搶房搶瘋了！美國樓市空前狂熱，離泡沫破裂還有幾步？

來源：智能家居時間：2021-06-25 10:40

“如果我現(xiàn)在不買，就永遠都買不起”——美國購房族的“內(nèi)卷”比人們想象的更嚴重。

寬松的貨幣政策、極低的利率加上大量的財政刺激，使得美國樓市幾乎進入了史無前例的狂熱狀態(tài)：加價競購、賄賂賣家，甚至并沒有親眼看過就“盲買”。

居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事長奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，去年美國新冠肺炎疫情暴發(fā)后，樓市先冷后熱，今年房價仍保持上漲，其根本原因是市場需求旺盛，同時供應(yīng)卻十分短缺。

據(jù)美媒報道，目前美國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況非常嚴重，開發(fā)商每隔一兩周就會上調(diào)新房售價，即便如此仍然是“手快有、手慢無”；二手房市場同樣火熱，一套沒有太多缺點的房子一掛牌可能就有幾十甚至上百人參與競價，而最終的買家往往需要支付10%左右的溢價才能“圓夢”。

美國格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經(jīng)記者采訪時稱，年初他身邊一位朋友打算在美國首都華盛頓哥倫比亞特區(qū)置業(yè)，第一套房沒有加錢，競價失??；第二套房雖然他的開價比市價更高，但還是沒中；直到第三套標價為60萬美元的房子，他愿意出65萬美元，并配合房東其他方面的要求，最后才成功拿下。

在美國加州舊金山灣區(qū)，行人從小城圣馬特奧的街頭走過。新華社資料

要知道，在疫情之前，只有在灣區(qū)或西雅圖這樣的熱門地區(qū)，買家才會以超過屋主叫價出價。

持續(xù)火爆的樓市也引發(fā)了部分人士對市場泡沫的擔憂，比如諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者羅伯特·席勒（Robert Shiller）就警告稱，“價格的上漲令人感到不安”，在有數(shù)據(jù)記錄的100多年來，美國實際房價從來沒有像現(xiàn)在那么高過，“從某些角度看，樓市存在泡沫”，美聯(lián)儲的政策并不能解釋一切。

與此同時，房價飆升帶來的住房可負擔性下降、貧富分化加劇等負面影響正漸次顯現(xiàn)。

房價同比漲幅創(chuàng)30多年新高

美國商務(wù)部今年5月底公布的數(shù)據(jù)顯示，全美4月在售新屋的價格中位數(shù)為37.24萬美元（約合241萬元人民幣），同比大漲20.1%，創(chuàng)1988年以來最大漲幅。

全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）6月底的最新數(shù)據(jù)顯示，美國現(xiàn)存房屋價格中位數(shù)為35.03萬美元（約合227萬元人民幣），同比大漲23.6%，為有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最高年漲幅。

比房價漲幅更為夸張的則是市場供求數(shù)據(jù)。

美國房地產(chǎn)中介機構(gòu)Redfin的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月美國房屋成交量為62.3萬宗，同比大漲45.9%，并且其中53.6%的房屋最終售價都高于掛牌價，同比增加了28個百分點；掛牌房屋的成交時間僅為16天，同比減少了22天；目前市面上掛牌的房屋庫存只有70.6萬套，同比減少46.4%，僅能滿足1.1個月的市場需求。

在Redfin追蹤的85個都市區(qū)中，所有地區(qū)的房價中位數(shù)同比都呈上漲趨勢，其中漲幅最大的是奧斯?。ˋustin），高達42%；其次是鳳凰城（+33%）和底特律（+32%），漲幅最小的則是舊金山（+2.8%）。

不過事情總是有兩面性的。雖然對于少數(shù)不差錢又急于買房的人而言，現(xiàn)在唯有擠破頭去“搶房”，但對于更多人來說，過于火熱的樓市只會讓他們被迫選擇觀望，從而暫時性地退出市場。

今年5月，房利美（Fannie Mae，美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會）針對購房者的一份問調(diào)結(jié)果顯示，只有35%的受訪者認為當前是買房的好時機，為2010年中期以來的最低值。房利美首席經(jīng)濟學家鄧肯對此表示，高企的房價明顯限制了購房者入場的愿望。

Redfin首席經(jīng)濟學家馬爾 (Taylor Marr) 表示，美國房地產(chǎn)市場的火熱程度可能即將達到頂峰，許多買家和賣家都已接種了疫苗，并逐漸恢復到疫情之前的買賣模式。他稱：“賣家仍然處于主導地位，但買家的支付意愿已達到上限。低抵押貸款利率帶來的刺激已被高房價增長所抵消?！?/p>

NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云也表示，市場的銷售行為正在回歸疫情之前的模式，庫存不足仍是阻礙房屋銷售的最大因素，而過高的房價則將首次購房者和低收入買家擠出了市場，對于高收入人群來說，影響有限。

根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，近來美國高端房屋的銷售一直保持強勁，2021年5月份售價100萬美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。

美國房屋建筑商正試圖增加供應(yīng)以滿足市場需求。美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國5月份新屋開工率環(huán)比增長了3.6%，但由于受到土地供應(yīng)、建筑和材料成本的限制，供應(yīng)失衡在短期內(nèi)難以緩解。

美國樓市泡沫有多大？

從全球角度來看，這波美國樓市的火熱并非個例。

由于新冠疫情發(fā)生后主要經(jīng)濟體都采取了寬松的貨幣、財政政策來支持經(jīng)濟復蘇，導致各大經(jīng)濟體的房價集體上揚。

路透社5月中旬針對全球房地產(chǎn)市場專家的一份調(diào)查顯示，與三個月前相比，受訪者大幅提升了對美國、英國、加拿大、澳大利亞等國房價漲幅的預期，多數(shù)專家認為上述國家今年的房價漲幅將達兩位數(shù)，從而跑贏該國的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速和消費者價格指數(shù)（CPI）的通脹水平。

另外，由于美國住宅多為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，上半年美國木材價格一度飆升95%，也在一定程度上推漲了房價，但5月份之后木材價格已大幅回落至年初水平，顯示出市場的狂熱程度難以持續(xù)。

席勒認為，當前樓市的火熱不太可能突然冷卻，目前美國的房地產(chǎn)市場更類似于2003年，也就是2008年房地產(chǎn)市場崩盤的5年前。當時房地產(chǎn)的繁榮只剩下不到2年時間，隨后房價到達頂峰并開始緩慢下降，最終在次貸危機爆發(fā)后一瀉千里。

摩根士丹利則認為，現(xiàn)在的情況與15年前的房地產(chǎn)泡沫時期并不相同。房價高漲是由于供需邏輯，因此有一個穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供需缺口加上嚴格的抵押貸款標準，意味著美國房價還將繼續(xù)攀升。不過如果美聯(lián)儲開啟貨幣政策正?；?，房產(chǎn)升值的步伐可能會減緩。

陳宏明也對第一財經(jīng)記者表示，美國經(jīng)濟復蘇穩(wěn)健、股市在上漲、失業(yè)率在下降，整體環(huán)境均利好樓市。

他稱：“當前而言，泡沫不大，價格會繼續(xù)上行。一旦美聯(lián)儲加息，肯定會有負面影響，但短期料不會有所行動，最快也要到明年，因此暫時無需擔心?！?/p>

奇米爾對第一財經(jīng)記者表示，“美國樓市尚屬健康”。數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度美國73%的購房按揭貸款發(fā)放給了那些信用狀況良好的買家，而2004~2007年間這個比例只有25%。另一方面，新房建造的開工量也在增加。受疫情影響，不少人想從擁擠的大都市搬到中小城市享受更大的居住和活動空間，而這些地方的住宅建造限制相對寬松，因此預計新建住宅的供應(yīng)量將能跟上需求，使得價格上漲放緩。

美國南卡羅來納大學市場營銷系副教授楊曉京在接受媒體采訪時則認為，低利率使得可以承擔購房貸款成本的消費者人數(shù)增多，與此同時，加上失業(yè)救濟金、家庭紓困金等的高額補貼，美國消費者可以負擔總價更高的房屋，從而助推房價上漲。楊曉京表示，隨著通脹加劇，美聯(lián)儲超寬松貨幣政策或?qū)o法長期延續(xù)，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國房地產(chǎn)市場或?qū)⒀杆俳禍亍?/p>

海外投資客也想分一杯羹

美國樓市在疫情之后出人意料地一路暴漲，加上美元下行，也讓不少海外買家躍躍欲試想加入市場分一杯羹。

美國房貸中介Insignia Mortgage公司的聯(lián)合創(chuàng)始人日爾曼尼德斯（Damon Germanides）主要給海外買家提供買房和融資服務(wù)。據(jù)他透露，盡管國際間旅行仍有限制，但他們公司經(jīng)手的、在加利福尼亞州地區(qū)完成的房產(chǎn)交易量的10%~15%由海外買家貢獻，已基本恢復到疫情之前的水平。

日爾曼尼德斯表示，貨幣匯率波動、市場火爆帶來的刺激和長期投資決策是海外買家在當?shù)刭彿康闹饕?。尤其是今年前幾個月，歐元相對于美元走強，使得不少歐洲客戶將目光投向了美國房地產(chǎn)市場。