yàn)收不得交付使用,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需在經(jīng)營場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交易資金監(jiān)管方式等,持續(xù)進(jìn)行對(duì)“爛尾樓”的專項(xiàng)整治,自5月6日起至12月10日止。

哈爾濱出臺(tái)十三條政策穩(wěn)定市場(chǎng),為房企紓困、調(diào)整住房公積金政策,緩解購房者還貸難。對(duì)房企的政策包括:降低房企土地競(jìng)買保證金比例、暫緩繳存農(nóng)民工工資保障金、房企所得稅計(jì)稅毛利率調(diào)整至15%的最低標(biāo)準(zhǔn)、房企可申請(qǐng)延期繳納稅款及延期還貸、降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、提高已受監(jiān)管的預(yù)售資金返還比例。對(duì)職工的政策包括:異地繳存職工可在哈市申請(qǐng)公積金貸款、靈活就業(yè)人員連繳6個(gè)月可申請(qǐng)公積金貸款、鼓勵(lì)銀行對(duì)困難群體合理延后還款期限、銀行要妥善做好LPR轉(zhuǎn)換工作。同時(shí)要求全面推行“不見面”辦理,提供“網(wǎng)上辦”“預(yù)約辦”等方式,提高行政審批效能。

影響研判

預(yù)售門檻、土地競(jìng)買保證金比例等調(diào)低,能緩解房企資金壓力,取消異地繳存公積金限制,在省內(nèi)其他城市繳存公積金的職工可以在哈爾濱用公積金貸款購房,減少異地購房者在哈貸款買房利息支出,吸引人口在哈置業(yè),對(duì)市場(chǎng)成交有一定的刺激作用。

城建面:

一、土地招拍掛

五一期間,哈爾濱土地市場(chǎng)共推出五宗地塊,總面積22萬平米,預(yù)計(jì)6月初入市競(jìng)拍。其中道外兩宗、香坊一宗、平房一宗均為住宅用地,阿城一宗為商業(yè)金融用地。

道外兩宗地塊6月3日競(jìng)拍,一宗面積18972.2平米,起始樓面價(jià)2951元/平米,另一宗面積40555.4平米,起始樓面價(jià)3197元/平米,容積率均≤2.8,預(yù)計(jì)規(guī)劃建設(shè)以高層為主。

香坊出讓的住宅地塊位于巴安里街-果園街東南角,面積61221.8平方米,6月5日競(jìng)拍,起始樓面價(jià)1075元/平米,該地塊為棚改項(xiàng)目,容積率≤2.95,以高層建筑為主,需采用裝配式建設(shè)方式,旁邊的一期棚改南亭印象已出讓并建設(shè)完成。

影響研判:

道外兩宗地塊相鄰,位于水泥路附近,接濱北公鐵兩用橋、北門高架橋以及東三環(huán),交通優(yōu)勢(shì)明顯,該板塊2019年底首次進(jìn)入土拍市場(chǎng),中海在道外的首個(gè)項(xiàng)目“中海觀瀾庭”即位于該區(qū)域,目前已啟動(dòng)宣傳。道外區(qū)一直有個(gè)神奇的買房規(guī)律:其他區(qū)域的人不習(xí)慣在道外生活,在道外生活習(xí)慣的人,買房還會(huì)選道外。所以,作為為數(shù)不多的道外新盤和出讓地塊,各方都在關(guān)注購房者對(duì)它的反應(yīng)。

二、新增學(xué)校

哈爾濱師范大學(xué)附屬中學(xué)新區(qū)學(xué)校及幼兒園項(xiàng)目獲批建設(shè),選址松浦大道與中源大道交口處,預(yù)計(jì) 6月1日開工,2021年9月1日竣工。

哈爾濱市弘毅學(xué)校更名為哈爾濱新區(qū)第三學(xué)校,9月搬入新校舍,并劃定學(xué)區(qū)范圍。

影響研判:

哈爾濱新區(qū)雖政策利好不斷,但配套尚未跟上,特別是年青購房者關(guān)注的學(xué)校,數(shù)量和質(zhì)量都遠(yuǎn)不如主城區(qū)。新建師大附中、擴(kuò)建哈爾濱新區(qū)第三學(xué)校,可解決區(qū)域內(nèi)適齡兒童的就學(xué)問題。其中師大附中可能受益的樓盤有碧桂園華美上城、綠地東北亞國博城、富力城等,哈爾濱新區(qū)第三學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)在售項(xiàng)目有:地恒托斯卡納、錦源華府、匯智悅景灣、匯宏時(shí)代廣場(chǎng)、頤品雅居二期。

三、路橋建設(shè)

連接宏源街與龍?zhí)平值氖啦┞奉A(yù)計(jì)在2020年秋季完全打通。

哈爾濱機(jī)場(chǎng)第二通道迎賓路高架工程(省道老機(jī)場(chǎng)公路改造)獲批建設(shè)。

影響研判:

世博路位于哈爾濱新區(qū)核心區(qū)域,新盤主要集中在這個(gè)區(qū)域,打通后可緩解世茂大道交通壓力。機(jī)場(chǎng)第二通道迎賓路高架建成通車后,將把太平國際機(jī)場(chǎng)和中心城區(qū)緊密聯(lián)系在一起,沿線的哈西新區(qū)和群力區(qū)域,將新增一條快速干道,緩解交通壓力。

四、城中村改造

南崗區(qū)共有10個(gè)隸屬于王崗鎮(zhèn)轄區(qū)的城中村納入了全市改造范圍,總占地面積約15.4平方公里。永紅、振興、房身、靠山、哈達(dá)5個(gè)城中村已完成摸底調(diào)查,相關(guān)工作正在逐步推進(jìn)。

影響研判:

此次列入城中村改造的區(qū)域,位于哈南和三環(huán)沿線,在哈西土地供應(yīng)匱乏的情況下,改造城中村,將哈南和哈西連成一片,協(xié)同發(fā)展。目前,金地和匯龍已進(jìn)駐哈南區(qū)域,南城客運(yùn)中心也將在此建設(shè),從公布的規(guī)劃看,該區(qū)域還有教育用地及商業(yè)用地,是南崗重點(diǎn)發(fā)展板塊。

項(xiàng)目面:

新盤公示:南益松江春曉、中國北藥智產(chǎn)業(yè)新城A1地塊、東棵福匯園、中關(guān)村松北商貿(mào)區(qū)B區(qū)二期、中關(guān)國際商務(wù)中心進(jìn)行批前公示。

新盤動(dòng)向:萬科金域悅府售樓處開放,萬科在香坊區(qū)域一口氣拿下三宗地,容積率均≤2.4,以高層+小高層的中端改善為主,一期項(xiàng)目規(guī)劃建面88-128平方米戶型,帶裝修交付。巴黎第九區(qū)售樓處開放,規(guī)劃建面88至128平方米高層和洋房產(chǎn)品,預(yù)計(jì)6、7月開盤。

入市加推:哈南萬達(dá)廣場(chǎng)G區(qū)六期認(rèn)籌,戶型建面50-140㎡,起價(jià)7200元/平方米,再享99折優(yōu)惠,同時(shí)8.8元再享1萬元購房優(yōu)惠。主打通透高層,購房群體主要為平房及周邊剛需客戶。

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