豫系房企正商系再遭下調評級盈利能力弱償債壓力大成隱憂

來源：智能家居時間：2021-07-03 16:00

繼2月遭穆迪下調評級后，正商集團在國內債市的發(fā)債主體宏光正商近日亦被評級機構下調評級并列入信用觀察名單。

河南宏光正商置業(yè)有限公司（“宏光正商”）7月1日公告顯示，評級機構大公國際資信將其主體信用等級與債項信用等級由AA下調至AA-，主體及債項均列入信用觀察名單。

公告就大公國際下調評級的原因披露顯示，受股東對房地產運營主體戰(zhàn)略轉移的影響，宏光正商2020年銷售金額大幅下降，土地儲備規(guī)模較小，盈利能力明顯減弱，存貨存在一定去化壓力，其他應收款對資金形成較大占用，短期償付壓力加大，對外擔保規(guī)模仍很高。

宏光正商為河南龍頭房企正商集團旗下，后者控股有港股上市公司正商實業(yè)（00185.HK）。早前于今年2月，國際評級機構穆迪下調了正商集團的公司家族評級以及正商實業(yè)發(fā)行票據(jù)的債務評級。穆迪表示，評級下調反映了正商集團疲軟的銷售業(yè)績和現(xiàn)金回款低于穆迪的預期，同時考慮到其土地儲備規(guī)模較小以及中國房地產業(yè)的信貸環(huán)境趨緊，其業(yè)績未來1-2年不大可能大幅改善。

宏光正商在7月1日的公告中表示，預計此次信用級別調整不會影響公司現(xiàn)有業(yè)務的正常生產經營，不會對公司的償債能力產生實質影響。

就大公國際前述下調評級原因，宏光正商提出，公司2020年銷售金額大幅下降一方面是正商集團房地產運營主體戰(zhàn)略調整導致宏光正商在新項目開發(fā)較少，另一方面受新冠疫情影響，宏光正商2020年度項目交付及銷售均有所下降。宏光正商稱，2021年公司已全面復工復產，經營狀況已同比大幅改善。

據(jù)悉，宏光正商背后的正商集團自2015年控股香港主板上市公司正商實業(yè)有限公司（00185.HK）以來，房地產運營主體逐步向上市公司戰(zhàn)略調整，未來將以正商實業(yè)作為正商集團房地產業(yè)務的運營主體。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年到2019年期間，正商集團累計新增土儲959萬平方米，其中759萬平方米是以正商實業(yè)的名義獲取的，占比為79%。到了2020年，正商集團所有的新增土儲都是由上市平臺的名義獲取的，總建面約為421萬平方米。

宏光正商表示，公司2021年至今已實現(xiàn)營業(yè)收入50多億元，歸母凈利潤7.5億元，均已超過2020年度全年收入及利潤。

就公司的償債能力，宏光正商表示，截至2020年末，公司全部有息債務為22.0億元，其中短期有息債務14.51億元，公司貨幣資金為17.44億元，貨幣資金能夠覆蓋短期有息債務，不存在集中償付壓力。

宏光正商另就公司項目儲備表示，截至2020年末公司存貨賬面價值130.17億元，主要位于鄭州，鄭州目前房地產市場需求穩(wěn)定，現(xiàn)有存貨將帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流；此外，截至2020年末公司擬建項目共2個，主要分布于河南省，計劃總投資額18.09億元，公司土地儲備面積99.82萬平方米，土地儲備較為充足。

此外，宏光正商稱其對外擔保均為正商集團內的成員單位，不存在為正商集團外單位提供擔保的情況。

正商集團為1995年創(chuàng)立于鄭州的河南龍頭房企，據(jù)官網(wǎng)介紹主營業(yè)務包括房地產開發(fā)、實業(yè)兩大部分，是集房地產開發(fā)、物業(yè)管理、工程建設、酒店管理、醫(yī)院管理、精細化工、教育、投資和信托基金管理于一體的跨國企業(yè)集團。

資本市場布局方面，正商集團控制中國香港主板上市公司正商實業(yè)（00185.HK）及興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、美國紐約證券交易所上市公司GlobalMedicalREIT,Inc（GMRE.NYSE）、深交所上市公司贊宇科技(002637,股吧)（002637.SZ），同時參股鄭州銀行（06196.HK、002936.SZ），為第三大股東。

正商集團實際控制人為張敬國、黃燕萍夫婦與二人之女張惠琪。公開資料顯示，張敬國出生于1963年，1979年考入鄭州大學物理系無線電專業(yè)，畢業(yè)后分配至河南省輕工業(yè)廳工作，之后創(chuàng)業(yè)。

貝殼財經記者關注到，在今年連續(xù)被評級機構下調評級之前，正商集團的資金狀況已引起外界關注。

企查查信息顯示，2020年8月，正商集團旗下的河南正商置業(yè)有限公司及公司法定代表人張國強被鄭州市金水區(qū)人民法院下發(fā)了限制消費令。該則限消令現(xiàn)已撤下。

此外，鄭州市城市管理局2020年9月發(fā)布的《2020年第一、二季度城市管理領域失信企業(yè)名單》顯示，正商集團旗下的河南正商置業(yè)有限公司被認定為較重失信企業(yè)，失信事由為“擅自改變規(guī)劃綠地性質和用途罰款3039550元”。今年1月，鄭州市城市管理局公布了河南正商置業(yè)的信用修復承諾書。

過去一年，正商集團與正商實業(yè)均出現(xiàn)業(yè)績下滑。

正商集團公布的2020年全年業(yè)績顯示，其過去一年實現(xiàn)收益150.63億元，毛利為37.73億元，同比均出現(xiàn)超過四成的下滑。截至期末，正商集團的資產總計917.24億元，負債合計742.42億元。

上市公司層面，正商實業(yè)2020年實現(xiàn)收益80.69億元，毛利17.46億元，亦同比雙向下滑。正商實業(yè)稱系因疫情導致若干物業(yè)項目的開發(fā)進展受拖延并延遲交付所致。截至期末，正商實業(yè)資產總計671.52億元，負債合計592.64億元。

克爾瑞研究中心今年3月曾就正商實業(yè)2020年度業(yè)績點評認為，上市平臺成為集團拿地主體，需加強河南省外擴張，且上市公司收入與利潤率同步下滑，盈利能力有待提高。

關于考察房企融資的“三道紅線”標準，克而瑞指出，2020年底正商實業(yè)的凈負債率大幅降至142.84%，雖有較大改善但仍然較高，現(xiàn)金短債比為0.61，長短期債務比為1.38，短期仍有償債壓力，資金鏈壓力較大。資產負債率為81.98%，仍高出三條紅線要求。此外平均借債利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未來企業(yè)需要積極改善財務狀況。

今年5月，張敬國在河南省民營經濟維權發(fā)展促進會演講時就正商未來規(guī)劃表示，將繼續(xù)保持正商在地產板塊的穩(wěn)健根據(jù)地，繼續(xù)做好實業(yè)和服務業(yè)，“像投資贊宇科技就是這方面（指做好實業(yè)）的發(fā)展方向，此外，正商還會投資一些高科技的產業(yè)”。

新京報貝殼財經記者朱玥怡編輯徐超校對趙琳

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（責任編輯：李佳佳 HN153）