近期股市一片慘淡，教育、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等多個行業(yè)遭遇重挫，巨幅動蕩意味著變革和調(diào)整的到來?？v觀中國房地產(chǎn)激蕩發(fā)展40年，變是永恒的主題，變革在淘汰劣后產(chǎn)能的同時，也將一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)推上潮頭。把脈新時代的新趨勢，提前布局，才是立于不敗之地的良策。

　　政策調(diào)控層層加碼，房地產(chǎn)融資收緊，部分城市樓盤備案價開始下調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的變局已經(jīng)開始，被危機感驅(qū)動的企業(yè)早已踏上轉(zhuǎn)型之路，尋找新增長極。洞悉城市發(fā)展需求，轉(zhuǎn)型城市服務(wù)商和運營商成為房企的不二選擇，這就意味著房企要進行全面的運營管理升級。

　　其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流，對于擁有資源整合能力的房企而言，是鍛造差異化競爭力一大賽道，同時企業(yè)能夠借此深度參與城市發(fā)展。

　　2016年，金地威新成立，投身高科技園區(qū)運營，金地憑借獨特的投資—孵化模式，已打造36個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，運營面積超420萬平方米。同時，背靠金地集團(600383,股吧)，金地威新以低融資成本以及強資源整合能力，實現(xiàn)“投—孵—研—管—退”的閉環(huán)管理，打造多個網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)園區(qū)示范基地，在強化自身可持續(xù)發(fā)展能力的同時，推動行業(yè)發(fā)展。

　　優(yōu)質(zhì)運營 與城市共發(fā)展

　　房企的轉(zhuǎn)型之路并非坦途，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營更考驗房企整體綜合實力。對于一家新崛起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，金地威新面臨諸多困境，尤其是一開始的時候不能公開是金地旗下的產(chǎn)業(yè)，一切從零開始。正是“空杯”心態(tài)，讓金地威新沉下來鍛造運營力和服務(wù)力。

　　金地威新從客戶出發(fā)，研究客戶對于軟硬件的需求，從而提供更加適配的產(chǎn)品與服務(wù)。針對高新技術(shù)企業(yè)，金地配置更好的硬件；針對入園企業(yè)對雙回路供電需求，金地威新予以全力支持，保證電力供應(yīng)。針對生物醫(yī)藥企業(yè)，對于電力的需求，金地威新會進行硬件的全力升級。

　　在服務(wù)國資企業(yè)方面，金地提供更多軟性服務(wù)，例如政策申報等服務(wù)，并及時反饋，提升用戶的舒適度和體驗感。

　　在產(chǎn)業(yè)園類別方面，金地威新囊括了通用型產(chǎn)業(yè)園以及主題園區(qū)，已形成生產(chǎn)類、研發(fā)類、復(fù)合類、舊改文創(chuàng)類四種產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

　　在通用性產(chǎn)業(yè)園方面，金地威新打造了多個網(wǎng)紅園區(qū)，成為各地政府參觀打卡的項目。以閔行科創(chuàng)園的項目位列，該園區(qū)的入園企業(yè)分量均很高，開園就實現(xiàn)了70%的入駐率，目前已有70%的外資進駐，同時貢獻稅收額1.2億元。

　　而主題園區(qū)的競爭優(yōu)勢則更加凸顯，園區(qū)主題明確，極易形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，同時可以形成輻射效應(yīng)，帶動周邊上下游產(chǎn)業(yè)鏈聚集，從而強化園區(qū)與入駐企業(yè)粘性，同時可以帶動城市片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　據(jù)了解，金地威新已打造人工智能、生物醫(yī)藥、城市活化等多個主題園區(qū)，通過多年運營管理，金地威新打造的產(chǎn)業(yè)園已形成了其資產(chǎn)價值，并帶動整個片區(qū)城市價值的提升。

　　同時，金地威新在業(yè)務(wù)方面會提供多業(yè)務(wù)組合，強化核心競爭力，借力金地集團多元化業(yè)務(wù)，在開發(fā)和城市更新領(lǐng)域的經(jīng)驗，以及低成本融資等優(yōu)勢，強化公司競爭力的護城河。在成立后的五年時間，金地威新實現(xiàn)快速擴張，并在全國落地多個項目。擁有36個項目，420萬平方米管理面積，已成功擠進國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的頭部陣營。

　　模式創(chuàng)新 資本助力規(guī)模加速擴張

　　運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)資金沉淀多，回報周期長，對企業(yè)的資金實力要求較高。金地威新除了可以借助金地的低成本融資優(yōu)勢外，公司通過優(yōu)質(zhì)運營以及模式創(chuàng)新，已實現(xiàn)“投—孵—研—管—退”的閉環(huán)管理。

　　對入駐園區(qū)需要孵化的企業(yè)提供對應(yīng)的服務(wù)，金地威新目前擁有4個孵化器，主要孵化64家主體。通過孵化，入駐園區(qū)的企業(yè)可獲得良好發(fā)展，孵化已經(jīng)成為金地威新產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的重要一環(huán)。

　　同時，金地威新還成立研究院，針對宏觀經(jīng)濟政策、戰(zhàn)略、人工智能、生物醫(yī)藥等方面進行深度研究，并整合資源反哺到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，服務(wù)園區(qū)企業(yè)。

　　通過優(yōu)質(zhì)的運營，金地威新可實現(xiàn)入駐企業(yè)、園區(qū)價值的提升，從而提升整體園區(qū)的競爭力和回報率，為資本退出打下基礎(chǔ)。

　　在資本退出環(huán)節(jié)，通過大宗交易，整體出讓是常見的方法；優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還可以通過資產(chǎn)證券化退出；同時，金地還引進核心基金長期管理。

　　上述資本退出實現(xiàn)的前提是園區(qū)資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，運營管理能力強。一般而言，資本對退出園區(qū)要求95%的入駐率，同時需要符合與資本合作的投資決策租金條件。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，深圳南山區(qū)深圳威新科技園的出租率92%，其主要客戶包括英特爾、亞馬遜、英偉達及大疆創(chuàng)新。此外，北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈出租率達93%、杭州金地廣場出租率達99%，以及上海九亭金地廣場出租率達94%。

　　據(jù)了解，目前金地威新已有多個項目符合退出條件，并正與資本方進行洽談。

　　運營的園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)退出，金地威新則可在資本層面快速滾動，對于其規(guī)模擴張而言，擁有退出能力以及獲得資本支持至關(guān)重要。

　　據(jù)金地方面透露，做大規(guī)模是金地威新一個非常重要的戰(zhàn)略，不管是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)。上升到集團戰(zhàn)略意義的金地威新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來將成為金地集團的主要賽道之一，通過產(chǎn)業(yè)運營，將有助于提升金地集團整體的競爭力以及資本市場估值。

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